【導讀】酒店房間總數(shù)為1463間。地下二層主要為機動車庫、部分設(shè)備機房和酒店的后臺區(qū)。的公共功能空間集中于地下一層和一層。地下一層設(shè)置宴會廳、全日餐廳、風味。備機房,地下一層還設(shè)置兩處花園及圍繞花園的景觀環(huán)廊。一層為入口大堂、大。堂吧、休息吧、特色商業(yè)等對外服務(wù)空間及二至二十二層均為客房層。南端設(shè)有特色酒吧,可上裙房屋頂花園。本項目全部建成后,累計銷售利潤約13億元。、《關(guān)于三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店立項批復》;、上海市建筑設(shè)計研究院《小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計》;的社會及經(jīng)濟效益。德國的十幾條國際航線。三亞的高速鐵路已建成通車,便利的交通,將三亞。進,三亞旅游業(yè)不斷發(fā)展,國內(nèi)外游客紛至沓來,旅游形勢越來越好。的意義,投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。

　　

【正文】 項目地點與地理位置 土地權(quán)屬類別 土地利用現(xiàn)狀 三、建設(shè)條件 自然條件 (1)地形、地 貌基本情況和區(qū)域地質(zhì)、地震、防洪等歷史數(shù)據(jù) 。 (2)水源和水文地質(zhì)條件調(diào)查分析 。 (3)氣象條件 ,收集分析地區(qū)氣溫、濕度、降水量、日照、風等資料。 基礎(chǔ)設(shè)施 (1)供電、電源情況 (2)供水、水源情況 (3)電訊、供熱、供氣等公用設(shè)施及可利用的種類、容量、技術(shù)特征等 (4)施工條件包括建筑材料及制品的供應(yīng)條件 。施工勞動力來源 。施工運輸條件 。施工用動力來源等。 (5)市政建設(shè)及生活設(shè)施 ,包括當?shù)氐男l(wèi)生、郵電、文化教育 社會環(huán)境條件 主要上一年 度項目所在地區(qū)的社會、經(jīng)濟發(fā)展狀況 政策條件 相關(guān)政府部門的政策支持 征地及拆遷移民安置條件 根據(jù)實際是否存在征地及拆遷情況 四、選址合理性分析 五、場址選擇 (如需比選 ) 工程條件比選 :土地種類及面積、自然條件、征地拆遷及移民安置條件、社會依托條件、環(huán)境條件、交通運輸條件、施工條件等 經(jīng)濟性條件比選 :建設(shè)投資比較 (土地購置費、場地平整費、基礎(chǔ)工程費、場外運輸投資、場外公用工程投資、其它臨時設(shè)施投資 ) 第六章 建設(shè)方案 本章是 整個報告的重點之一 ,也是難點。如果有關(guān)于專業(yè)技術(shù)方案 ,有條件的可以由業(yè)主提供 。工程方案 ,需要參考大量的建設(shè)標準與規(guī)范 (包括國家和地方 ),同時繪制總平面圖等。簡便的方法是找到相類似的工程 ,再根據(jù)當?shù)貤l件、標準規(guī)范 ,進行適當?shù)恼{(diào)整。 一、技術(shù)方案 根據(jù)不同需要來確定 (專業(yè)技術(shù)方案一般由業(yè)主來提供 ) 二、工程建設(shè)方案 項目規(guī)劃 項目總平面布置 建筑設(shè)計 設(shè)計依據(jù)、建筑平面布置要求、立面設(shè)計、剖面設(shè)計、交通組織等 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)計依據(jù)、建筑結(jié)構(gòu)體系 的選擇、荷載的取值 (難點 )、主要結(jié)構(gòu)材料的選擇。 給排水設(shè)計 設(shè)計依據(jù)、給水方案、排水方案、用水量估算 (查看廈門用水定額 )、消防給水等 電氣設(shè)計 設(shè)計依據(jù)、用電負荷估算 (難點 )、強電 (弱電 )設(shè)計 暖通設(shè)計 消防設(shè)計 以上內(nèi)容主要根標準、規(guī)范來編寫 第七章 節(jié)能措施 本章可以有參考的模板復制 ,根據(jù)項目進行適當?shù)恼{(diào)整 。難點在于能耗指標的計算。 一、節(jié)能設(shè)計的依據(jù) 主要一些標準、規(guī)范 二、能耗指標分析 用電 空調(diào)、采暖用電 :中央空調(diào)與分體式空調(diào)用電指標及不同地區(qū)空調(diào)用電指標不相同 ,查看《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》 (JGJ752021)之“建筑物空調(diào)采暖年耗電指數(shù)的簡化計算方法”確定 ?W/?,按建筑面積確定空調(diào)系統(tǒng)耗電。 照明用電 :不同的功能用房照明用電指標不相同 (查看《建筑照明設(shè)計標準》 GB500342021 照明節(jié)能部分 ),按相應(yīng)建筑面積計算照明耗電。 電器設(shè)備用電 :參照 用水 用氣 綜合能耗的折算 ,即項目需消耗多少噸標煤 三、節(jié)能措施 建筑節(jié)能措施 照明節(jié)能措施 給排水節(jié)能措施 管理節(jié)能措施 四、節(jié)能效果分析 文字性表述 ,項目能夠達到國家節(jié)能的標準 第八章 環(huán)境影響評價 如果業(yè)主有提供環(huán)評報告 ,可參考環(huán)評報告來寫。建設(shè)期的環(huán)境影響與保護措施基本相同 ,運營期根據(jù)項目有所區(qū)別。大部分可以找以前的項目作為參考。 