【正文】 13 團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項(xiàng)目所在地。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 闊的海面增加層次感。 第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對市場的充分了 解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 八、組織管理 根據(jù)公司發(fā) 戰(zhàn)略和業(yè)務(wù) 展規(guī)劃， 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé) 制。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞浴場列入全國 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場?！罢\信卓越、精 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為 業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。 （八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè) 機(jī)會 。三亞眾多的海灣各有佳景。三亞市內(nèi)主要有 2 路、 4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司 興建 的 三 亞 南新澳洲花園 小區(qū) 項(xiàng)目 的建筑設(shè)計(jì)將項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至 。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū) (包括港、澳、臺）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等 17個(gè)國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占 3％。 第三節(jié) 項(xiàng)目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。 物業(yè)收費(fèi)有市場依據(jù)。用開發(fā)住宅、服務(wù) 式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 （八）項(xiàng)目所在地負(fù)氧離子高達(dá) 11000 個(gè)單位（北京天安門處 150 個(gè)單位），適合于居住與度假。但由于市政府準(zhǔn)備加快凈化工程， 將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。利用窗和陽臺的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果?？備N售面積約657225 平方 米； （ 2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約 672545 平方米； （ 3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約 12 億元； （ 5）、可銷售面積部分單位成本： 3326 元 /平方米。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件， 將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 二、 收益分配期限 以小區(qū)公寓正式對外營業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房價(jià) =服務(wù)式公寓經(jīng)營收入247。 第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的 南新澳洲花園。 價(jià)格分布 不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。 4%； 三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在 160256 平方米， 90 間，占20。 二、建筑設(shè)計(jì) （一）、單體設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點(diǎn)，注重通風(fēng)、采光及遮陽設(shè)計(jì)，即滿足居住舒 適要求，也符合市場需求。地域性和集群性銷售可爭取主動。 26（四）本項(xiàng)目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應(yīng)”。 小區(qū)以四個(gè)主題熱帶園林景觀小品配合四個(gè)建筑單元，整體內(nèi)外空間交錯穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應(yīng)，渾然一體。 調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查 19實(shí)際發(fā)放問卷： 1000 份 回收有效問卷： 968 份 基本市場參數(shù) 如下： 1．接受調(diào)查的常住人口比例 2．潛在客戶購房原因 3．大眾了解樓盤信息的渠道 20%35%18%27%電視報(bào)紙廣播戶外 5．購房人群對車庫的需求 2010%62%28%沒有購買計(jì)劃和房一起購買先買房后買車庫 6．潛在客戶的職業(yè)分布 7．購買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要動機(jī) 8．潛在購房者認(rèn)為合理的價(jià)位 21 9．潛在購房者理想的套面積 10．潛在購房者理想的戶型： 11．購房時(shí)主要聽取誰的意見 購房時(shí)的主要意見人自己決定39%專業(yè)人士的推薦13%家人42%朋友親戚6%家人朋友親戚專業(yè)人士的推薦自己決定 市場調(diào)查結(jié)果分析 22 臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點(diǎn)是視野開闊，臨海景觀是本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 2020 年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬平方米， 和去年同期相比增長 76 %。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長 94%。 隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨海客運(yùn)列車已經(jīng)通 車。三亞鳳凰國際機(jī)場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi) 23個(gè)城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京 9條國際航線。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，市中心地震烈度為 6 度。 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 （四）通過 項(xiàng)目 產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞 市中心 城區(qū)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目檔次 ，打造三亞市標(biāo)志性 旅游度假的公寓典范 。 公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項(xiàng)目，該項(xiàng)目是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約 500 畝。與 阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群 島 一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)， 這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。 三、項(xiàng)目開發(fā)商： 三亞鉆石山房地產(chǎn) 投資 有限公司 四、項(xiàng)目開發(fā)商法定代表人 ： 五、項(xiàng)目性質(zhì)： 高端旅游度假 小區(qū) 六、項(xiàng)目概況 ： 本項(xiàng)目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 4 公里車程 ,地勢開闊、平坦。 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成 ,項(xiàng)目總投資額為 12 億 元 。 公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于南新農(nóng)場北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約 500 畝。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城 市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷， 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資 、旅游度假和消費(fèi)三 重功能的產(chǎn)品。 （二）宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5月 29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 ,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價(jià)格，同時(shí)要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。 主要為投資型和度假需求型客戶。 23一、總體布局 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。目前，銷售已達(dá) %。住宅景觀的不均等。 （四）目前三亞市房地產(chǎn)市場需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無樓可售?？備N售面積約 657225 平方 本項(xiàng)目總建筑面積：約 672545平方米； 容積率≤ ，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 34銷售平均價(jià)格為： 5820 元 /M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。在每個(gè)財(cái) 務(wù)年度委托國內(nèi)會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)