【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。 建成投入使用后提供 優(yōu)質(zhì) 公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分 引入 “以人為本”和 “人文關(guān)懷” 的服務(wù)理念，為國(guó)內(nèi)、國(guó)際 所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 第三章 項(xiàng)目 本身及 市場(chǎng)情況分析 第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。 （一）、配合國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從粗放型向集約 型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資 、旅游度假和消費(fèi)三 重功能的產(chǎn)品。 （三）、在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國(guó)家和各級(jí)部門對(duì)房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場(chǎng)、靠經(jīng)營(yíng)，靠市場(chǎng)規(guī)則去經(jīng)營(yíng)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn) 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 則。 第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 一、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好 目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)合理，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2000 年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢(shì) 發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平衡、結(jié)構(gòu)合理。 2020年 前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng) 76 %。其中商品住房 萬平方米 , 3942 套 ， 登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng) 48 %；其中商品住房 萬平方米 , 2785套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。商品房平均銷售價(jià)格 9317 元 /平方米，和去年同期比增長(zhǎng) 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米， 商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長(zhǎng) 94%。 土地供應(yīng)價(jià)格情況 ： 三亞土地市場(chǎng)價(jià)格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內(nèi)地價(jià)60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價(jià)格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年 10 月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020 年 2 月， 三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每畝 762 萬 元的高價(jià)，每平米價(jià)格達(dá) 11,429 元。 三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升， 政府開始提前啟用海棠灣、 紅塘灣的城市發(fā)展儲(chǔ)備用地。 三亞商品房市場(chǎng)主要在島外 三亞市商品住房的銷售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)， 2020 年，島外市場(chǎng)占總銷售套數(shù)的%，面積占 %。除了西藏自治區(qū)以外，全國(guó)其它省區(qū) (包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購(gòu)買住房，國(guó)外如美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、加拿大、英國(guó)、俄羅斯等 17個(gè)國(guó)家人士也有在三亞市購(gòu)房的，國(guó)外購(gòu)房比例占 3％。 商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升 ： 152020年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小 區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長(zhǎng)階段，商品房銷售價(jià)格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年第一季度 三亞市商品房平均價(jià)格是 9317 元／平方米。其中海景房的平均價(jià)格是13000元／平方米（毛胚）以上 。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)屬正常。 （二）宏觀調(diào)控新政對(duì)三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5月 29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》 ,新政出臺(tái)的主要目的是抑制上漲過快的住房?jī)r(jià)格，同時(shí)要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。這些 政策主要是針對(duì)上海、廣州等房?jī)r(jià)整體水平已經(jīng)很高，房?jī)r(jià)又在瘋長(zhǎng)的大城市。 基于以下因素分析，預(yù)期新政策對(duì)三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成太大的價(jià)格的影響： 三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場(chǎng)與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國(guó)有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十 16分強(qiáng)烈的購(gòu)買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對(duì)價(jià)格不是很敏感。 三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國(guó)是獨(dú)一無二的，亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目 買的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。 三亞旅游度假地產(chǎn)在國(guó)外也有強(qiáng)勁的需求。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國(guó)際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國(guó)際化和國(guó)際性旅游度假宣傳活動(dòng)，近年國(guó)際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時(shí)間將購(gòu)置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來越來多，特別 三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。 （三） 2020 年 初 三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。 2020 年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬平方米， 和去年同期相比增長(zhǎng) 76 %。其中商品住房 萬平方米 , 3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng) 48 %；其中商品住房 萬平方米 , 2785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。商品房平均銷售價(jià)格 9317 元 /平方米，和去年 17同期比增長(zhǎng) 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長(zhǎng) 94%。 第三節(jié) 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。 南新澳洲花園 小區(qū)是目前三亞 迎賓大道 第一個(gè)高層中、小戶型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個(gè)特征，對(duì)于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來說，本項(xiàng)目是不錯(cuò)的居家與度假選擇。 （一） 目標(biāo)市場(chǎng) 定位 主要的客戶群體： 職業(yè)范疇：國(guó)內(nèi)外私 營(yíng)企業(yè)主、大公司職員、以及國(guó)內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對(duì)象等等。 心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn) 18享受生活。 主要為投資型和度假需求型客戶。 消費(fèi)者分類： 在高層中、小戶需求型購(gòu)房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶： 一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價(jià)格不是首要因素。該類客戶會(huì)選擇 7— 12 層有好視野的戶型。 二類客戶（無奈型）：想要高層風(fēng)景，但又在乎價(jià)格。該類客戶會(huì)選 7 層以下或視野景觀相對(duì)差一點(diǎn)的戶型。 從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來看，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化 層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 （二） 產(chǎn)品定位（市場(chǎng)定量調(diào)查分析） 調(diào)查時(shí)間： — 調(diào)查地點(diǎn)：三亞市鳳凰機(jī)場(chǎng)、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。 調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查 19實(shí)際發(fā)放問卷： 1000 份 回收有效問卷： 968 份 基本市場(chǎng)參數(shù) 如下： 1．接受調(diào)查的常住人口比例 2．潛在客戶購(gòu)房原因 3．大眾了解樓盤信息的渠道 20%35%18%27%電視報(bào)紙廣播戶外 5．購(gòu)房人群對(duì)車庫(kù)的需求 2010%62%28%沒有購(gòu)買計(jì)劃和房一起購(gòu)買先買房后買車庫(kù) 6．潛在客戶的職業(yè)分布 7．購(gòu)買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要?jiǎng)訖C(jī) 8．潛在購(gòu)房者認(rèn)為合理的價(jià)位 21 9．潛在購(gòu)房者理想的套面積 10．潛在購(gòu)房者理想的戶型： 11．購(gòu)房時(shí)主要聽取誰的意見 購(gòu)房時(shí)的主要意見人自己決定39%專業(yè)人士的推薦13%家人42%朋友親戚6%家人朋友親戚專業(yè)人士的推薦自己決定 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析 22 臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點(diǎn)是視野開闊，臨海景觀是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購(gòu)買者需求心理。 據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購(gòu)房心理。 通過市場(chǎng)調(diào)查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。 物業(yè)收費(fèi)有市場(chǎng)依據(jù)。經(jīng)過對(duì)調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對(duì)市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，價(jià)格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。 結(jié)合市調(diào)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目特征，將 南新澳洲花園 小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，建成該地區(qū)首個(gè)高品質(zhì) 的海景高層樓盤。 第四節(jié) 項(xiàng)目規(guī)劃 本項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路是創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn) 21 世紀(jì)居住建筑人性化的原則。