【正文】 該項目投資額增加 10%,即增加 萬元。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。說明本項目可行。 二、財務盈利能力分析 損益表與靜態(tài)盈利分析 1)損益表詳見附表 根據(jù)損益 表的分析計算可得本項目的評價指標如下 : ①全部投資的投資利潤率 (利潤總額 /投資總額 ) 100%136269/210000100%% ② 全 部 投 資 的 投 資 利 稅 率 ( 利稅總額 / 總 投 資 額 ) 100%132968/210000*100%% 本項目以上兩個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應指標比較可以接受 ,故項目可行。 2)中國國際咨詢公司 1997 年編寫的《新建項目可行性研究經(jīng)濟評價方法》 。 第九章 利潤預測及成本費用分析 一、銷售價格 價格預測 通過市場調(diào)查 ,以及參考半山半島及鳳凰島酒店已內(nèi)部認購的標準間(60m2),銷售價格 300 萬元 /間。 項目總投資為 21 億元。 (5)、建筑類別執(zhí)行的相應的取費標準 。 四、建設進度 根據(jù)本項目建設條件、資金籌措等情況 ,經(jīng)與建設方商議 ,項目建設期為3 年。 (4)、垃圾袋裝化收集后 ,送垃圾中轉(zhuǎn)站。 地下負二樓為地下車庫 ,可停汽車。本酒店主樓地上 19 層 ,地處城區(qū)重要位置 ,城市景觀對其要求甚嚴 ,本設計從整體入手 ,力求創(chuàng)造一個新穎大方 ,富有時代特色的建筑。一層為酒店大堂及商務中心、商場、美容美發(fā)、消防控制室 。八 ~十九層為標準客房 。項目區(qū)域距離市中心區(qū)約 3KM,距北側(cè)鳳凰島國際客 運港項目約,距南側(cè)悅榕莊酒店 (國賓館 )約 1KM,地理位置優(yōu)越 ,是從海上進入三亞的主要通道之一。 價格預測 :三亞小洲島產(chǎn)權式度假酒店 1463 間客房的加權平均價為 790元 ,房價打六折 ,為 474 元。 第五節(jié) :三亞小洲島產(chǎn)權式酒店經(jīng)濟效益分析 一、客房規(guī)劃 ??客房總套內(nèi)使用面積 87991 平米 ,總值 44 億元 (按照套內(nèi)面積均價5 萬 /平方米估算 )。 b、淡季 1400 天 (或旺季 560 天 )的免費入住權 (70 年總和 ),并可轉(zhuǎn)移贈送給親朋好友。其中涉及費用由三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司承擔。 業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即 :淡季 410 月 5折 ,旺季及節(jié) 假日 8 折 (均以當時市價為基數(shù) )。酒店整體方案及風格由著名建筑設計師執(zhí)筆設計 ,建筑工程及機電安裝由國內(nèi)頂級品牌的上海市建筑設計研究院承擔 ,結合三亞特有的熱帶濱海城市自然環(huán)境 ,在建筑設計中融入東南亞風格、現(xiàn)代建筑理念和濃濃的南洋風情 ,體現(xiàn)吉祥如意的建筑主題 ,形成一種凝重又活潑的建筑風格。 海南島的會議資源極其豐富 ,許多重要會議都在此召開 ,每年在海南召開的會議不下 300 個 ,其中包括 影響巨大的亞洲論壇、全球經(jīng)濟一體化論壇等重要國際會議 ,這些會議不僅給海南帶來了豐富的信息 ,提高了海南的知名度 ,同時也為當?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟效益 ,在未來酒店的經(jīng)營過程中 ,會議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一 ,充分挖掘三亞當?shù)氐臅h資源 ,組織一個精干強大的會議組織機構 ,是非常必要的。多點開發(fā) ,連鎖經(jīng)營 ,三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司憑借自身實力 ,與上海三至喜來登酒店建立連鎖經(jīng)營體系 ,實現(xiàn)資源共享 ,使投資者的回報更具潛力。 在經(jīng)營政策上靈活 ,客人在此住五星級的賓館 ,享受五星級服務 ,卻只需付出住三星級酒店的錢 ,在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。 二、超一流的酒店管理 業(yè)主投資后 ,委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理 ,鼎力推行“以人為本”的個性化、高品質(zhì)的親情式服務 ,追求“管理零缺陷 ,服務零距離”的管理標準 ,正符合三亞市政府提出的“精品立市”的發(fā)展戰(zhàn)略 ,酒店管理公司必將成為值得信賴的好管家 ,更將是投資回報的堅強保證。因此 ,房產(chǎn)市場無疑將會持續(xù)升溫 ,購房需求旺盛 ,市場潛力巨大。 旅游配套產(chǎn)業(yè)概況 隨著世界經(jīng)濟一體化進程的蓬勃發(fā)展 ,城市建設發(fā)展的規(guī)模向國際化邁進 ,三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展 ,國內(nèi)外游客紛至沓來 ,旅游形勢越來越好。 