【正文】 ,一些游客只得入住條件較差的酒店 ,因而不能享受到好的服務(wù) ,極大的挫傷了游客熱情。 六、客房利潤多元化 為滿足客戶及常客的需要 ,同時建立一個固定的客 戶網(wǎng)絡(luò) ,酒店管理公司專門設(shè)計(jì)了酒店客房會員卡 ,該卡以一定面值進(jìn)行銷售 ,持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費(fèi)額確定的不同折扣優(yōu)惠。 注 :一次性付款客戶“原值”指 ,購房時所付總房款數(shù) 。 總平面布置 酒店留有大面積園林綠地 ,綠地內(nèi)將精心布置休閑亭及景觀樹木 ,努力營造園林化的住宿環(huán)境。 四、環(huán)境設(shè)計(jì) (1)、排水采用分流制系統(tǒng) ,污、雨水分系統(tǒng)排出 ,生活污水經(jīng)化糞池后 ,排入市政污水干管 ,雨水直接排入市政雨水干管 。詳見下述的“投資總額估算表。 2)動態(tài)盈利分析 ①凈現(xiàn)值 (FNPV)。 旅游業(yè)開始步上發(fā)展的快車道。這里主要是找到相關(guān)政策文件 ,從國家至地方 ,提煉出文件中的重點(diǎn)作為項(xiàng)目建設(shè)的有力支持。 一、項(xiàng)目選址原則 (根據(jù)不同項(xiàng)目具體情況而定 ,) 二、項(xiàng)目選址及現(xiàn)狀 項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置 土地權(quán)屬類別 土地利用現(xiàn)狀 三、建設(shè)條件 自然條件 (1)地形、地 貌基本情況和區(qū)域地質(zhì)、地震、防洪等歷史數(shù)據(jù) 。 電器設(shè)備用電 :參照 用水 用氣 綜合能耗的折算 ,即項(xiàng)目需消耗多少噸標(biāo)煤 三、節(jié)能措施 建筑節(jié)能措施 照明節(jié)能措施 給排水節(jié)能措施 管理節(jié)能措施 四、節(jié)能效果分析 文字性表述 ,項(xiàng)目能夠達(dá)到國家節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn) 第八章 環(huán)境影響評價(jià) 如果業(yè)主有提供環(huán)評報(bào)告 ,可參考環(huán)評報(bào)告來寫。 在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上 ,估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi) (一般取 5%)。 給排水設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、給水方案、排水方案、用水量估算 (查看廈門用水定額 )、消防給水等 電氣設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、用電負(fù)荷估算 (難點(diǎn) )、強(qiáng)電 (弱電 )設(shè)計(jì) 暖通設(shè)計(jì) 消防設(shè)計(jì) 以上內(nèi)容主要根標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范來編寫 第七章 節(jié)能措施 本章可以有參考的模板復(fù)制 ,根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 。 二、產(chǎn)品方案 三、建設(shè)規(guī)模比選 (如果需要 ) 比選內(nèi)容包括 :單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力投資、投資效益 (即投入產(chǎn)出比 )。 項(xiàng)目提出的理由和過程 主要為業(yè)主提出建設(shè)項(xiàng)目的理由 ,各類政策支持文件的闡述 ,以及建設(shè)背景的簡單描述。有利于改善我市投資環(huán)境 ,吸引外來客商 ,推動三亞市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2 還貸計(jì)劃 該項(xiàng)目于開工后共需要申請銀行貸款 10 億元 ,計(jì)劃于工程完工開業(yè)時歸還 6 億元 ,銷售完畢后歸還貸款 4 億元。 (6)、土建建筑材料、安裝工程用材執(zhí)行市場價(jià)格或生產(chǎn)廠家提供的 價(jià)格 。在建筑處理手法上 ,強(qiáng)調(diào)酒店建筑的大氣、造型上講究建筑體形的抽象性、立面線條的流暢性、建筑 色彩的鮮明性 ,以簡潔的形體和巨大的空間體量產(chǎn)生震撼以形成新的城市景觀。 營業(yè)收入計(jì)算如下 : (1)、每天的營業(yè)收入為 :474 元 1463 間 60%416077 元 (2)、每月的營業(yè)收入為 :416077 元 30 天 12482310 元 (3)、每年的營業(yè)收入為 :12482310 元 12 月 149787720 元 ?客房營業(yè)成本 : (1)、通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的 8?10%,我們按 10%計(jì)算為 :12482310 元 10%124823 元 /月 客房營業(yè)費(fèi)用總計(jì) :5702571 元 /月 ,詳細(xì)如下 (1)工資 :客房人員配備客房總數(shù)量 (1463 間 ) 人 ,人均工資按2500 元 /月計(jì)算 ,每月工資總額為 334 1500132 萬元 ,。 附加權(quán)益 充分發(fā)揮三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司的資源優(yōu)勢 ,業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán) ,按其價(jià)值折合成三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式酒店其他類似項(xiàng)目 ,真正體現(xiàn)“一處置業(yè) ,多處為家”。 四、業(yè)主權(quán)益有效保障 從酒店開業(yè)起 ,即成立業(yè)主委員會 ,對酒店經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。得天獨(dú)厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風(fēng)景旅游開發(fā)的優(yōu)勢 ,也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代國際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件 ,三亞被列入中國首批全國優(yōu)秀旅游城市 ,中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城 ,被譽(yù)為中國最佳旅游名勝 ,并被世界 旅游組織認(rèn)證為 AA 級旅游城市。 (4)、《三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店酒店建建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 。產(chǎn)權(quán)式酒店房間總數(shù)為 1463 間。 (2)投資利潤率 %。?？??三亞的高速鐵路已建成通車 ,便利的交通 ,將三亞的優(yōu)勢和國際、國內(nèi)的大環(huán)境緊密的聯(lián)系起來。 小結(jié) :綜合以上因素 ,充分利用海南作為國際旅游島及三亞旅游資源 ,在三亞開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店 ,對啟動海南房地產(chǎn) ,促進(jìn)三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義 ,投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。會議開發(fā)中心將在未來五年中 ,每年在三亞組織 10個 500 人以上的固定的大型年會 ,僅會議一項(xiàng)就將為三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店保證至少 25%的客房入 住率。 d、 ?70 年客房房產(chǎn)的增值空間。五層為高級商務(wù)寫字樓 。 二、項(xiàng)目招投標(biāo) 按照《中華人民共和國合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法 》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 ,本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動均采用招標(biāo)制 ,選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和價(jià)廉物美的設(shè)備材料生產(chǎn)廠家 ,簽訂承包及供應(yīng)合同 ,明確各方的責(zé)、權(quán)、利 ,嚴(yán)格按《合同法》的有關(guān)條款進(jìn)行管理 ,實(shí)施并報(bào)有關(guān)部門審批核準(zhǔn)。 二、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率 : 1)營業(yè)稅 10%,城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅額的 7% 2)教育費(fèi)附加為營業(yè)稅額的 3% 3)企業(yè)所得稅 33% 收入與銷售稅金估算見表 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ( 單位 :萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 營業(yè)稅 44000 17600 17600 8800 3 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附件 44000 17600 17600 88000 4 銷售凈收入 352021 1408000 1408000 704000 三、成本費(fèi)用 本項(xiàng)目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成 (建造費(fèi)用的 明細(xì)構(gòu)成項(xiàng)目詳見下表 ) 財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出 ,本項(xiàng)目申請銀行貸款 10 億元 ,計(jì)劃歸還期為兩年 ,于項(xiàng)目竣工時歸還 6 億元 ,酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還 4 億元。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時 ,計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 承辦單位概況 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) (1)國家長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 。而市場分析 ,目前主要以網(wǎng)上收集資料為主 ,大多缺少完整性和科學(xué)性 ,希望能總結(jié)出更多的方法 ,力求圖文并茂。施工運(yùn)輸條件 。消防與建設(shè)方案中的消防設(shè)計(jì)有所區(qū)別 ,這里主要分析可能引起火災(zāi)的影響因素 ,從而提出相應(yīng)的消防措施、配備消防設(shè)備。重點(diǎn)在于項(xiàng)目的進(jìn)度安排 ,可以根據(jù)業(yè)主提出的要求 ,以及查閱相應(yīng)的工期定額 (主要是建筑工程類 )。 (5)市政建設(shè)及生活設(shè)施 ,包括當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵電、文化教育 社會環(huán)境條件 主要上一年 度項(xiàng)目所在地區(qū)的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 政策條件 相關(guān)政府部門的政策支持 征地及拆遷移民安置條件 根據(jù)實(shí)際是否存在征地及拆遷情況 四、選址合理性分析 五、場址選擇 (如需比選 ) 工程條件比選 :土地種類及面積、自然條件、征地拆遷及移民安置條件、社會依托條件、環(huán)境條件、交通運(yùn)輸條件、施工條件等 經(jīng)濟(jì)性條件比選 :建設(shè)投資比較 (土地購置費(fèi)、場地平整費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、場外運(yùn)輸投資、場外公用工程投資、其它臨時設(shè)施投資 ) 第六章 建設(shè)方案 本章是 整個報(bào)告的重點(diǎn)之一 ,也是難點(diǎn)。 價(jià)格現(xiàn)狀調(diào)查 市場競爭力現(xiàn)狀調(diào)查 (國內(nèi)外市場競爭程度、對手情況 ) 二、產(chǎn)品供需預(yù)測 (關(guān)系到規(guī)模的確定 ) 產(chǎn)品供需預(yù)測應(yīng)考慮的因素 產(chǎn)品供、需預(yù)測 目標(biāo)市場分析 (項(xiàng)目產(chǎn)品的目標(biāo)市場 ,可能占有的市場份額 ) 目標(biāo)市場即消費(fèi)的特定群體 (如分為高檔、中檔、普通等不同消費(fèi)群體 ) 三、價(jià)格預(yù)測 (關(guān)系到后面的財(cái)務(wù)評價(jià) ) 四、競爭力分析 競爭力優(yōu)勢與劣勢 (SWOT 分