【正文】 海南三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告 第一節(jié)總論 一、項(xiàng)目概況 工程名稱 :海南三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店 建設(shè)單位 :三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司 建設(shè)地點(diǎn) : 海南三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店位于三亞市南邊海路 ,坐落在三亞鹿回頭山下 ,三面環(huán)海 ,系集山、海、島一體的超五星級度假酒店及游艇娛樂配套等大型旅游項(xiàng)目。 建筑概況 : 本工程總建筑面積 166094平方米 ,整個建筑物高度 ,地上二十二層 ,地下二層。其中地上總建筑面積 :134649 平方米 ,地下 31445 平方米。產(chǎn)權(quán)式酒店房間總數(shù)為 1463 間。 整個建筑為新建的產(chǎn)權(quán)式酒店 ,屬一類公共建筑 ,主要功能如下 : 地下二層主要為機(jī)動車庫、部分設(shè)備機(jī)房和酒店的后臺區(qū)。公寓式酒店的公共功能空間集中于地下一層和一層。地下一層設(shè)置宴會廳、全日餐廳、風(fēng)味餐廳、西餐廳、咖啡廳及其廚房 ,會議中心、休閑娛樂中心等輔助空間和部分設(shè)備機(jī)房 ,地下一層還設(shè)置兩處花園及圍繞花園的景觀環(huán)廊。一層為入口大堂、大堂吧、休息吧、特色商業(yè)等對外服務(wù)空間 及二至二十二層均為客房層。其中二層南端設(shè)有特色酒吧 ,可上裙房屋頂花園。 二、項(xiàng)目投資及收益估算 項(xiàng)目總投資 :約 21 億元。 資金來源 :自籌資金 5 億元 ,申請銀行貸款 10 億元。 經(jīng)濟(jì)效益 : (1)、稅后利潤 : 本項(xiàng)目全部建成后 ,累計(jì)銷售利潤約 13 億元。 (2)投資利潤率 %。 (3)靜態(tài)投資回收期 3 年。 三、建設(shè)單位簡介 項(xiàng)目建設(shè)投資單位 :三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司 。 建設(shè)單位簡介 : 三亞小 洲島國際游艇俱樂有限公司始創(chuàng)于 2021 年 ,是由上海國之杰投資公司與三亞海岸投資公司共同出資成立的一家以酒店投資經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)公司。 四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場調(diào)查 。 (2)、《關(guān)于三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店立項(xiàng)批復(fù)》 。 (3)、《建筑用地規(guī)劃許可證》 。 (4)、《三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店酒店建建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 。 (5)、上海市建筑設(shè)計(jì)研究院《小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計(jì)》 。 (6)、其他資料 五、可行性研究報(bào)告編制范 圍 根據(jù)三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計(jì) ,本可行性研究報(bào)告范圍主要包括 :市場分析、建設(shè)規(guī)模及功能、建設(shè)條件、工程建設(shè)方案 ,投資估算、資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價和社會效益等。 六、結(jié)論及建議 結(jié)論 從酒店項(xiàng)目建設(shè)的整體環(huán)境、建設(shè)條件、設(shè)計(jì)思路、設(shè)計(jì)方案來看 ,此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的 ,也是合理的。項(xiàng)目建設(shè)時間短 (36 個月 ),經(jīng)濟(jì)效益較高 ,利潤13 億元 ,全部投資利潤率 %,投資利稅率大大超過了同期貸款利息率和基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ,投資回收期 1 年 ,說從經(jīng)濟(jì)上看建設(shè)是可行的。 建議 此項(xiàng) 目建設(shè)規(guī)模比較大 ,投資比較多 ,必須精心準(zhǔn)備 ,精心施工 ,按計(jì)劃完成建設(shè)任務(wù)。特別要注意做好宣傳發(fā)動、營銷策劃工作 ,使投資早日回籠 ,爭取更好的社會及經(jīng)濟(jì)效益。 第二節(jié) 市場分析 海南島國際旅游島經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 目前 ,全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 ,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定的增長 ,增長了人們消費(fèi)的信心 ,銀行多次降息 ,政策向消費(fèi)傾斜 ,促使人們尋找新的消費(fèi)點(diǎn)、投資點(diǎn) ,三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店是將旅游和房地產(chǎn)相結(jié)合的一種新的投資方式 ,必將成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。 為了更好的促進(jìn)海南的大發(fā)展 ,海南省加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 力度 ,作為海南南部中心城市的三亞現(xiàn)已擁有一個 4E 級的鳳凰國際機(jī)場 ,目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。海口 ?三亞的高速鐵路已建成通車 ,便利的交通 ,將三亞的優(yōu)勢和國際、國內(nèi)的大環(huán)境緊密的聯(lián)系起來。 國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》 ,把建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略 ,這無異于開啟了 21 世紀(jì)又一場 10 年盛宴。無論是抱著賺錢計(jì)劃 ,還是有著花錢打算的人 ,都絕對不會錯過。 按照《意見》 ,在未來 10 年 ,海南將打造成我 國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)、世界一流的海島休閑度假旅游目的地。此外 ,退稅、免稅政策 ,國際通行的旅游體育娛樂項(xiàng)目、競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票 ,也都在步步推進(jìn)之中。 