【正文】 第 二 節(jié) : 土 建 工 程 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 69 第六章 :項目實施進(jìn)度安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 70 第七章 :營 銷 策 略 及 銷 售 計 劃 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 71 第八章 : 投資估算與資金籌措 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 74 第九章 : 財 務(wù) 效 益 評 價 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 75 第十章 : 結(jié) 論 與 建 議 ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ ‥ 81 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 附表 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 82 第一章 總論 第一節(jié) 項目提要 一、項目名稱： 三亞 南新澳洲花園 ,以下簡稱本項目。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。用地一側(cè)緊臨公路， 以后 是從?？谶M(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入 市中心區(qū) 的主要干道，交通進(jìn)出入情況 優(yōu)越 。 八、組織管理 根據(jù)公司發(fā) 戰(zhàn)略和業(yè)務(wù) 展規(guī)劃， 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé) 制。 十二、資金籌措 （一）、申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 萬元； （二）、企業(yè)自籌資金 萬元； （三）、 預(yù)售回籠 萬元 十三、社會效益 （一）、可以改善目前三亞市中心 對總價要求在 3580 萬，單位面積在 55120左右 平方米的高品質(zhì) 的 旅游度假生活小區(qū) 地產(chǎn)產(chǎn)品 的市場需求量 。 第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了 解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 闊的海面增加層次感。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準(zhǔn)設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚天下；夢幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。 三亞以其美麗，被越來越來越多的國內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們在這里購買了自己的第二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。項目的 規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計均 為 專業(yè) 三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 團(tuán)隊聯(lián)手擎創(chuàng)。 2020年 前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬平方米，和去年同期相比增長 76 %。 商品房銷售價格穩(wěn)中有升 ： 152020年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小 區(qū)進(jìn)入市場為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。 三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強(qiáng)勁的需求。 南新澳洲花園 小區(qū)是目前三亞 迎賓大道 第一個高層中、小戶型項目，具有標(biāo)志性。該類客戶會選 7 層以下或視野景觀相對差一點的戶型。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。 在立面造型 上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 加上在建的本項目，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。 第 六 節(jié) 本項目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、優(yōu)勢分析 （一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。是老年人生活的天堂。 三、風(fēng)險分析 （一）由于本項目是 迎賓大道 的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項目 ,對目標(biāo)市場不熟悉 ,沒經(jīng)驗可以借鑒。 消費檔次將大幅提升。 項目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白 。 31建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。 單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。 3． 5． 2 平均售價制定建議： ① 70%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+70%） =5653 元 /M2； ② 80%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+80%） =5986 元 /M2； ③ 90%毛利潤 ：實收售價 =單位成本（ 1+90%） =6319 元 /M2。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。 建議該項目的銷售方式是： ● 進(jìn)行小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 8 物業(yè)管理定位 1 本項目經(jīng)營管理模式 本項目將采用服務(wù)式公寓式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本 38項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。 五、 會計年度 ：第一個會計年度，從當(dāng)年服務(wù)式公寓經(jīng)營之日起，至同年的 12 40月 31 日止。以后每年分配一次。 義務(wù)： 甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。 第五章 服務(wù)式公寓經(jīng)營收入、管理成本與收益分配 一、客房經(jīng)營收入 開房率 =服務(wù)式公寓年實際出租總房間數(shù)247。 （詳見《合同附件》） 2． 業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。 六、 免費入住權(quán) ：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 2 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進(jìn)行服務(wù)式公寓標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場 行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段。 7% 雙套間設(shè)計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在 100140 平方米， 111 間，占25。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調(diào)高雅，別致、具有地域特色。 第二節(jié) 項目設(shè)計內(nèi) 容與規(guī)模 一、設(shè)計依據(jù) （ 一 ） 、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； （ 二 ） 、三 發(fā)改 （ 2020 字第 21 號； （ 三 ） 、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃 三規(guī)委辦 為 [2020]36 號； 30（ 四 ） 、三亞市國土環(huán)境資源局文件； （ 五 ） 、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （ 六 ） 、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； （ 七 ） 、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （ 八 ） 、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。 （二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項目市場提供更多機(jī)會。 （二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。但隨著三亞市城市品 味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。 （三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標(biāo)消費者具有吸引力。 （ 二 ） 、 競爭樓盤價格情況 南新澳洲花園 于 年 月 號開盤，高層均價在 元，起價 元，最高價為 元。 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì) 的海景高層樓盤。 （二） 產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析） 調(diào)查時間： — 調(diào)查地點：三亞市鳳凰機(jī)場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。 （一） 目標(biāo)市場 定位 主要的客戶群體： 職業(yè)范疇：國內(nèi)外私 營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。 （三） 2020 年 初 三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。其中海景房的平均價格是13000元／平方米（毛胚）以上 。商品房平均銷售價格 9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米， 商業(yè)用房 8037 元 / 平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 15201 元 / 平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。 第三章 項目 本身及 市場情況分析 第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期。