【正文】 三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司將與多家旅行社達(dá)成合作協(xié)議 ,并將相繼啟動(dòng)福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項(xiàng)目 ,致力于三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店形象推廣 ,建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò) ,保證酒店源源不斷的客源。多點(diǎn)開發(fā) ,連鎖經(jīng)營 ,三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司憑借自身實(shí)力 ,與上海三至喜來登酒店建立連鎖經(jīng)營體系 ,實(shí)現(xiàn)資源共享 ,使投資者的回報(bào)更具潛力。 六、客房利潤多元化 為滿足客戶及?？偷男枰?,同時(shí)建立一個(gè)固定的客 戶網(wǎng)絡(luò) ,酒店管理公司專門設(shè)計(jì)了酒店客房會(huì)員卡 ,該卡以一定面值進(jìn)行銷售 ,持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房權(quán)和根據(jù)不同消費(fèi)額確定的不同折扣優(yōu)惠。會(huì)員卡的銷售收入 ,將作為客房營業(yè)收入的一部分 ,參與到利潤分配。 七、商業(yè)互動(dòng) 開拓經(jīng)營 圍繞酒店建設(shè) ,開拓經(jīng)營思路 ,設(shè)立會(huì)議開發(fā)中心、游艇俱樂部等多種機(jī)構(gòu) ,組織各類國際、國內(nèi)活動(dòng)和會(huì)議 ,如 21 世紀(jì)海洋資源開發(fā)論壇、旅游年會(huì)等等 ,提高酒店的入住率。 海南島的會(huì)議資源極其豐富 ,許多重要會(huì)議都在此召開 ,每年在海南召開的會(huì)議不下 300 個(gè) ,其中包括 影響巨大的亞洲論壇、全球經(jīng)濟(jì)一體化論壇等重要國際會(huì)議 ,這些會(huì)議不僅給海南帶來了豐富的信息 ,提高了海南的知名度 ,同時(shí)也為當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益 ,在未來酒店的經(jīng)營過程中 ,會(huì)議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一 ,充分挖掘三亞當(dāng)?shù)氐臅?huì)議資源 ,組織一個(gè)精干強(qiáng)大的會(huì)議組織機(jī)構(gòu) ,是非常必要的。 小洲島會(huì)議開發(fā)中心成員將由社會(huì)科學(xué)界和自然科學(xué)界的多名專家組成 ,會(huì)議組織經(jīng)驗(yàn)極其豐富。會(huì)議開發(fā)中心將在未來五年中 ,每年在三亞組織 10個(gè) 500 人以上的固定的大型年會(huì) ,僅會(huì)議一項(xiàng)就將為三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店保證至少 25%的客房入 住率。 八、經(jīng)典的建筑 營造愜意生活 酒店采用五星級標(biāo)準(zhǔn)裝修 ,既擁有現(xiàn)代化的裝置 ,又體現(xiàn)返樸歸真“家”的溫馨 ,并添置個(gè)性化裝修布置 ,營造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店整體方案及風(fēng)格由著名建筑設(shè)計(jì)師執(zhí)筆設(shè)計(jì) ,建筑工程及機(jī)電安裝由國內(nèi)頂級品牌的上海市建筑設(shè)計(jì)研究院承擔(dān) ,結(jié)合三亞特有的熱帶濱海城市自然環(huán)境 ,在建筑設(shè)計(jì)中融入東南亞風(fēng)格、現(xiàn)代建筑理念和濃濃的南洋風(fēng)情 ,體現(xiàn)吉祥如意的建筑主題 ,形成一種凝重又活潑的建筑風(fēng)格。 第四章 :三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店權(quán)益分析 一、業(yè)主權(quán)益 基本權(quán)益 業(yè)主每年可享受 410 月份 (除法定節(jié)假日外 )20 天或 1 12月份、法定節(jié)假日 8 天的免費(fèi)度假入住權(quán) (二者選其一 ,并提前一個(gè)月通知酒店管理公司 ) 業(yè)主可將免費(fèi)使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。 如當(dāng)年沒有享用或沒有享用完 ,可累計(jì)至下一年 . 業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。 業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù) 68 折優(yōu)惠。 業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即 :淡季 410 月 5折 ,旺季及節(jié) 假日 8 折 (均以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基數(shù) )。 附加權(quán)益 充分發(fā)揮三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司的資源優(yōu)勢 ,業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán) ,按其價(jià)值折合成三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式酒店其他類似項(xiàng)目 ,真正體現(xiàn)“一處置業(yè) ,多處為家”。 二、投資收益 ?客房利潤分紅 ? 年度客房出租總收入扣除經(jīng)營成本營業(yè)費(fèi)用 ,由酒店管理公司提取其中 30%,其余 70%歸業(yè)主所有 ,按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進(jìn)行分紅。 ?A 單位分紅系數(shù) A 單位首次交易額 /總面積的對應(yīng)首次交易總額 ?A 單位年度利潤分紅 業(yè)主可分配年度利潤總額 A 單位分紅系數(shù) 附加承諾 如前三個(gè)經(jīng)營年度年投資回報(bào)率低于 6%,第 4 年期間 ,可按原值回購業(yè)主投資購買的客房。