【導(dǎo)讀】酒店房間總數(shù)為1463間。地下二層主要為機(jī)動(dòng)車庫(kù)、部分設(shè)備機(jī)房和酒店的后臺(tái)區(qū)。的公共功能空間集中于地下一層和一層。地下一層設(shè)置宴會(huì)廳、全日餐廳、風(fēng)味。備機(jī)房,地下一層還設(shè)置兩處花園及圍繞花園的景觀環(huán)廊。一層為入口大堂、大。堂吧、休息吧、特色商業(yè)等對(duì)外服務(wù)空間及二至二十二層均為客房層。南端設(shè)有特色酒吧,可上裙房屋頂花園。本項(xiàng)目全部建成后,累計(jì)銷售利潤(rùn)約13億元。、《關(guān)于三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店立項(xiàng)批復(fù)》;、上海市建筑設(shè)計(jì)研究院《小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計(jì)》;的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益。德國(guó)的十幾條國(guó)際航線。三亞的高速鐵路已建成通車,便利的交通,將三亞。進(jìn),三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展,國(guó)內(nèi)外游客紛至沓來(lái),旅游形勢(shì)越來(lái)越好。的意義,投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。

　　

【正文】 項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置 土地權(quán)屬類別 土地利用現(xiàn)狀 三、建設(shè)條件 自然條件 (1)地形、地 貌基本情況和區(qū)域地質(zhì)、地震、防洪等歷史數(shù)據(jù) 。 (2)水源和水文地質(zhì)條件調(diào)查分析 。 (3)氣象條件 ,收集分析地區(qū)氣溫、濕度、降水量、日照、風(fēng)等資料。 基礎(chǔ)設(shè)施 (1)供電、電源情況 (2)供水、水源情況 (3)電訊、供熱、供氣等公用設(shè)施及可利用的種類、容量、技術(shù)特征等 (4)施工條件包括建筑材料及制品的供應(yīng)條件 。施工勞動(dòng)力來(lái)源 。施工運(yùn)輸條件 。施工用動(dòng)力來(lái)源等。 (5)市政建設(shè)及生活設(shè)施 ,包括當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵電、文化教育 社會(huì)環(huán)境條件 主要上一年 度項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 政策條件 相關(guān)政府部門(mén)的政策支持 征地及拆遷移民安置條件 根據(jù)實(shí)際是否存在征地及拆遷情況 四、選址合理性分析 五、場(chǎng)址選擇 (如需比選 ) 工程條件比選 :土地種類及面積、自然條件、征地拆遷及移民安置條件、社會(huì)依托條件、環(huán)境條件、交通運(yùn)輸條件、施工條件等 經(jīng)濟(jì)性條件比選 :建設(shè)投資比較 (土地購(gòu)置費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、場(chǎng)外運(yùn)輸投資、場(chǎng)外公用工程投資、其它臨時(shí)設(shè)施投資 ) 第六章 建設(shè)方案 本章是 整個(gè)報(bào)告的重點(diǎn)之一 ,也是難點(diǎn)。如果有關(guān)于專業(yè)技術(shù)方案 ,有條件的可以由業(yè)主提供 。工程方案 ,需要參考大量的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范 (包括國(guó)家和地方 ),同時(shí)繪制總平面圖等。簡(jiǎn)便的方法是找到相類似的工程 ,再根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 ,進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 一、技術(shù)方案 根據(jù)不同需要來(lái)確定 (專業(yè)技術(shù)方案一般由業(yè)主來(lái)提供 ) 二、工程建設(shè)方案 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總平面布置 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、建筑平面布置要求、立面設(shè)計(jì)、剖面設(shè)計(jì)、交通組織等 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、建筑結(jié)構(gòu)體系 的選擇、荷載的取值 (難點(diǎn) )、主要結(jié)構(gòu)材料的選擇。 給排水設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、給水方案、排水方案、用水量估算 (查看廈門(mén)用水定額 )、消防給水等 電氣設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、用電負(fù)荷估算 (難點(diǎn) )、強(qiáng)電 (弱電 )設(shè)計(jì) 暖通設(shè)計(jì) 消防設(shè)計(jì) 以上內(nèi)容主要根標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范來(lái)編寫(xiě) 第七章 節(jié)能措施 本章可以有參考的模板復(fù)制 ,根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 。