【導(dǎo)讀】六、環(huán)境影響評價········································································19

　　

【正文】 于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn) 。③公 司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 6. 培訓(xùn)積分制度。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向 人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 7. 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 本項(xiàng)目工程計劃自 2020年 7月開工，至 2020 年 6 月竣工，總工期 2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目 工程 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排 ，如下表所示 — 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計劃表 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 ，綠化面積近 萬平方米，容積率 。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 該 土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為： （ 1） 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： a. 居民安置費(fèi)： 200 戶居民每戶 13 萬元計算共計 2600 萬人民幣。 b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計 56萬人民幣。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計算，共計 萬人民幣。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計 400 萬人民幣。 項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下 ： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 時 間 任 務(wù) 2020 年 4 月至 12 月 2020 年 1 月至 12 月 2020 年 1 月至 6月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項(xiàng)目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。 供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的 各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約 1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木， 安裝路燈。 由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 十一、融資方案 XX花園的建設(shè)項(xiàng)目 中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項(xiàng)目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于 購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自 有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建設(shè)工程費(fèi) 建筑工程費(fèi) 安裝工程費(fèi) 3 其他投資費(fèi) 4 項(xiàng)目管理費(fèi) 5 不可預(yù)見費(fèi) 6 建設(shè)期利息 7 項(xiàng)目投資總額 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后 本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于 XX花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師 來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達(dá) 萬元。 二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 2020 2020 2020 2020 小計 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 b．注意風(fēng)險的影響 ，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價值。 d．銀行借款的成本率。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 行保函和保險費(fèi)。 ，可以緩和資金矛盾。 ，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 十二、財務(wù)評價 一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財務(wù)評價 、銷售稅金及附加估算表 （見附表 6） （新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目）（見附表 7） 1）財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務(wù)內(nèi)部 收益率（ FIRR） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。 2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項(xiàng)目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資 金估算表（見附表 5） 二． 敏感性分析 編制敏感性分析表 （見附表 13） 、繪制敏感性分析圖 （見附圖 5） 三．財務(wù)評價結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。 十三、社會評價 一．項(xiàng)目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā) 已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會 帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。 二．項(xiàng)目對所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 境還是相當(dāng)不錯，在小區(qū)附近有 關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。 三．社會評價結(jié)論 總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 項(xiàng)目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項(xiàng)目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對 居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無