【正文】 三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司將與多家旅行社達成合作協(xié)議 ,并將相繼啟動福如東海旅游區(qū)、敖包山等旅游項目 ,致力于三亞小洲島產權式度假酒店形象推廣 ,建立最廣泛的銷售網(wǎng)絡 ,保證酒店源源不斷的客源。多點開發(fā) ,連鎖經營 ,三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司憑借自身實力 ,與上海三至喜來登酒店建立連鎖經營體系 ,實現(xiàn)資源共享 ,使投資者的回報更具潛力。 六、客房利潤多元化 為滿足客戶及?？偷男枰?,同時建立一個固定的客 戶網(wǎng)絡 ,酒店管理公司專門設計了酒店客房會員卡 ,該卡以一定面值進行銷售 ,持卡人將獲得本酒店客房優(yōu)先定房權和根據(jù)不同消費額確定的不同折扣優(yōu)惠。會員卡的銷售收入 ,將作為客房營業(yè)收入的一部分 ,參與到利潤分配。 七、商業(yè)互動 開拓經營 圍繞酒店建設 ,開拓經營思路 ,設立會議開發(fā)中心、游艇俱樂部等多種機構 ,組織各類國際、國內活動和會議 ,如 21 世紀海洋資源開發(fā)論壇、旅游年會等等 ,提高酒店的入住率。 海南島的會議資源極其豐富 ,許多重要會議都在此召開 ,每年在海南召開的會議不下 300 個 ,其中包括 影響巨大的亞洲論壇、全球經濟一體化論壇等重要國際會議 ,這些會議不僅給海南帶來了豐富的信息 ,提高了海南的知名度 ,同時也為當?shù)貛砹司薮蟮慕洕б?,在未來酒店的經營過程中 ,會議將成為酒店穩(wěn)定的客戶來源之一 ,充分挖掘三亞當?shù)氐臅h資源 ,組織一個精干強大的會議組織機構 ,是非常必要的。 小洲島會議開發(fā)中心成員將由社會科學界和自然科學界的多名專家組成 ,會議組織經驗極其豐富。會議開發(fā)中心將在未來五年中 ,每年在三亞組織 10個 500 人以上的固定的大型年會 ,僅會議一項就將為三亞小洲島產權式度假酒店保證至少 25%的客房入 住率。 八、經典的建筑 營造愜意生活 酒店采用五星級標準裝修 ,既擁有現(xiàn)代化的裝置 ,又體現(xiàn)返樸歸真“家”的溫馨 ,并添置個性化裝修布置 ,營造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店整體方案及風格由著名建筑設計師執(zhí)筆設計 ,建筑工程及機電安裝由國內頂級品牌的上海市建筑設計研究院承擔 ,結合三亞特有的熱帶濱海城市自然環(huán)境 ,在建筑設計中融入東南亞風格、現(xiàn)代建筑理念和濃濃的南洋風情 ,體現(xiàn)吉祥如意的建筑主題 ,形成一種凝重又活潑的建筑風格。 第四章 :三亞小洲島產權式度假酒店權益分析 一、業(yè)主權益 基本權益 業(yè)主每年可享受 410 月份 (除法定節(jié)假日外 )20 天或 1 12月份、法定節(jié)假日 8 天的免費度假入住權 (二者選其一 ,并提前一個月通知酒店管理公司 ) 業(yè)主可將免費使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。 如當年沒有享用或沒有享用完 ,可累計至下一年 . 業(yè)主可將應享有的免費度假入住權自由轉移、贈送。 業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務 68 折優(yōu)惠。 業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即 :淡季 410 月 5折 ,旺季及節(jié) 假日 8 折 (均以當時市價為基數(shù) )。 附加權益 充分發(fā)揮三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司的資源優(yōu)勢 ,業(yè)主可將應享有的免費度假入住權 ,按其價值折合成三亞小洲島產權式酒店其他類似項目 ,真正體現(xiàn)“一處置業(yè) ,多處為家”。 二、投資收益 ?客房利潤分紅 ? 年度客房出租總收入扣除經營成本營業(yè)費用 ,由酒店管理公司提取其中 30%,其余 70%歸業(yè)主所有 ,按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進行分紅。 ?A 單位分紅系數(shù) A 單位首次交易額 /總面積的對應首次交易總額 ?A 單位年度利潤分紅 業(yè)主可分配年度利潤總額 A 單位分紅系數(shù) 附加承諾 如前三個經營年度年投資回報率低于 6%,第 4 年期間 ,可按原值回購業(yè)主投資購買的客房。其中涉及費用由三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司承擔。 