【導讀】拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍。的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證。為4A級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界。價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。項目用地面積約500. 畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶。用地一側(cè)緊臨公路，以后是從?？谶M入三亞和從三亞市區(qū)進。入市中心區(qū)的主要干道，交通進出入情況優(yōu)越。2020年月日之前為前期準備階段，預計到年月日項目竣工驗收，他費用、不可預見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,項目總投資額為12億元。

　　

【正文】 33積約 453180 平方米；商業(yè)用房部分約 10000 平方米?？備N售面積約657225 平方 米； （ 2）、本項目總建筑面積：約 672545 平方米； （ 3）、本項目總投資費用：約 12 億元； （ 5）、可銷售面積部分單位成本： 3326 元 /平方米。 3． 5． 2 平均售價制定建議： ① 70%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+70%） =5653 元 /M2； ② 80%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+80%） =5986 元 /M2； ③ 90%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+90%） =6319 元 /M2。 具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場 行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議： 第一階段。本階段為市場導入期（內(nèi)部認購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 34銷售平均價格為： 5820 元 /M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%+90%） /3，即 80%： 銷售平均價格約為： 5986 元 /M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%： 銷售平均實收價格約為： 6319 元 /M2。 各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn) 6041 元 /M2 的銷售價格 。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際 35公布的銷售價格應(yīng)該預留有折讓空 間。如果銷售市場反映良好，目標客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。 價格分布 不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價格上的調(diào)整。 6 入市姿態(tài)及 推廣時機定位 房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。 從理論上講，房地產(chǎn)的項目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達到了預 期的效果 36● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項目、收費標準已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒 但針對該項目的特點： ● 自籌資金無法完成 項目建設(shè) ，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； ● 施工周期短 ：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速； ● 以新的概念銷售 ：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持； ● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限 ：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷 售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述分析， 建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。 屆時，硬件及軟件配套應(yīng)達到如下階段： ● 項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零 37● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費標準已確定 ● 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定 7 銷售方式定位 銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件， 將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。 建議該項目的銷售方式是： ● 進行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 8 物業(yè)管理定位 1 本項目經(jīng)營管理模式 本項目將采用服務(wù)式公寓式模式進行日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本 38項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標準對業(yè)主的閑置物業(yè)進行管理和服務(wù)。本項目建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，此后可通過業(yè)主委員 會自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 2 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進行服務(wù)式公寓標準化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。 3 運作機制 物業(yè)經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報小區(qū)的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預約，小區(qū)業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財 務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。 4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 39 專 有 名 詞 定 義 一、 南新澳洲花園： 南新澳洲花園位于在三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面，建設(shè)內(nèi)容包括高層住宅，服務(wù)式公寓及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施 二、 營業(yè)收入 ：南新澳洲花園通過經(jīng)營服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入 ,不包括商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、 洗衣、電話、電報和電傳 等其它項目 的收入， 不包括 服務(wù)費 收入以及小區(qū) 設(shè)備 、場地的 使用費 、 租賃費 等收入 。 三、 經(jīng)營管理成本 ：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。 四、 可分配收益： 小區(qū)營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。 五、 會計年度 ：第一個會計年度，從當年服務(wù)式公寓經(jīng)營之日起，至同年的 12 40月 31 日止。以后每年從 1 月 1 日起至當年的 12 月 31 日止為一會計年度。 六、 免費入住權(quán) ：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的 南新澳洲花園。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力 一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為 30 年。 每一經(jīng)營管理方式委托時段為 3 年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委 41托經(jīng)營管理合同書。 二、 收益分配期限 以小區(qū)公寓正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。以后每年分配一次。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。 （詳見《合同附件》） 2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。 義務(wù)： 42 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 四、管理公司的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 ： 甲 方在管理期限內(nèi)將作為南新澳洲花園唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進行日常的經(jīng)營管理活動。 聘用經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理人員，組織務(wù)實高效的管理機構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證小區(qū)經(jīng)營的最高效益。 義務(wù)： 甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。 43 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。 第五章 服務(wù)式公寓經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 開房率 =服務(wù)式公寓年實際出租總房間數(shù)247。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房價 =服務(wù)式公寓經(jīng)營收入247。年實際出租總房間數(shù)； 服務(wù)式公寓客房經(jīng)營收入 =年入住率年平均房價可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 二、經(jīng)營管理成本（參考）