【正文】 在匯總各單項工程費用的基礎(chǔ)上 ,估算工程建設(shè)其他費用和基本預(yù)備費 (一般取 5%)。 一、項目組織管理 二、項目建設(shè)工期 項目建設(shè)期 ,起始時間至終止時間 三、項目建 設(shè)進度安排 (以房地產(chǎn)項目為例 ) 可行性研究報告編制及立項 代建大綱編制 項目評估和審批決策 (包括規(guī)劃局選址意見書審核、土地局用地預(yù)審、環(huán)保審核、發(fā)改委立項并聯(lián)時間 ) 方案擴初設(shè)計和報批 監(jiān)理招標、初步勘探 施工圖設(shè)計 審查 (供電、二次供水、綠化、施工圖、消防、人防、避雷、市政等并聯(lián)審查 ) 施工招投標 (含編制標書 ) 土建施工、設(shè)備采購 設(shè)備安裝及裝飾 1室外綜合管網(wǎng)及道路施工 1室外景觀、 綠化工程施工 1竣工綜合驗收 四、項目實施進度表 以表格的形式 ,形象描述出項目的進度安排 ,一目了然 第十二章 工程招標 依據(jù)相關(guān)的招標法律法規(guī) ,重要在于招標方式的確定 一、工程概況 需招標的工程概況介紹 ,項目名稱、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、總投資額 二、工程招標依據(jù) (以廈門為例 ) 《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國合同法》、《福建省招標投標管理辦法》、《福建省依法必須招標項目具體范圍和規(guī)模標準規(guī)定》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施 工招標投標采用經(jīng)評審的最低投標價中標法》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標在合理造價區(qū)間隨機抽取中標人辦法 (試行 )》、《廈門市建設(shè)工程施工招標投標管理辦法》 三、招標情況 招標情況、招標方式的簡要介紹 ,填寫招標情況表 第十三章 投資估算與資金籌措 重點投資估算表的填寫 ,難點在于各個項目子項的確定、單價的確定以及費率取費標準 ,相關(guān)指標可以詢問造價部門 ,有些專業(yè)設(shè)備可以電話詢價。 一、組織機構(gòu)設(shè)計原則 二、項目法人組建方案 包括組織機構(gòu)圖 三、項目崗位編制計劃 (人員配置 ) 勞動定員、員工工資及福利 (作為財務(wù)評價中成本費用中的一部分 ) 四、企業(yè)工作制度 五、員工培訓 第十章 勞動安全衛(wèi)生與消防 不同項目有不同的區(qū)別 ,難點在于勞動安全中危險因素的識 別 ,根據(jù)危險因素 ,制定不同的安全衛(wèi)生防護措施 。 電器設(shè)備用電 :參照 用水 用氣 綜合能耗的折算 ,即項目需消耗多少噸標煤 三、節(jié)能措施 建筑節(jié)能措施 照明節(jié)能措施 給排水節(jié)能措施 管理節(jié)能措施 四、節(jié)能效果分析 文字性表述 ,項目能夠達到國家節(jié)能的標準 第八章 環(huán)境影響評價 如果業(yè)主有提供環(huán)評報告 ,可參考環(huán)評報告來寫。 給排水設(shè)計 設(shè)計依據(jù)、給水方案、排水方案、用水量估算 (查看廈門用水定額 )、消防給水等 電氣設(shè)計 設(shè)計依據(jù)、用電負荷估算 (難點 )、強電 (弱電 )設(shè)計 暖通設(shè)計 消防設(shè)計 以上內(nèi)容主要根標準、規(guī)范來編寫 第七章 節(jié)能措施 本章可以有參考的模板復制 ,根據(jù)項目進行適當?shù)恼{(diào)整 。如果有關(guān)于專業(yè)技術(shù)方案 ,有條件的可以由業(yè)主提供 。施工勞動力來源 。 一、項目選址原則 (根據(jù)不同項目具體情況而定 ,) 二、項目選址及現(xiàn)狀 項目地點與地理位置 土地權(quán)屬類別 土地利用現(xiàn)狀 三、建設(shè)條件 自然條件 (1)地形、地 貌基本情況和區(qū)域地質(zhì)、地震、防洪等歷史數(shù)據(jù) 。 二、產(chǎn)品方案 三、建設(shè)規(guī)模比選 (如果需要 ) 比選內(nèi)容包括 :單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力投資、投資效益 (即投入產(chǎn)出比 )。 優(yōu)劣勢分析主要是著眼于企業(yè)自身的實 力及其與競爭對手的比較 ,而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上。同時 ,根據(jù)不同項目有所區(qū)別 ,如果是公益性項目 (醫(yī)院、學校、公共基礎(chǔ)設(shè)施等 ),主要以需求分析為主 ,此類需求分析相對簡單一點。這里主要是找到相關(guān)政策文件 ,從國家至地方 ,提煉出文件中的重點作為項目建設(shè)的有力支持。 項目提出的理由和過程 主要為業(yè)主提出建設(shè)項目的理由 ,各類政策支持文件的闡述 ,以及建設(shè)背景的簡單描述。 (4)委托方意圖 。讓每個看報告的人 ,看完總論就知道項目是做什么、怎么做、效果如何。 旅游業(yè)開始步上發(fā)展的快車道。