【正文】 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 目 錄 第一章 : 總論 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 4 第 一 節(jié) : 項 目 提 要 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 4 第 二節(jié) :可行 性 報 告 依 據(jù) 與范圍 ‥ ‥ ‥‥ ‥ ‥ ‥ ‥‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥‥ ‥ 7 第二章 : 項 目 背 景 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 8 第 一 節(jié) : 項 目 承 建 單 位 簡 介 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 8 第 二 節(jié) : 建 設(shè) 項 目 的 有 利 條 件 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 8 第三節(jié) : 項目建設(shè)的必要性 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 10 第三章 :項目 本身 及 市場 情況 的分析 ‥‥‥ ‥‥‥ ‥‥‥ ‥‥‥ ‥‥ 12 第一節(jié) : 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 2 第二節(jié) : 三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 4 第三節(jié) : 項目 定位 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 6 第 四 節(jié) : 項目 規(guī)劃 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 20 第五節(jié) : 項目周邊環(huán)境 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 2 2 第六節(jié) :本 項 目 利 弊 分 析 （ SWOT 分 析 法 ） ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 22 第四章 : 項目方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 2 5 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 第一節(jié) : 場地選址 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 2 5 第二節(jié) : 項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 2 5 第三節(jié) :三 亞市房 產(chǎn)銷售 市場 分析 管 理定位 ‥‥‥ ‥‥‥ ‥‥ ‥‥‥ 31 第 五 章 :管 理組織 機(jī)構(gòu)和 土建 工程 ‥ ‥‥‥ ‥‥‥ ‥‥‥ ‥‥‥ ‥‥ 61 第一節(jié) : 管理組織機(jī)構(gòu) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 6 第 二 節(jié) : 土 建 工 程 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 69 第六章 :項目實施進(jìn)度安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 70 第七章 :營 銷 策 略 及 銷 售 計 劃 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 71 第八章 : 投資估算與資金籌措 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 74 第九章 : 財 務(wù) 效 益 評 價 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 75 第十章 : 結(jié) 論 與 建 議 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 81 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 附表 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 82 第一章 總論 第一節(jié) 項目提要 一、項目名稱： 三亞 南新澳洲花園 ,以下簡稱本項目。 這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。 三、項目開發(fā)商： 三亞鉆石山房地產(chǎn) 投資 有限公司 四、項目開發(fā)商法定代表人 ： 五、項目性質(zhì)： 高端旅游度假 小區(qū) 六、項目概況 ： 本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 4 公里車程 ,地勢開闊、平坦。用地一側(cè)緊臨公路， 以后 是從?？谶M(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入 市中心區(qū) 的主要干道，交通進(jìn)出入情況 優(yōu)越 ?？偨ㄖ娣e 672545 平方米。 八、組織管理 根據(jù)公司發(fā) 戰(zhàn)略和業(yè)務(wù) 展規(guī)劃， 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé) 制。 十一、項目總投資 經(jīng)測算，項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成 ,項目總投資額為 12 億 元 。 十二、資金籌措 （一）、申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 萬元； （二）、企業(yè)自籌資金 萬元； （三）、 預(yù)售回籠 萬元 十三、社會效益 （一）、可以改善目前三亞市中心 對總價要求在 3580 萬，單位面積在 55120左右 平方米的高品質(zhì) 的 旅游度假生活小區(qū) 地產(chǎn)產(chǎn)品 的市場需求量 。 （五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。 第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了 解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目位于南新農(nóng)場北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約 500 畝?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。 三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)， 310 月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而 58 月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 闊的海面增加層次感。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準(zhǔn)設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚(yáng)天下；夢幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。 ，每隔 20 分鐘有一班車前往?？?，約 3 小時可到達(dá)。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。 第三節(jié) 項目建設(shè)的必要性 三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城 市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷， 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。 三亞以其美麗，被越來越來越多的國內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們在這里購買了自己的第二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。城市規(guī)劃的逐步實施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。項目的 規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計均 為 專業(yè) 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 團(tuán)隊聯(lián)手擎創(chuàng)。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資 、旅游度假和消費三 重功能的產(chǎn)品。 2020年 前兩個月房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬平方米，和去年同期相比增長 76 %。 土地供應(yīng)價格情況 ： 三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內(nèi)地價60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年 10 月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020 年 2 月， 三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每畝 762 萬 元的高價，每平米價格達(dá) 11,429 元。 商品房銷售價格穩(wěn)中有升 ： 152020年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小 區(qū)進(jìn)入市場為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。 （二）宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5月 29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。 三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強(qiáng)勁的需求。其中商品住房 萬平方米 , 3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48 %；其中商品住房 萬平方米 , 2785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。 南新澳洲花園 小區(qū)是目前三亞 迎賓大道 第一個高層中、小戶型項目，具有標(biāo)志性。 主要為投資型和度假需求型客戶。該類客戶會選 7 層以下或視野景觀相對差一點的戶型。 本項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。