【正文】 27（ 三 ） 目前， 項(xiàng)目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。 （四）本項(xiàng)目由于和民宅連片，易降低本項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。 （六）連帶本項(xiàng)目，周邊已有 3 個(gè)上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊 荔枝溝鎮(zhèn)，這對(duì)本項(xiàng)目的商鋪來(lái)說(shuō)，具有良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。 立面造 型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽(yáng)臺(tái)，體現(xiàn)熱帶建筑風(fēng)格。地下室部分： 平方米占總建筑面積的 23%，包括：辦公室、停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。 1）、本項(xiàng)目多層住宅部分銷售面積約 204045 平方米；高層住宅部分銷售面 33積約 453180 平方米；商業(yè)用房部分約 10000 平方米。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%： 銷售平均實(shí)收價(jià)格約為： 6319 元 /M2。 屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 37● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定 7 銷售方式定位 銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。 三、 經(jīng)營(yíng)管理成本 ：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委 41托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)。 四、管理公司的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 ： 甲 方在管理期限內(nèi)將作為南新澳洲花園唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。年實(shí)際出租總房間數(shù)； 服務(wù)式公寓客房經(jīng)營(yíng)收入 =年入住率年平均房?jī)r(jià)可出租房間數(shù)年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。 義務(wù)： 42 業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力 一、 管理期限 小區(qū)委托管理期限為 30 年。在每個(gè)財(cái) 務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。 6 入市姿態(tài)及 推廣時(shí)機(jī)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 34銷售平均價(jià)格為： 5820 元 /M2； 第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 6%?？備N售面積約 657225 平方 本項(xiàng)目總建筑面積：約 672545平方米； 容積率≤ ，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。 注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開(kāi)闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 （四）目前三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，基本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線基本上無(wú)樓可售。 （ 三）高層購(gòu)房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。住宅景觀的不均等。 （五）高層小戶型海景房 是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。目前，銷售已達(dá) %。 24三、戶型結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用 ，靈活多變。 23一、總體布局 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購(gòu)買者需求心理。 主要為投資型和度假需求型客戶。其中商品住房 萬(wàn)平方米 , 3942 套，登記銷售面積 萬(wàn)平方米，和去年同期相比增長(zhǎng) 48 %；其中商品住房 萬(wàn)平方米 , 2785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬(wàn)平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬(wàn)平方米） ,商業(yè)用房 萬(wàn)平方米。 （二）宏觀調(diào)控新政對(duì)三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5月 29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》 ,新政出臺(tái)的主要目的是抑制上漲過(guò)快的住房?jī)r(jià)格，同時(shí)要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。 土地供應(yīng)價(jià)格情況 ： 三亞土地市場(chǎng)價(jià)格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內(nèi)地價(jià)60=100 萬(wàn)元／畝， 20202020 年土地價(jià)格攀升到 100200 萬(wàn)元／畝， 2020 年 10 月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬(wàn)元 /畝， 2020 年 2 月， 三亞灣海坡開(kāi)發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每畝 762 萬(wàn) 元的高價(jià)，每平米價(jià)格達(dá) 11,429 元。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資 、旅游度假和消費(fèi)三 重功能的產(chǎn)品。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來(lái)投資置業(yè)。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國(guó)最南端的熱帶濱海旅游城 市，是南中國(guó)海最純凈的樂(lè)土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫(huà)卷， 三亞鉆石山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 12 猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。 ，每隔 20 分鐘有一班車前往?？冢s 3 小時(shí)可到達(dá)。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。 三亞市所屬的南中國(guó)海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)， 310 月之東北季風(fēng)時(shí)海流為西南方向，而 58 月之西北季風(fēng)時(shí)，海流是朝東北方向。 公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會(huì)”招商項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于南新農(nóng)場(chǎng)北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約 500 畝。 （五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展。 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成 ,項(xiàng)目總投資額為 12 億 元 ?？偨ㄖ娣e 672545 平方米。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商： 三亞鉆石山房地產(chǎn) 投資 有限公司 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商法定代表人 ： 五、項(xiàng)目性質(zhì)： 高端旅游度假 小區(qū) 六、項(xiàng)目概況 ： 本項(xiàng)目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 4 公里車程 ,地勢(shì)開(kāi)闊、平坦。 這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。與 阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群 島 一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)， 這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。用開(kāi)發(fā)高級(jí)生活住宅、服務(wù)式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會(huì)”招商項(xiàng)目，該項(xiàng)目是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約 500 畝。 詳見(jiàn)第六章項(xiàng)目進(jìn)度安排 。 三亞鉆石山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 8 （四）通過(guò) 項(xiàng)目 產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞 市中心 城區(qū)的 房地產(chǎn)項(xiàng)目檔次 ，打造三亞市標(biāo)志性 旅游度假的公寓典范 。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國(guó)具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求項(xiàng)目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，市中心地震烈度為 6 度。 三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開(kāi)通北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、武漢、青島、深圳等國(guó)內(nèi) 23個(gè)城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、漢城、大阪、東京 9條國(guó)際航線。 4．本項(xiàng)目右側(cè)正在新建旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風(fēng)景 。 隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\(yùn)列車已經(jīng)通 車。 （一）、配合國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從粗放型向集約 型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。商品房銷售總金額 億元，和去年同期相比增長(zhǎng) 94%。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)屬正常。 2020 年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好， 批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬(wàn)平方米， 和去年同期相比增長(zhǎng) 76 %。 心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn) 18享受生活。 調(diào)查方式：同類問(wèn)卷抽樣調(diào)查 19實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷： 1000 份 回收有效問(wèn)卷： 968 份 基本市場(chǎng)參數(shù) 如下： 1．接受調(diào)查的常住人口比例 2．潛在客戶購(gòu)房原因