【文章內容簡介】 三亞鉆石山房地產開發(fā)有限公司 13 團隊聯手擎創(chuàng)。 建成投入使用后提供 優(yōu)質 公寓物業(yè)管理服務，充分 引入 “以人為本”和 “人文關懷” 的服務理念，為國內、國際 所有追求生活品質的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 第三章 項目 本身及 市場情況分析 第一節(jié) 中國房地產發(fā)展狀況 中國房地產業(yè)現在處于非常重要的轉變時期。 （一）、配合國民經濟增長從粗放型向集約 型轉變，房地產業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉變。 （二）、房地產業(yè)從單純的消費型產品轉向投資 、旅游度假和消費三 重功能的產品。 （三）、在社會主義市場經濟體制逐步建立的過程當中，房地產業(yè)從主要靠政府政策調控向依靠市場和自身調節(jié)方向轉變，雖然國家和各級部門對房地產控制還是比較嚴，但現在靠市場、靠經營，靠市場規(guī)則去經營已成為房地產開發(fā)的行為準 三亞鉆石山房地產開發(fā)有限公司 13 則。 第二節(jié) 三亞房地產市場環(huán)境分析 一、 房地產業(yè)發(fā)展勢頭良好 目前三亞市房地產業(yè)總體運行特征是：投資增長，結構合理，房價穩(wěn)中有升。2000 年以來三亞市的房地產形勢 發(fā)展勢頭良好，房地產市場供需平衡、價格平衡、結構合理。 2020年 前兩個月房地產市場運行良好， 批準預售商品房 萬平方米，和去年同期相比增長 76 %。其中商品住房 萬平方米 , 3942 套 ， 登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48 %；其中商品住房 萬平方米 , 2785套（包含產權式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。商品房平均銷售價格 9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米， 商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產權式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長 94%。 土地供應價格情況 ： 三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內地價60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年 10 月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020 年 2 月， 三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每畝 762 萬 元的高價，每平米價格達 11,429 元。 三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升， 政府開始提前啟用海棠灣、 紅塘灣的城市發(fā)展儲備用地。 三亞商品房市場主要在島外 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2020 年，島外市場占總銷售套數的%，面積占 %。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū) (包括港、澳、臺）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等 17個國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占 3％。 商品房銷售價格穩(wěn)中有升 ： 152020年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小 區(qū)進入市場為標志，三亞市房地產發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。據統(tǒng)計， 2020 年第一季度 三亞市商品房平均價格是 9317 元／平方米。其中海景房的平均價格是13000元／平方米（毛胚）以上 。根據市場需求的情況，現在的房價屬恢復性增長，房價應屬正常。 （二）宏觀調控新政對三亞房地產影響情況分析 2020 年 5月 29日國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》 ,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。這些 政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經很高，房價又在瘋長的大城市。 基于以下因素分析，預期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產項目不會造成太大的價格的影響： 三亞的房地產是屬于旅游休閑度假型的房地產，其目標市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產以上的富裕階層，該階層的群體有十 16分強烈的購買力，他們向往的是高品質的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。 三亞旅游度假房地產以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項目 買的不僅僅一個度假產品，一項投資，也可以說是一個奢侈品，一種身份和地位的體現。 三亞旅游度假地產在國外也有強勁的需求。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經營的現象越來越來多，特別 三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內地游客的青睞。 （三） 2020 年 初 三亞市房地產市場發(fā)展的情況。 2020 年前兩個月房地產市場運行良好， 批準預售商品房 萬平方米， 和去年同期相比增長 76 %。其中商品住房 萬平方米 , 3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48 %；其中商品住房 萬平方米 , 2785 套（包含產權式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。商品房平均銷售價格 9317 元 /平方米，和去年 17同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產權式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長 94%。 第三節(jié) 項目定位 面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設施、人文等各種因素綜合考慮。 南新澳洲花園 小區(qū)是目前三亞 迎賓大道 第一個高層中、小戶型項目，具有標志性。高層海景樓盤的出現是現代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。 （一） 目標市場 定位 主要的客戶群體： 職業(yè)范疇：國內外私 營企業(yè)主、大公司職員、以及國內有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。 心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗 18享受生活。 主要為投資型和度假需求型客戶。 消費者分類： 在高層中、小戶需求型購房者當中，根據心理特征，分為兩類客戶： 一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風景，價格不是首要因素。該類客戶會選擇 7— 12 層有好視野的戶型。 二類客戶（無奈型）：想要高層風景，但又在乎價格。該類客戶會選 7 層以下或視野景觀相對差一點的戶型。 從目標消費者的分析來看，本項目目標客戶群相比較而言有較高的文化 層次，觀念較新，且有一定的經濟實力。 （二） 產品定位（市場定量調查分析） 調查時間： — 調查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。 調查方式：同類問卷抽樣調查 19實際發(fā)放問卷： 1000 份 回收有效問卷： 968 份 基本市場參數 如下： 1．接受調查的常住人口比例 2．潛在客戶購房原因 3．大眾了解樓盤信息的渠道 20%35%18%27%電視報紙廣播戶外 5．購房人群對車庫的需求 2010%62%28%沒有購買計劃和房一起購買先買房后買車庫 6．潛在客戶的職業(yè)分布 7．購買高層中、小戶型房產的主要動機 8．潛在購房者認為合理的價位 21 9．潛在購房者理想的套面積 10．潛在購房者理想的戶型： 11．購房時主要聽取誰的意見 購房時的主要意見人自己決定39%專業(yè)人士的推薦13%家人42%朋友親戚6%家人朋友親戚專業(yè)人士的推薦自己決定 市場調查結果分析 22 臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點是視野開闊，臨海景觀是本項目的最大賣點。 本項目建設規(guī)劃設計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。 據本次調查，潛在客戶中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。 通過市場調查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標客戶群。 物業(yè)收費有市場依據。經過對調查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數在 — 元左右，占總調查人數的八成。 結合市調市場需求和項目特征，將 南新澳洲花園 小區(qū)定位為“開啟現代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。引領三亞旅游房產消費市場，建成該地區(qū)首個高品質 的海景高層樓盤。 第四節(jié) 項目規(guī)劃 本項目的總體設計思路是創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現 21 世紀居住建筑人性化的原則。