有利于改善我市投資環(huán)境 ,吸引外來客商 ,推動三亞市旅游經(jīng)濟發(fā)展。由于該項目的建設(shè)期為三年 ,假設(shè)增加的 萬元按原投資比例增加到各 年份。 經(jīng)上述計算 ,本項目稅前、稅后全部投資的 FNPV 大于 0,說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利 ,在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益 ,有經(jīng)濟效果 ,項目可行。 2)動態(tài)盈利分析 ①凈現(xiàn)值 (FNPV)。 2 還貸計劃 該項目于開工后共需要申請銀行貸款 10 億元 ,計劃于工程完工開業(yè)時歸還 6 億元 ,銷售完畢后歸還貸款 4 億元。 3)中國人民建設(shè)銀行《基本建設(shè)貸款項目評估實施辦法》 評價參數(shù) :折現(xiàn)率為 10% 評價年限 : 本項目建設(shè)期 36 個月 ,項目建成后壹年房產(chǎn)銷售工作結(jié)束。 銷售進度及付款計劃 本項目計劃在 3 個年度內(nèi)完成銷售 ,各年銷售計劃如下 :第一年銷售 40%預(yù)計銷售收入為 ,第二年銷售 40%預(yù)計銷售收入為 ,第三年銷售 20%預(yù)計銷售收入為 億元。詳見下述的“投資總額估算表。 (6)、土建建筑材料、安裝工程用材執(zhí)行市場價格或生產(chǎn)廠家提供的 價格 。 第八章 投資估算和資金籌措 一、投資估算 編制依據(jù) (1)、酒店設(shè)計圖紙 。 第七章 方案實施與建設(shè)計劃安排 一、工程建設(shè)監(jiān)理制 為確保工程質(zhì)量 ,保證工程進度 ,按規(guī)定本項目已采用工程監(jiān)理制 ,招標聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位廣州市百業(yè)建設(shè)顧問有限公司和總監(jiān)理工程師高級工程師且為國家注冊監(jiān)理工程師 ,對工程實行全過程監(jiān)理 ,制訂監(jiān)理程序 ,規(guī)定監(jiān)理的權(quán)利和職責。 四、環(huán)境設(shè)計 (1)、排水采用分流制系統(tǒng) ,污、雨水分系統(tǒng)排出 ,生活污水經(jīng)化糞池后 ,排入市政污水干管 ,雨水直接排入市政雨水干管 。在建筑處理手法上 ,強調(diào)酒店建筑的大氣、造型上講究建筑體形的抽象性、立面線條的流暢性、建筑 色彩的鮮明性 ,以簡潔的形體和巨大的空間體量產(chǎn)生震撼以形成新的城市景觀。地下負一樓為足浴、桑拿及設(shè)備附屬用房 ,地下負二樓為消防儲水池、水泵房及地下停車場。六 ~七層為娛樂中心等用房 。 總平面布置 酒店留有大面積園林綠地 ,綠地內(nèi)將精心布置休閑亭及景觀樹木 ,努力營造園林化的住宿環(huán)境。 營業(yè)收入計算如下 : (1)、每天的營業(yè)收入為 :474 元 1463 間 60%416077 元 (2)、每月的營業(yè)收入為 :416077 元 30 天 12482310 元 (3)、每年的營業(yè)收入為 :12482310 元 12 月 149787720 元 ?客房營業(yè)成本 : (1)、通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的 8?10%,我們按 10%計算為 :12482310 元 10%124823 元 /月 客房營業(yè)費用總計 :5702571 元 /月 ,詳細如下 (1)工資 :客房人員配備客房總數(shù)量 (1463 間 ) 人 ,人均工資按2500 元 /月計算 ,每月工資總額為 334 1500132 萬元 ,。 ??房間數(shù) 1463 間 ,每間 平方米。 c、 ?近 70 年的客房利潤分紅。 注 :一次性付款客戶“原值”指 ,購房時所付總房款數(shù) 。 附加權(quán)益 充分發(fā)揮三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司的資源優(yōu)勢 ,業(yè)主可將應(yīng)享有的免費度假入住權(quán) ,按其價值折合成三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式酒店其他類似項目 ,真正體現(xiàn)“一處置業(yè) ,多處為家”。 第四章 :三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店權(quán)益分析 一、業(yè)主權(quán)益 基本權(quán)益 業(yè)主每年可享受 410 月份 (除法定節(jié)假日外 )20 天或 1 12月份、法定節(jié)假日 8 天的免費度假入住權(quán) (二者選其一 ,并提前一個月通知酒店管理公司 ) 業(yè)主可將免費使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。 小洲島會議開發(fā)中心成員將由社會科學界和自然科學界的多名專家組成 ,會議組織經(jīng)驗極其豐富。 六、客房利潤多元化 為滿足客戶及常客的需要 ,同時建立一個固定的客 戶網(wǎng)絡(luò) ,酒店管理公司專門設(shè)計了酒店客房會員卡 ,該卡以一定面值進行