【正文】 預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。 撰寫本可行性研究報告。XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司編制人員：* * *完成日期：年月日目錄調(diào)查人員聲明 4第一部分：項目總論 5 5 5 5 5 5 7 7 7 8第二部分：市場研究 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11第三部分：項目開發(fā)方案 11 11 12 13 15 16 16 17第四部分：投資估算與融資方案 17 17 17 17 20 20 20 20 21 21 21 22 22 22 22 22 22第五部分：財務(wù)評價 23 23（方案1） 23 23 24 24 24 24（方案2） 25 25第六部分：不確定性分析 25 25 26 26 26 26 27 27 27第七部分：綜合評價 27（定性） 27（影響及對策） 27 27第八部分：研究結(jié)論與建議 27 27 27第九部分：附錄 28： 28： 28： 29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明： 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。③項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l 交通狀況（a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。9)其他⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進行的調(diào)查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。備注：1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。②配套功能：功能 面積（㎡）樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡ 160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。但建安成本后者比前者大。⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度 計算依據(jù)面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個 35㎡/個造價 693萬元 1600元/㎡出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 693247。8%=投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247。⑷供需差額為24個。在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。附表1開發(fā)進度模擬表時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計招標建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認購正式銷售竣工①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。①企業(yè)組織是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。A土地費用：①土地出讓金政府一次性收取的標準地價②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均