難點(diǎn)在于能耗指標(biāo)的計(jì)算。 一、節(jié)能設(shè)計(jì)的依據(jù) 主要一些標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 二、能耗指標(biāo)分析 用電 空調(diào)、采暖用電 :中央空調(diào)與分體式空調(diào)用電指標(biāo)及不同地區(qū)空調(diào)用電指標(biāo)不相同 ,查看《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (JGJ752021)之“建筑物空調(diào)采暖年耗電指數(shù)的簡(jiǎn)化計(jì)算方法”確定 ?W/?,按建筑面積確定空調(diào)系統(tǒng)耗電。 照明用電 :不同的功能用房照明用電指標(biāo)不相同 (查看《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342021 照明節(jié)能部分 ),按相應(yīng)建筑面積計(jì)算照明耗電。 電器設(shè)備用電 :參照 用水 用氣 綜合能耗的折算 ,即項(xiàng)目需消耗多少噸標(biāo)煤 三、節(jié)能措施 建筑節(jié)能措施 照明節(jié)能措施 給排水節(jié)能措施 管理節(jié)能措施 四、節(jié)能效果分析 文字性表述 ,項(xiàng)目能夠達(dá)到國(guó)家節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn) 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 如果業(yè)主有提供環(huán)評(píng)報(bào)告 ,可參考環(huán)評(píng)報(bào)告來(lái)寫(xiě)。建設(shè)期的環(huán)境影響與保護(hù)措施基本相同 ,運(yùn)營(yíng)期根據(jù)項(xiàng)目有所區(qū)別。大部分可以找以前的項(xiàng)目作為參考。 一、建址環(huán)境現(xiàn)狀 二、環(huán)境影響因素 建設(shè)期環(huán)境影響因素 廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響因素 三、環(huán)境保護(hù)措施 建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 (新建法人項(xiàng)目 ) 可參改類似項(xiàng)目的法人組建方案。 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)原則 二、項(xiàng)目法人組建方案 包括組織機(jī)構(gòu)圖 三、項(xiàng)目崗位編制計(jì)劃 (人員配置 ) 勞動(dòng)定員、員工工資及福利 (作為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中成本費(fèi)用中的一部分 ) 四、企業(yè)工作制度 五、員工培訓(xùn) 第十章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 不同項(xiàng)目有不同的區(qū)別 ,難點(diǎn)在于勞動(dòng)安全中危險(xiǎn)因素的識(shí) 別 ,根據(jù)危險(xiǎn)因素 ,制定不同的安全衛(wèi)生防護(hù)措施 。消防與建設(shè)方案中的消防設(shè)計(jì)有所區(qū)別 ,這里主要分析可能引起火災(zāi)的影響因素 ,從而提出相應(yīng)的消防措施、配備消防設(shè)備。 一、危險(xiǎn)因素識(shí)別 二、安全衛(wèi)生防護(hù)措施 三、消防措施 第十一章 項(xiàng)目組織管理及進(jìn)度安排 不同項(xiàng)目有不同的組織管理方案 。重點(diǎn)在于項(xiàng)目的進(jìn)度安排 ,可以根據(jù)業(yè)主提出的要求 ,以及查閱相應(yīng)的工期定額 (主要是建筑工程類 )。 一、項(xiàng)目組織管理 二、項(xiàng)目建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)期 ,起始時(shí)間至終止時(shí)間 三、項(xiàng)目建 設(shè)進(jìn)度安排 (以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例 ) 可行性研究報(bào)告編制及立項(xiàng) 代建大綱編制 項(xiàng)目評(píng)估和審批決策 (包括規(guī)劃局選址意見(jiàn)書(shū)審核、土地局用地預(yù)審、環(huán)保審核、發(fā)改委立項(xiàng)并聯(lián)時(shí)間 ) 方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)和報(bào)批 監(jiān)理招標(biāo)、初步勘探 施工圖設(shè)計(jì) 審查 (供電、二次供水、綠化、施工圖、消防、人防、避雷、市政等并聯(lián)審查 ) 施工招投標(biāo) (含編制標(biāo)書(shū) ) 土建施工、設(shè)備采購(gòu) 設(shè)備安裝及裝飾 1室外綜合管網(wǎng)及道路施工 1室外景觀、 綠化工程施工 1竣工綜合驗(yàn)收 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 以表格的形式 ,形象描述出項(xiàng)目的進(jìn)度安排 ,一目了然 第十二章 工程招標(biāo) 依據(jù)相關(guān)的招標(biāo)法律法規(guī) ,重要在于招標(biāo)方式的確定 一、工程概況 需招標(biāo)的工程概況介紹 ,項(xiàng)目名稱、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、總投資額 二、工程招標(biāo)依據(jù) (以廈門(mén)為例 ) 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、《福建省依法必須招標(biāo)項(xiàng)目具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施 工招標(biāo)投標(biāo)采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)中標(biāo)法》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)在合理造價(jià)區(qū)間隨機(jī)抽取中標(biāo)人辦法 (試行 )》、《廈門(mén)市建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》 三、招標(biāo)情況 招標(biāo)情況、招標(biāo)方式的簡(jiǎn)要介紹 ,填寫(xiě)招標(biāo)情況表 第十三章 投資估算與資金籌措 重點(diǎn)投資估算表的填寫(xiě) ,難點(diǎn)在于各個(gè)項(xiàng)目子項(xiàng)的確定、單價(jià)的確定以及費(fèi)率取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,相關(guān)指標(biāo)可以詢問(wèn)造價(jià)部門(mén) ,有些專業(yè)設(shè)備可以電話詢價(jià)。 一、投資估算的依據(jù) 專門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法以及 其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件。 專門(mén)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門(mén)發(fā)布的物價(jià)指數(shù)。 類似工程的造價(jià)指標(biāo) 業(yè)主有提供的資料 (依具體情況而定 ) 二、投資估算編制說(shuō)明 投資估算范圍及一些基本指標(biāo)的說(shuō)明 三、投資估算 分別估算各單項(xiàng)工程所需的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、室外工程費(fèi)。 在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上 ,估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi) (一般取 5%)。 建設(shè)期貸款利息 (上一年度累計(jì)本 息合計(jì) +本年度貸款數(shù)額 /2)*貸款利率 ,建設(shè)各年利息之和為建設(shè)期貸款利息 估算流動(dòng)資金 一般以擴(kuò)大指標(biāo)法計(jì)算 ,取固定資產(chǎn)投資或銷售收入的 %點(diǎn) ,不同項(xiàng)目 ,根據(jù)需要取不同的比例 四、資金籌措計(jì)劃 資金渠道主要有 :項(xiàng)目法人自有資金 政府財(cái)政性資金 國(guó)內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金 國(guó)內(nèi)外證券市場(chǎng)資金 國(guó)內(nèi)外非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金 外國(guó)政府、企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人等的資金 國(guó)內(nèi)企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人的資金 第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否可行的一個(gè) 主要指標(biāo) ,較為復(fù)雜 ,也是報(bào)告的重點(diǎn)。 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù) 國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2021 年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第 3 版 ) 中 國(guó)國(guó) 際工 程咨 詢公 司的 《新 建項(xiàng) 目可 行性研 究經(jīng) 濟(jì)評(píng)