【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,是從海上進(jìn)入三亞的主要通道之一。 總平面布置 酒店留有大面積園林綠地 ,綠地內(nèi)將精心布置休閑亭及景觀樹木 ,努力營(yíng)造園林化的住宿環(huán)境。同時(shí)園林綠地將員工休息與酒店進(jìn)行自然分界。 建筑平面功能分區(qū)與平面構(gòu)成 其功能包括客房、高級(jí)商務(wù)辦公、會(huì)議、商場(chǎng)、娛樂、餐飲、附屬設(shè)備用房 ,地下 (人防 )車庫(kù)等。八 ~十九層為標(biāo)準(zhǔn)客房 。六 ~七層為娛樂中心等用房 。五層為高級(jí)商務(wù)寫字樓 。二 ~四層為餐飲 :包括西餐、宴會(huì)廳、咖啡廳、豪華包廂、普通包廂 。一層為酒店大堂及商務(wù)中心、商場(chǎng)、美容美發(fā)、消防控制室 。地下負(fù)一樓為足浴、桑拿及設(shè)備附屬用房 ,地下負(fù)二樓為消防儲(chǔ)水池、水泵房及地下停車場(chǎng)。 二、立面造型 建筑主樓以體現(xiàn)酒店氣氛及簡(jiǎn)潔大方的東南亞氣息為主 ,裙房部分采用落地窗和干掛式大理石外墻面。其處理手法與主塔樓造型形成默契與和諧。本酒店主樓地上 19 層 ,地處城區(qū)重要位置 ,城市景觀對(duì)其要求甚嚴(yán) ,本設(shè)計(jì)從整體入手 ,力求創(chuàng)造一個(gè)新穎大方 ,富有時(shí)代特色的建筑。在建筑處理手法上 ,強(qiáng)調(diào)酒店建筑的大氣、造型上講究建筑體形的抽象性、立面線條的流暢性、建筑 色彩的鮮明性 ,以簡(jiǎn)潔的形體和巨大的空間體量產(chǎn)生震撼以形成新的城市景觀。 三、交通設(shè)計(jì) 根據(jù)場(chǎng)地條件、酒店的主入口分三個(gè)入口 ,并考慮足夠的室外臨時(shí)停車位 ,酒店大堂主入口前設(shè)置汽車坡道 ,體現(xiàn)五星級(jí)酒店的品位與要求 。 酒店的次入口設(shè)置于主樓背立面處 ,嚴(yán)格與顧客人流線分開。 地下負(fù)二樓為地下車庫(kù) ,可停汽車。 四、環(huán)境設(shè)計(jì) (1)、排水采用分流制系統(tǒng) ,污、雨水分系統(tǒng)排出 ,生活污水經(jīng)化糞池后 ,排入市政污水干管 ,雨水直接排入市政雨水干管 。 (2)、廚房污水單 獨(dú)排除 ,并經(jīng)隔油池后 ,再進(jìn)入污水管網(wǎng) 。 (3)、廚房廢氣通過設(shè)置煙道直通屋頂排出 。 (4)、垃圾袋裝化收集后 ,送垃圾中轉(zhuǎn)站。 第七章 方案實(shí)施與建設(shè)計(jì)劃安排 一、工程建設(shè)監(jiān)理制 為確保工程質(zhì)量 ,保證工程進(jìn)度 ,按規(guī)定本項(xiàng)目已采用工程監(jiān)理制 ,招標(biāo)聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位廣州市百業(yè)建設(shè)顧問有限公司和總監(jiān)理工程師高級(jí)工程師且為國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師 ,對(duì)工程實(shí)行全過程監(jiān)理 ,制訂監(jiān)理程序 ,規(guī)定監(jiān)理的權(quán)利和職責(zé)。 二、項(xiàng)目招投標(biāo) 按照《中華人民共和國(guó)合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法 》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 ,本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)均采用招標(biāo)制 ,選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和價(jià)廉物美的設(shè)備材料生產(chǎn)廠家 ,簽訂承包及供應(yīng)合同 ,明確各方的責(zé)、權(quán)、利 ,嚴(yán)格按《合同法》的有關(guān)條款進(jìn)行管理 ,實(shí)施并報(bào)有關(guān)部門審批核準(zhǔn)。 三、工程實(shí)施總包制度 本工程由龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)公司總承包 ,在與業(yè)主簽訂總承包合同后 ,為確保工期、質(zhì)量等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) ,兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾 ,將采取積極的組織形式來加強(qiáng)對(duì)工程的全面管理 ,把總承包商的責(zé)任落實(shí)分解到各個(gè)分包 商的工作計(jì)劃和實(shí)施環(huán)節(jié)中 ,做到統(tǒng)籌考慮、精心組織、周密安排、規(guī)范施工。 四、建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)條件、資金籌措等情況 ,經(jīng)與建設(shè)方商議 ,項(xiàng)目建設(shè)期為3 年。 第八章 投資估算和資金籌措 一、投資估算 編制依據(jù) (1)、酒店設(shè)計(jì)圖紙 。 (2)、《海南省建筑工程概算定額》 (2021 年 )。 (3)、《海南省統(tǒng)一安裝定額基價(jià)表》 (2021 年 )。 (5)、建筑類別執(zhí)行的相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 (6)、土建建筑材料、安裝工程用材執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)格或生產(chǎn)廠家提供的 價(jià)格 。 (7)、其它費(fèi)用執(zhí)行《海南省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》 。 建設(shè)投資 本項(xiàng)目建設(shè)投資由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)、管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)和其它工程費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。 項(xiàng)目總投資為 21 億元。詳見下述的“投資總額估算表。 二、資金籌措 項(xiàng)目單位自籌 5 億元元 ,自籌資金主要由項(xiàng)目資本金、股東投入和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)定金構(gòu)成。 申請(qǐng)銀行貸款 10 億元。 