三亞房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的沉淀積累 ,已經(jīng)到了觸底反彈的時候 ,業(yè)主在此時購買的三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店客房必將有一個巨大的升值空間。 二、三亞市國際旅游資源概況 地理位置和氣候條件 三亞市位于海南島的最南端 ,是我國唯一的熱帶濱海城市 ,匯聚了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風(fēng)情 等十大景源要素 ,是世界 上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一 ,有天涯海角、鹿回頭、南山寺等著名的旅游景點(diǎn) ,它南望南沙、西沙 ,北顧五指山、萬泉河 ,漪旎的熱帶風(fēng)光 ,如詩如畫 ,它的空氣負(fù)氧離子濃度為北京的八倍 ,空氣質(zhì)量全國第一 ,年平均溫度24 度 ,是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一 ,三亞更素有 “不是夏威夷 ,勝似夏威夷”的美譽(yù)。得天獨(dú)厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風(fēng)景旅游開發(fā)的優(yōu)勢 ,也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代國際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件 ,三亞被列入中國首批全國優(yōu)秀旅游城市 ,中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城 ,被譽(yù)為中國最佳旅游名勝 ,并被世界 旅游組織認(rèn)證為 AA 級旅游城市。 城市交通狀況 三亞擁有一個 4E 級的鳳凰國際機(jī)場 ,目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。?？谥寥齺喌母哞F已建成通車 ,游客可通過全國各地火車直通三亞 ,極大的促進(jìn)包括旅游在內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 旅游配套產(chǎn)業(yè)概況 隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的蓬勃發(fā)展 ,城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)模向國際化邁進(jìn) ,三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展 ,國內(nèi)外游客紛至沓來 ,旅游形勢越來越好。但酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理性與日益發(fā)展的旅游業(yè)相比仍顯滯 后 ,至旅游旺季 ,星級酒店家家爆滿 ,一些游客只得入住條件較差的酒店 ,因而不能享受到好的服務(wù) ,極大的挫傷了游客熱情。建一些檔次高、配套全、服務(wù)好的酒店緩解三亞當(dāng)?shù)馗邫n酒店入住壓力 ,勢在必行。 三、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展前景 隨著三亞旅游業(yè)的加速發(fā)展 ,投資需求將不斷擴(kuò)大 ,由于房地產(chǎn)有持久保值增值的特點(diǎn) ,相對風(fēng)險小、回報(bào)高 ,是最大部分市民尤其是機(jī)關(guān)工作人員首選投資方向。因此 ,房產(chǎn)市場無疑將會持續(xù)升溫 ,購房需求旺盛 ,市場潛力巨大。由于國家實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ,緊縮地根 ,土地供應(yīng)較緊 ,房地產(chǎn)價格將持續(xù)走高。 小結(jié) :綜合以上因素 ,充分利用海南作為國際旅游島及三亞旅游資源 ,在三亞開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店 ,對啟動海南房地產(chǎn) ,促進(jìn)三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義 ,投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。 第三節(jié)、三亞小洲島產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn) 一、地理位置獨(dú)特 產(chǎn)權(quán)酒店一般位于著名旅游城市 ,如夏威夷 ,擁有充足的客源 ,能夠保證足夠的客房出租率 ,三亞更素有 “不是夏威夷 ,勝似夏威夷”的美譽(yù) ,特別是項(xiàng)目坐落在三亞市標(biāo)志性建筑群鳳凰島及半山半島之間 ,并與國賓館隔海相望 ,地理位置更加優(yōu)越。 二、超一流的酒店管理 業(yè)主投資后 ,委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理 ,鼎力推行“以人為本”的個性化、高品質(zhì)的親情式服務(wù) ,追求“管理零缺陷 ,服務(wù)零距離”的管理標(biāo)準(zhǔn) ,正符合三亞市政府提出的“精品立市”的發(fā)展戰(zhàn)略 ,酒店管理公司必將成為值得信賴的好管家 ,更將是投資回報(bào)的堅(jiān)強(qiáng)保證。 酒店管理公司對三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營管理 ,業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費(fèi)權(quán)利和投資收益 ,不得干涉酒店管理公司的日常管理。 三、運(yùn)營成本優(yōu)勢 投資收益巨大 業(yè)主在取得客房出 租收益的同時還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn) ,酒店開業(yè)之前 ,已收回投資 ,在運(yùn)營當(dāng)中避免了巨大的資金占用 ,運(yùn)營成本比常規(guī)酒店低的多。 運(yùn)營成本低 投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營管理 ,獲取分紅以及一定時間的免費(fèi)入住權(quán)。 在經(jīng)營政策上靈活 ,客人在此住五星級的賓館 ,享受五星級服務(wù) ,卻只需付出住三星級酒店的錢 ,在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。 四、業(yè)主權(quán)益有效保障 從酒店開業(yè)起 ,即成立業(yè)主委員會 ,對酒店經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。 委托會計(jì)師事務(wù)所對產(chǎn)權(quán)酒店的財(cái) 務(wù)進(jìn)行審計(jì) ,保證酒店管理公司財(cái)務(wù)管理和利潤分配的透明度和公正性。 五、客源保障體系