注 :一次性付款客戶“原值”指 ,購房時所付總房款數(shù) 。 銀行按揭類客戶“原值”指 ,首付款和業(yè)主已還銀行本金。 小結 :業(yè)主只需交納 20%的首期款 ,便可獲得如下回報 : a、還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的 100%的永久物業(yè)產權。 b、淡季 1400 天 (或旺季 560 天 )的免費入住權 (70 年總和 ),并可轉移贈送給親朋好友。 c、 ?近 70 年的客房利潤分紅。 d、 ?70 年客房房產的增值空間。 e、 ?酒店配套設施消費優(yōu)惠權。 第五節(jié) :三亞小洲島產權式酒店經濟效益分析 一、客房規(guī)劃 ??客房總套內使用面積 87991 平米 ,總值 44 億元 (按照套內面積均價5 萬 /平方米估算 )。 ??房間數(shù) 1463 間 ,每間 平方米。 ??客房類型 :單間、小套間、復式等 二、 經濟效益分析 全國行情及消費水平 :全國五星級酒店平均出租率高達 %,有的利潤高達 37%。三亞市五星級酒店的平均開房率為 75%,為了將預算做到百分之百保險 ,故開房率按 60%計算。 價格預測 :三亞小洲島產權式度假酒店 1463 間客房的加權平均價為 790元 ,房價打六折 ,為 474 元。 營業(yè)收入計算如下 : (1)、每天的營業(yè)收入為 :474 元 1463 間 60%416077 元 (2)、每月的營業(yè)收入為 :416077 元 30 天 12482310 元 (3)、每年的營業(yè)收入為 :12482310 元 12 月 149787720 元 ?客房營業(yè)成本 : (1)、通常星級酒店客房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的 8?10%,我們按 10%計算為 :12482310 元 10%124823 元 /月 客房營業(yè)費用總計 :5702571 元 /月 ,詳細如下 (1)工資 :客房人員配備客房總數(shù)量 (1463 間 ) 人 ,人均工資按2500 元 /月計算 ,每月工資總額為 334 1500132 萬元 ,。 ?(2)廣告費 :按營業(yè)收入的 1%計為 124823 元 /月 (3)水、電、油費 :按營業(yè)收入 的 5%計為 624115 元 /月 (4)?維修保養(yǎng)費 :按營業(yè)收入的 2%計為 249648 元 /月 (5)培訓費 :每年 20 萬元 ,合 16670 元 /月 (6)服裝費 :每年 20 萬元 ,合 16670 元 /月 (7)辦公差旅費 :按營業(yè)收入的 %計為 62411 元 /月 (8)招待費 :按營業(yè)收入的 1%計為 124823 元 /月 (9)酒店公司管理費 :按營業(yè)收入的 2%計為 249648 元 /月 (10)保險費 :40000 元 /月 (11)其他費 :按營業(yè)收入的 2%計為 249648 元 /月 (12)稅項 : ①營業(yè)稅 5%,計 624115 元 /月 ②所得稅三減兩免 ,暫不計。 (13)、 ?折舊費計 :200 萬元 /月 利潤核算 毛利潤月營業(yè)總收入 ?營業(yè)成本 ?營業(yè)費用 提取毛利 12482310124823157025712471495284359 元 /月 注明 :管理公司提取毛利潤的 2%,凈利潤的 6%, 剩余可分配利潤為 5284359 94%4967297 元 /月 投資回報率為 :每年 % 三、 ?回報方案分析 投資情況舉例 例 :以投資三亞小洲島產權式度假酒店 12 層 a 標準間 ,簡單情況如下 : A、 a 房間面積 60 平方米 B、 a 房間交易價格 ? 50000 元 /平方米 C、總房款 3000000 元 D、付款方式 8 成 30 年按揭 E、首期付款 600000 元 F、按揭總款 2400000 元 G、投資收益元 年收益 :5284359*1263412308 元 產權式酒店銷售總額 :4400000000 單方年收益 :63412308/(元 /平方米 ) 單套年收益 :*6043240 元 (平均計算 ) 單套投資成本 :60*500003000000 (小 )業(yè)主投資收益率 :43240/3000000*% 第六節(jié) 建設方案 一、總平面設計 場地概述 海南三亞小洲島產權式度假酒店項目位于三亞南環(huán)河口與鹿回頭灣處 ,背靠鹿回頭公園山體 ,處于三亞國家級珊瑚生態(tài)自然保護區(qū)及鹿回頭灣內 ,依山傍海 ,有豐富的自然景觀資源 ,熱帶海洋季風氣候 ,是國際一流的熱帶濱海旅游度假休閑勝地。項目區(qū)域距離市中心區(qū)約 3KM,距北側鳳凰島國際客 運港項目約,距南側悅榕莊酒店 (國賓館 )約 1KM,地理位置優(yōu)越