一、建址環(huán)境現(xiàn)狀 二、環(huán)境影響因素 建設(shè)期環(huán)境影響因素 廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵 運營期環(huán)境影響因素 三、環(huán)境保護措施 建設(shè)期環(huán)境保護措施 運營期環(huán)境保護措施 四、環(huán)境影響評價 第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置 (新建法人項目 ) 可參改類似項目的法人組建方案。 一、組織機構(gòu)設(shè)計原則 二、項目法人組建方案 包括組織機構(gòu)圖 三、項目崗位編制計劃 (人員配置 ) 勞動定員、員工工資及福利 (作為財務(wù)評價中成本費用中的一部分 ) 四、企業(yè)工作制度 五、員工培訓 第十章 勞動安全衛(wèi)生與消防 不同項目有不同的區(qū)別 ,難點在于勞動安全中危險因素的識 別 ,根據(jù)危險因素 ,制定不同的安全衛(wèi)生防護措施 。消防與建設(shè)方案中的消防設(shè)計有所區(qū)別 ,這里主要分析可能引起火災(zāi)的影響因素 ,從而提出相應(yīng)的消防措施、配備消防設(shè)備。 一、危險因素識別 二、安全衛(wèi)生防護措施 三、消防措施 第十一章 項目組織管理及進度安排 不同項目有不同的組織管理方案 。重點在于項目的進度安排 ,可以根據(jù)業(yè)主提出的要求 ,以及查閱相應(yīng)的工期定額 (主要是建筑工程類 )。 一、項目組織管理 二、項目建設(shè)工期 項目建設(shè)期 ,起始時間至終止時間 三、項目建 設(shè)進度安排 (以房地產(chǎn)項目為例 ) 可行性研究報告編制及立項 代建大綱編制 項目評估和審批決策 (包括規(guī)劃局選址意見書審核、土地局用地預(yù)審、環(huán)保審核、發(fā)改委立項并聯(lián)時間 ) 方案擴初設(shè)計和報批 監(jiān)理招標、初步勘探 施工圖設(shè)計 審查 (供電、二次供水、綠化、施工圖、消防、人防、避雷、市政等并聯(lián)審查 ) 施工招投標 (含編制標書 ) 土建施工、設(shè)備采購 設(shè)備安裝及裝飾 1室外綜合管網(wǎng)及道路施工 1室外景觀、 綠化工程施工 1竣工綜合驗收 四、項目實施進度表 以表格的形式 ,形象描述出項目的進度安排 ,一目了然 第十二章 工程招標 依據(jù)相關(guān)的招標法律法規(guī) ,重要在于招標方式的確定 一、工程概況 需招標的工程概況介紹 ,項目名稱、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、總投資額 二、工程招標依據(jù) (以廈門為例 ) 《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國合同法》、《福建省招標投標管理辦法》、《福建省依法必須招標項目具體范圍和規(guī)模標準規(guī)定》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施 工招標投標采用經(jīng)評審的最低投標價中標法》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標在合理造價區(qū)間隨機抽取中標人辦法 (試行 )》、《廈門市建設(shè)工程施工招標投標管理辦法》 三、招標情況 招標情況、招標方式的簡要介紹 ,填寫招標情況表 第十三章 投資估算與資金籌措 重點投資估算表的填寫 ,難點在于各個項目子項的確定、單價的確定以及費率取費標準 ,相關(guān)指標可以詢問造價部門 ,有些專業(yè)設(shè)備可以電話詢價。 一、投資估算的依據(jù) 專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價構(gòu)成、估算指標、計算方法以及 其他有關(guān)計算工程造價的文件。 專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費用計算辦法和費用標準以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)。 類似工程的造價指標 業(yè)主有提供的資料 (依具體情況而定 ) 二、投資估算編制說明 投資估算范圍及一些基本指標的說明 三、投資估算 分別估算各單項工程所需的建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、室外工程費。 在匯總各單項工程費用的基礎(chǔ)上 ,估算工程建設(shè)其他費用和基本預(yù)備費 (一般取 5%)。 建設(shè)期貸款利息 (上一年度累計本 息合計 +本年度貸款數(shù)額 /2)*貸款利率 ,建設(shè)各年利息之和為建設(shè)期貸款利息 估算流動資金 一般以擴大指標法計算 ,取固定資產(chǎn)投資或銷售收入的 %點 ,不同項目 ,根據(jù)需要取不同的比例 四、資金籌措計劃 資金渠道主要有 :項目法人自有資金 政府財政性資金 國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金 國內(nèi)外證券市場資金 國內(nèi)外非銀行金融機構(gòu)的資金 外國政府、企業(yè)、團體、個人等的資金 國內(nèi)企業(yè)、團體、個人的資金 第十四章 財務(wù)評價 作為評價項目是否可行的一個 主要指標 ,較為復雜 ,也是報告的重點。 一、財務(wù)評價的依據(jù) 國家發(fā)改委發(fā)布的《投資項目可行性研究指南》 國家發(fā)改委、建設(shè)部 2021 年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第 3 版 ) 中 國國 際工 程咨 詢公 司的 《新 建項 目可 行性研 究經(jīng) 濟評