第九章 利潤(rùn)預(yù)測(cè)及成本費(fèi)用分析 一、銷售價(jià)格 價(jià)格預(yù)測(cè) 通過市場(chǎng)調(diào)查 ,以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)間(60m2),銷售價(jià)格 300 萬元 /間。 銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3 個(gè)年度內(nèi)完成銷售 ,各年銷售計(jì)劃如下 :第一年銷售 40%預(yù)計(jì)銷售收入為 ,第二年銷售 40%預(yù)計(jì)銷售收入為 ,第三年銷售 20%預(yù)計(jì)銷售收入為 億元。 二、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率 : 1)營(yíng)業(yè)稅 10%,城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅額的 7% 2)教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅額的 3% 3)企業(yè)所得稅 33% 收入與銷售稅金估算見表 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 ( 單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 營(yíng)業(yè)稅 44000 17600 17600 8800 3 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附件 44000 17600 17600 88000 4 銷售凈收入 352021 1408000 1408000 704000 三、成本費(fèi)用 本項(xiàng)目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成 (建造費(fèi)用的 明細(xì)構(gòu)成項(xiàng)目詳見下表 ) 財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出 ,本項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 10 億元 ,計(jì)劃歸還期為兩年 ,于項(xiàng)目竣工時(shí)歸還 6 億元 ,酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還 4 億元。銷售費(fèi)用主要為廣告費(fèi)取銷售收入的 3% 固定成本由管理費(fèi)用和利息支出構(gòu)成詳見表 序號(hào) 費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目名稱 工 程 造價(jià) (元 ) 1 基坑支護(hù)工程 (含樁基、基坑支護(hù)、降水、土方項(xiàng)目 ) 2 酒店土建工程項(xiàng)目 3 酒店室內(nèi)精裝修工程 4 酒店水電安裝 (含消防 )工程 5 酒店弱電工程及安裝項(xiàng)目 6 酒店防雷工程項(xiàng)目 22696447 7 酒店電梯設(shè)備安裝工程項(xiàng)目 23190000 8 酒店高壓部分設(shè)備安裝工程項(xiàng)目 65000000 9 酒店園林綠化工程項(xiàng)目 89484900 10 酒店道路景觀工程項(xiàng)目 11849300 11 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi) (上述總造價(jià)的 4%) 12 政府部門報(bào)建手續(xù)費(fèi) (1~11 總計(jì)的 5%) 13 土地開發(fā)及補(bǔ)償 310140800 14 銷售、銷售配套及推廣費(fèi)用 (1~13)總計(jì)的 5% 15 開發(fā)間接費(fèi)用直接費(fèi)的 2%) 16 管理費(fèi)用 (工程費(fèi)的 3%) 17 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (含融資 7 億的費(fèi)用 ) 107800 18 稅金 % 19 工程項(xiàng)目總計(jì) 2157311993 四、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 根據(jù)以上收入和成本的估算 ,本項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)測(cè)見表 損 益 表 單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第一年 第二年 第三 年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 銷售稅金 88000 35200 35200 17600 3 總成本費(fèi)用 4 售房利潤(rùn) 136269 5 所得稅 44968 6 稅后利潤(rùn) 91301 第十節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說明 評(píng)價(jià)依據(jù) 1)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與參數(shù)》 。 2)中國(guó)國(guó)際咨詢公司 1997 年編寫的《新建項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 。 3)中國(guó)人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施辦法》 評(píng)價(jià)參數(shù) :折現(xiàn)率為 10% 評(píng)價(jià)年限 : 本項(xiàng)目建設(shè)期 36 個(gè)月 ,項(xiàng)目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)年限為 2 年。 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后由專業(yè)的酒店管理公司租賃經(jīng)營(yíng) ,經(jīng)營(yíng)管理所發(fā)生的收益和費(fèi)用未列入經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。 二、財(cái)務(wù)盈利能力分析 損益表與靜態(tài)盈利分析 1)損益表詳見附表 根據(jù)損益 表的分析計(jì)算可得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下 : ①全部投資的投資利潤(rùn)率 (利潤(rùn)總額 /投資總額 ) 100%136269/210000100%% ② 全 部 投 資 的 投 資 利 稅 率 ( 利稅總額 / 總 投 資 額 ) 100%132968/210000*100%% 本項(xiàng)目以上兩個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受 ,故項(xiàng)目可行。 2 還貸計(jì)