二、三亞市國際旅游資源概況 地理位置和氣候條件 三亞市位于海南島的最南端 ,是我國唯一的熱帶濱海城市 ,匯聚了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風情 等十大景源要素 ,是世界 上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一 ,有天涯海角、鹿回頭、南山寺等著名的旅游景點 ,它南望南沙、西沙 ,北顧五指山、萬泉河 ,漪旎的熱帶風光 ,如詩如畫 ,它的空氣負氧離子濃度為北京的八倍 ,空氣質(zhì)量全國第一 ,年平均溫度24 度 ,是世界上最適合人類居住的地區(qū)之一 ,三亞更素有 “不是夏威夷 ,勝似夏威夷”的美譽。無論是抱著賺錢計劃 ,還是有著花錢打算的人 ,都絕對不會錯過。 第二節(jié) 市場分析 海南島國際旅游島經(jīng)濟發(fā)展狀況 目前 ,全球經(jīng)濟復蘇 ,國內(nèi)經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定的增長 ,增長了人們消費的信心 ,銀行多次降息 ,政策向消費傾斜 ,促使人們尋找新的消費點、投資點 ,三亞小洲島產(chǎn)權式度假酒店是將旅游和房地產(chǎn)相結合的一種新的投資方式 ,必將成為新的投資熱點和消費熱點。 六、結論及建議 結論 從酒店項目建設的整體環(huán)境、建設條件、設計思路、設計方案來看 ,此項目的建設是可行的 ,也是合理的。 (3)、《建筑用地規(guī)劃許可證》 。 三、建設單位簡介 項目建設投資單位 :三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司 。 資金來源 :自籌資金 5 億元 ,申請銀行貸款 10 億元。地下一層設置宴會廳、全日餐廳、風味餐廳、西餐廳、咖啡廳及其廚房 ,會議中心、休閑娛樂中心等輔助空間和部分設備機房 ,地下一層還設置兩處花園及圍繞花園的景觀環(huán)廊。其中地上總建筑面積 :134649 平方米 ,地下 31445 平方米。 建筑概況 : 本工程總建筑面積 166094平方米 ,整個建筑物高度 ,地上二十二層 ,地下二層。公寓式酒店的公共功能空間集中于地下一層和一層。 二、項目投資及收益估算 項目總投資 :約 21 億元。 (3)靜態(tài)投資回收期 3 年。 (2)、《關于三亞小洲島產(chǎn)權式度假酒店立項批復》 。 (6)、其他資料 五、可行性研究報告編制范 圍 根據(jù)三亞小洲島產(chǎn)權式度假酒店初步設計 ,本可行性研究報告范圍主要包括 :市場分析、建設規(guī)模及功能、建設條件、工程建設方案 ,投資估算、資金籌措、項目經(jīng)濟效益評價和社會效益等。特別要注意做好宣傳發(fā)動、營銷策劃工作 ,使投資早日回籠 ,爭取更好的社會及經(jīng)濟效益。 國務院《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》 ,把建設海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略 ,這無異于開啟了 21 世紀又一場 10 年盛宴。 三亞房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的沉淀積累 ,已經(jīng)到了觸底反彈的時候 ,業(yè)主在此時購買的三亞小洲島產(chǎn)權式度假酒店客房必將有一個巨大的升值空間。海口至三亞的高鐵已建成通車 ,游客可通過全國各地火車直通三亞 ,極大的促進包括旅游在內(nèi)的各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三、產(chǎn)權式酒店發(fā)展前景 隨著三亞旅游業(yè)的加速發(fā)展 ,投資需求將不斷擴大 ,由于房地產(chǎn)有持久保值增值的特點 ,相對風險小、回報高 ,是最大部分市民尤其是機關工作人員首選投資方向。 第三節(jié)、三亞小洲島產(chǎn)權酒店的基本特點 一、地理位置獨特 產(chǎn)權酒店一般位于著名旅游城市 ,如夏威夷 ,擁有充足的客源 ,能夠保證足夠的客房出租率 ,三亞更素有 “不是夏威夷 ,勝似夏威夷”的美譽 ,特別是項目坐落在三亞市標志性建筑群鳳凰島及半山半島之間 ,并與國賓館隔海相望 ,地理位置更加優(yōu)越。 運營成本低 投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營管理 ,獲取分紅以及一定時間的免費入住權。 五、客源保障體系 三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司將與多家旅行社達成合作協(xié)議 ,并將相繼啟動福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項目 ,致力于三亞小洲島產(chǎn)權式度假酒店形象推廣 ,建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡 ,保證酒店源源不斷的客源。 七、商業(yè)互動 開拓經(jīng)營 圍繞酒店建設 ,開拓經(jīng)營思路 ,設立會議開發(fā)中心、游艇俱樂部等多種機構 ,組織各類國際、國內(nèi)活動和會議 ,如 21 世紀海洋資源開發(fā)論壇、旅游年會等等 ,提高酒店的入住率。 八、經(jīng)典的建筑 營造愜意生活 酒店采用五星級標準裝修 ,既擁有現(xiàn)代化的裝置 ,又體現(xiàn)返樸歸真“家”的溫馨 ,并添置個性化裝修布置 ,營造一種舒適寧靜的居住氛圍。 業(yè)主在自用期間可享受