其中涉及費(fèi)用由三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司承擔(dān)。 注 :一次性付款客戶“原值”指 ,購房時(shí)所付總房款數(shù) 。 銀行按揭類客戶“原值”指 ,首付款和業(yè)主已還銀行本金。 小結(jié) :業(yè)主只需交納 20%的首期款 ,便可獲得如下回報(bào) : a、還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的 100%的永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 b、淡季 1400 天 (或旺季 560 天 )的免費(fèi)入住權(quán) (70 年總和 ),并可轉(zhuǎn)移贈(zèng)送給親朋好友。 c、 ?近 70 年的客房利潤分紅。 d、 ?70 年客房房產(chǎn)的增值空間。 e、 ?酒店配套設(shè)施消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)。 第五節(jié) :三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)濟(jì)效益分析 一、客房規(guī)劃 ??客房總套內(nèi)使用面積 87991 平米 ,總值 44 億元 (按照套內(nèi)面積均價(jià)5 萬 /平方米估算 )。 ??房間數(shù) 1463 間 ,每間 平方米。 ??客房類型 :單間、小套間、復(fù)式等 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 全國行情及消費(fèi)水平 :全國五星級酒店平均出租率高達(dá) %,有的利潤高達(dá) 37%。三亞市五星級酒店的平均開房率為 75%,為了將預(yù)算做到百分之百保險(xiǎn) ,故開房率按 60%計(jì)算。 價(jià)格預(yù)測 :三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店 1463 間客房的加權(quán)平均價(jià)為 790元 ,房價(jià)打六折 ,為 474 元。 營業(yè)收入計(jì)算如下 : (1)、每天的營業(yè)收入為 :474 元 1463 間 60%416077 元 (2)、每月的營業(yè)收入為 :416077 元 30 天 12482310 元 (3)、每年的營業(yè)收入為 :12482310 元 12 月 149787720 元 ?客房營業(yè)成本 : (1)、通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的 8?10%,我們按 10%計(jì)算為 :12482310 元 10%124823 元 /月 客房營業(yè)費(fèi)用總計(jì) :5702571 元 /月 ,詳細(xì)如下 (1)工資 :客房人員配備客房總數(shù)量 (1463 間 ) 人 ,人均工資按2500 元 /月計(jì)算 ,每月工資總額為 334 1500132 萬元 ,。 ?(2)廣告費(fèi) :按營業(yè)收入的 1%計(jì)為 124823 元 /月 (3)水、電、油費(fèi) :按營業(yè)收入 的 5%計(jì)為 624115 元 /月 (4)?維修保養(yǎng)費(fèi) :按營業(yè)收入的 2%計(jì)為 249648 元 /月 (5)培訓(xùn)費(fèi) :每年 20 萬元 ,合 16670 元 /月 (6)服裝費(fèi) :每年 20 萬元 ,合 16670 元 /月 (7)辦公差旅費(fèi) :按營業(yè)收入的 %計(jì)為 62411 元 /月 (8)招待費(fèi) :按營業(yè)收入的 1%計(jì)為 124823 元 /月 (9)酒店公司管理費(fèi) :按營業(yè)收入的 2%計(jì)為 249648 元 /月 (10)保險(xiǎn)費(fèi) :40000 元 /月 (11)其他費(fèi) :按營業(yè)收入的 2%計(jì)為 249648 元 /月 (12)稅項(xiàng) : ①營業(yè)稅 5%,計(jì) 624115 元 /月 ②所得稅三減兩免 ,暫不計(jì)。 (13)、 ?折舊費(fèi)計(jì) :200 萬元 /月 利潤核算 毛利潤月營業(yè)總收入 ?營業(yè)成本 ?營業(yè)費(fèi)用 提取毛利 12482310124823157025712471495284359 元 /月 注明 :管理公司提取毛利潤的 2%,凈利潤的 6%, 剩余可分配利潤為 5284359 94%4967297 元 /月 投資回報(bào)率為 :每年 % 三、 ?回報(bào)方案分析 投資情況舉例 例 :以投資三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店 12 層 a 標(biāo)準(zhǔn)間 ,簡單情況如下 : A、 a 房間面積 60 平方米 B、 a 房間交易價(jià)格 ? 50000 元 /平方米 C、總房款 3000000 元 D、付款方式 8 成 30 年按揭 E、首期付款 600000 元 F、按揭總款 2400000 元 G、投資收益元 年收益 :5284359*1263412308 元 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售總額 :4400000000 單方年收益 :63412308/(元 /平方米 ) 單套年收益 :*6043240 元 (平均計(jì)算 ) 單套投資成本 :60*500003000000 (小 )業(yè)主投資收益率 :43240/3000000*% 第六節(jié) 建設(shè)方案 一、總平面設(shè)計(jì) 場地概述 海南三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店項(xiàng)目位于三亞南環(huán)河口與鹿回頭灣處 ,背靠鹿回頭公園山體 ,處于三亞國家級珊瑚生態(tài)自然保護(hù)區(qū)及鹿回頭灣內(nèi) ,依山傍海 ,有豐富的自然景觀資源 ,熱帶海洋季風(fēng)氣候 ,是國際一流的熱帶濱海旅游度假休閑勝地。項(xiàng)目區(qū)域距離市中心區(qū)約 3KM,距北側(cè)鳳凰島國際客 運(yùn)港項(xiàng)目約,距南側(cè)悅榕莊酒店 (國賓館 )約 1KM,地理位置優(yōu)越