【正文】 23一、總體布局 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。 在立面造型 上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使二個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 24三、戶型結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用 ，靈活多變。 加上在建的本項(xiàng)目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。目前，銷售已達(dá) %。 第 六 節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、優(yōu)勢(shì)分析 （一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開(kāi)發(fā)商，有長(zhǎng)期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。 （五）高層小戶型海景房 是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。是老年人生活的天堂。住宅景觀的不均等。 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）由于本項(xiàng)目是 迎賓大道 的首個(gè)高層中、小戶型房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)不熟悉 ,沒(méi)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。 （ 三）高層購(gòu)房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。 消費(fèi)檔次將大幅提升。 （四）目前三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無(wú)樓可售。 項(xiàng)目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來(lái)填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白 。 注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開(kāi)闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 31建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。總銷售面積約 657225 平方 本項(xiàng)目總建筑面積：約 672545平方米； 容積率≤ ，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。 單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。 6%。 3． 5． 2 平均售價(jià)制定建議： ① 70%毛利潤(rùn) ：實(shí)收售價(jià) =單位成本（ 1+70%） =5653 元 /M2； ② 80%毛利潤(rùn) ：實(shí)收售價(jià) =單位成本（ 1+80%） =5986 元 /M2； ③ 90%毛利潤(rùn) ：實(shí)收售價(jià) =單位成本（ 1+90%） =6319 元 /M2。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 34銷售平均價(jià)格為： 5820 元 /M2； 第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 備注： 此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。 6 入市姿態(tài)及 推廣時(shí)機(jī)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。 建議該項(xiàng)目的銷售方式是： ● 進(jìn)行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 8 物業(yè)管理定位 1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目將采用服務(wù)式公寓式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，物業(yè)管理公司在本 38項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。在每個(gè)財(cái) 務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。 五、 會(huì)計(jì)年度 ：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的 12 40月 31 日止。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力 一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為 30 年。以后每年分配一次。 義務(wù)： 42 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 義務(wù)： 甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的小區(qū)。年實(shí)際出租總房間數(shù)； 服務(wù)式公寓客房經(jīng)營(yíng)收入 =年入住率年平均房?jī)r(jià)可出租房間數(shù)年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。 第五章 服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營(yíng)收入 開(kāi)房率 =服務(wù)式公寓年實(shí)際出租總房間數(shù)247。 四、管理公司的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 ： 甲 方在管理期限內(nèi)將作為南新澳洲花園唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。 （詳見(jiàn)《合同附件》） 2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委 41托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)。 六、 免費(fèi)入住權(quán) ：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 三、 經(jīng)營(yíng)管理成本 ：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。 2 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。 屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 37● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定 7 銷售方式定位 銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%： 銷售平均實(shí)收價(jià)格約為： 6319 元 /M2。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng) 行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段。 1）、本項(xiàng)目多層住宅部分銷售面積約 204045 平方米；高層住宅部分銷售面 33積約 453180 平方米；商業(yè)用房部分約 10000 平方米。 7% 雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在 100140 平方米， 111 間，占25。地下室部分： 平方米占總建筑面積的 23%，包括：辦公室、停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個(gè)建筑格調(diào)高雅，別致、具有地域特色。 立面造 型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽(yáng)臺(tái)，體現(xiàn)熱帶建筑風(fēng)格。 第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi) 容與規(guī)模 一、設(shè)計(jì)依據(jù) （ 一 ） 、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； （ 二 ） 、三 發(fā)改 （ 2020 字第 21 號(hào)； （ 三 ） 、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃 三規(guī)委辦 為 [2020]36 號(hào)； 30（ 四 ） 、三亞市國(guó)土環(huán)境資源局文件； （ 五 ） 、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)； （ 六 ） 、海南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； （ 七 ） 、三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)； （ 八 ） 、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。 （六）連帶本項(xiàng)目，周邊已有 3 個(gè)上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊 荔枝溝鎮(zhèn)，這對(duì)本項(xiàng)目的商鋪來(lái)說(shuō)，具有良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。 （二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項(xiàng)目市場(chǎng)提供更多機(jī)會(huì)。 （四）本項(xiàng)目由于和民宅連片，易降低本項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。 （二）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，營(yíng)銷過(guò)程中容易處于的被動(dòng)地位。 27（ 三 ） 目前， 項(xiàng)目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。但隨著三亞市城市品 味的逐步提升，地段檔次將會(huì)逐步提高。 （七）本區(qū)域沒(méi)有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對(duì)安靜。 （三）本項(xiàng)目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力?，F(xiàn)每套均價(jià)為 40 萬(wàn)左右。 （ 二 ） 、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格情況 南新澳洲花園 于 年 月 號(hào)開(kāi)盤，高層均價(jià)在 元，起價(jià) 元，最高價(jià)為 元。具體戶型上以 40— 70平米一房，77— 93平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下： 戶型 面積 套數(shù) 比例 三室 一 廳 100 ㎡ % 二室 一 廳 93 ㎡ % 一室一廳 45 ㎡ % 一室 40 ㎡ % 第 五 節(jié) 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 本項(xiàng)目周邊 北面 有 南新招待所 ,項(xiàng)目用地面積約 500 畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠 群山 ，可躍遠(yuǎn)海， 是一塊人口密集， 視野開(kāi)闊，觀山遙海效果極佳 的土地。 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過(guò)人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。每個(gè)單元由一棟 15— 25 層住宅圍合而成，四個(gè)單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，建成該地區(qū)首個(gè)高品質(zhì) 的海景高層樓盤。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和深度訪問(wèn)，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。 （二） 產(chǎn)品定位（市場(chǎng)定量調(diào)