【正文】 43 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。以后每年從 1 月 1 日起至當(dāng)年的 12 月 31 日止為一會計年度。本項目建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，此后可通過業(yè)主委員 會自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際 35公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空 間。 具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。面積在 5180 平方米， 235 間，占 53。建筑立面 做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽 臺及挑板為淺色涂料。 交通條件 ： 本項目位于 荔枝溝路 ，距三亞鳳凰國際機場 15 公里 ， 三亞往海口的班車班次頻繁，每隔 20 分鐘有一班車前往海口，約 3 小時可到達(dá)；三亞市內(nèi)主要有 2 路、 4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項目所在地 ， 項目右側(cè)為正在新建的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風(fēng)景。 四、機會分析 28（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內(nèi)外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。能否起到“羊群”效應(yīng)，既要看市場需求，又要看三亞荔枝溝 整體效應(yīng)的發(fā)揮。 二、劣勢分析 （一）本項目位于三亞東部的 荔枝溝 鎮(zhèn)，雖然項目獨立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費者的觀念中，本項目似乎地段檔次欠高。 （二） 南新澳洲花園 獨占山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。 25（一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項目附近有 三亞市體育廣場、 學(xué)校、工商、農(nóng)業(yè)、建設(shè)銀行分行、 中國郵政、 等生活配套設(shè)施。 小區(qū)輪廓設(shè)計上， 15— 25 層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。 結(jié)合市調(diào)市場需求和項目特征，將 南新澳洲花園 小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。 從目標(biāo)消費者的分析來看，本項目目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化 層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍(lán)天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別 三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內(nèi)地游客的青睞。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年第一季度 三亞市商品房平均價格是 9317 元／平方米。其中商品住房 萬平方米 , 3942 套 ， 登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48 %；其中商品住房 萬平方米 , 2785套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。 建成投入使用后提供 優(yōu)質(zhì) 公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分 引入 “以人為本”和 “人文關(guān)懷” 的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際 所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。據(jù)上?！段膮R報》近期評 選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。 三亞全市森林覆蓋率達(dá) 63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá) %，人均公共綠地面積達(dá) 平方米；其海洋 負(fù)氧離子超過 8,000 個單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨厚，無與倫比。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 第二節(jié) 建設(shè)項目的有利條件 一、 氣候 條件 三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，年平均氣溫為℃，夏季平均氣溫為 28℃，冬季平均氣溫為 20℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃；年平均降雨量 1263mm， 510 月為雨季，其中 810 月的降雨量占全年總降雨量的 47%。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。 （二）、 項目 引入“人文關(guān)懷” 的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際 所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化 旅游度假的 舒適 的居住生活 空間。 九、環(huán)境保護(hù) 本項目屬于 旅游度假生活小區(qū) ，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面 綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流， 生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線 ； 所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。 建筑 整 體 由兩期組成 總占地面積 500 畝，總建筑面積 67 萬平方米，容積率≤ ，綠化率≥ %，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 米， ： 本項目多層住宅部分銷售面積約 204045 平方米；高層住宅部分銷售面積約 453180 平方米；商業(yè)用 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 房部分約 10000 平方米； 總銷售面積約 657225 平方 米 ； 停車位 個； 七、建 設(shè)單位概況 本項目開發(fā)商為 三亞鉆石山 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售 、房 產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計規(guī)劃、市政工程設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計咨詢服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計制作、工程設(shè)計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 本項目建設(shè)用地 三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面。 二、項目建設(shè)地點 ： 本 項目位于著名的國家 級旅游區(qū) 三亞市 荔枝溝。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界48 個國家 158 個主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶 。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目。 企業(yè)自籌 4600 萬元 ，占 總投資 %；申請銀行貸款 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 ，占總投資的 %。 （七）、帶動 三亞及其他周邊地區(qū) 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)內(nèi)容包括： 145 棟多層住宅、 21 棟高層住宅、 4 棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商 務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施，項目投資估算 12 億元。 二、 生態(tài)條件 三亞的海水清澈透明，能見度達(dá) 8 至 16 米，有些地方達(dá)到 25 米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認(rèn)定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。 三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。三亞的出租車很多，也很方便，從本項目區(qū) 域起步不要打表 10 元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為 64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為 %，人均公共綠地面積 平方米，城市空氣負(fù)離子含量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽。許多項目產(chǎn)品 出現(xiàn)“高不成 ，低不就”的尷尬局面。 第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 一、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好 目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價穩(wěn)中有升。 三亞商品房市場主要在島外 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2020 年，島外市場占總銷售套數(shù)的%，面積占 %。 基于以下因素分析，預(yù)期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項目不會造成太大的價格的影響： 三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十 16分強烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長 94%。該類客戶會選擇 7— 12 層有好視野的戶型。 通過市場調(diào)查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標(biāo)客戶群。每個單元由一棟 15— 25 層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。具體戶型上以 40— 70平米一房，77— 93平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下： 戶型 面積 套數(shù) 比例 三室 一 廳 100 ㎡ % 二室 一 廳 93 ㎡ % 一室一廳 45 ㎡ % 一室 40 ㎡ % 第 五 節(jié) 項目周邊市場環(huán)境分析 本項目周邊 北面 有 南新招待所 ,項目用地面積約 500 畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠 群山 ，可躍遠(yuǎn)海， 是一塊人口密集， 視野開闊，觀山遙海效果極佳 的土地?，F(xiàn)每套均價為 40 萬左右。 （七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。