【正文】 ,取固定資產(chǎn)投資或銷售收入的 %點(diǎn) ,不同項目 ,根據(jù)需要取不同的比例 四、資金籌措計劃 資金渠道主要有 :項目法人自有資金 政府財政性資金 國內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金 國內(nèi)外證券市場資金 國內(nèi)外非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金 外國政府、企業(yè)、團(tuán)體、個人等的資金 國內(nèi)企業(yè)、團(tuán)體、個人的資金 第十四章 財務(wù)評價 作為評價項目是否可行的一個 主要指標(biāo) ,較為復(fù)雜 ,也是報告的重點(diǎn)。消防與建設(shè)方案中的消防設(shè)計有所區(qū)別 ,這里主要分析可能引起火災(zāi)的影響因素 ,從而提出相應(yīng)的消防措施、配備消防設(shè)備。難點(diǎn)在于能耗指標(biāo)的計算。施工運(yùn)輸條件 。 單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力投資 :項目投資額與項目設(shè)計生產(chǎn)能力的比值 ,也就是新增單位生產(chǎn)能力所需的投資。而市場分析 ,目前主要以網(wǎng)上收集資料為主 ,大多缺少完整性和科學(xué)性 ,希望能總結(jié)出更多的方法 ,力求圖文并茂。 二、項目概況 擬建地點(diǎn) 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 目標(biāo) :項目建成后 ,達(dá)到的產(chǎn)量、產(chǎn)能或服務(wù)數(shù)量與范圍 主要建設(shè)條件 項目具備了哪些政府相關(guān)部門的支持 ,資金上是否能得到保證 ,自然條件符合建設(shè)要求 ,施工條件具備。 一、項目背景 項目名稱 承辦單位概況 可行性研究報告的編制依據(jù) (1)國家長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 。 二、酒店建設(shè)有利于三亞市城市化建設(shè) 近幾年來 ,三亞市全力推進(jìn)城市建設(shè)。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時 ,計算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。 3)可運(yùn)行資金估算表 本項目可運(yùn)用資金估算表 單位 :萬元 序號 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 期 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 銷售稅金 88000 35200 35200 17600 3 所得稅 44968 4 歸還銀行貸款 100000 60000 40000 5 項目累計可用資金 207032 現(xiàn)金流量 表與動態(tài)盈利分析 1)全部投資現(xiàn)金流量 單位 :萬元 序號 項 目 合 計 1 現(xiàn)金流入 650000 2 現(xiàn)金流出 470272 建設(shè)投資 215731 流動資金 21573 銷售稅金 88000 所得稅 44968 其 他 (貸款利息等 ) 10000 3 凈現(xiàn)金流量 179728 4 累計凈現(xiàn)金流量 179728 5 所得稅前凈現(xiàn)金流量 267728 6 稅前累計凈現(xiàn)金流量 312696 根據(jù)上表計算得本項目的評價指標(biāo)如下 : 稅前 全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV(110%)萬元 稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值得 FNPV(I10%)萬元 投資回收期 年 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0。 二、稅費(fèi)率 本報告采用的各種稅費(fèi)率 : 1)營業(yè)稅 10%,城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅額的 7% 2)教育費(fèi)附加為營業(yè)稅額的 3% 3)企業(yè)所得稅 33% 收入與銷售稅金估算見表 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 ( 單位 :萬元 序號 項 目 合 計 第一年 第二年 第三年 1 銷售收入 440000 1760000 1760000 880000 2 營業(yè)稅 44000 17600 17600 8800 3 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附件 44000 17600 17600 88000 4 銷售凈收入 352021 1408000 1408000 704000 三、成本費(fèi)用 本項目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成 (建造費(fèi)用的 明細(xì)構(gòu)成項目詳見下表 ) 財務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出 ,本項目申請銀行貸款 10 億元 ,計劃歸還期為兩年 ,于項目竣工時歸還 6 億元 ,酒店開業(yè)后一年內(nèi)歸還 4 億元。 (7)、其它費(fèi)用執(zhí)行《海南省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》 。 二、項目招投標(biāo) 按照《中華人民共和國合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法 》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 ,本項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動均采用招標(biāo)制 ,選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和價廉物美的設(shè)備材料生產(chǎn)廠家 ,簽訂承包及供應(yīng)合同 ,明確各方的責(zé)、權(quán)、利 ,嚴(yán)格按《合同法》的有關(guān)條款進(jìn)行管理 ,實施并報有關(guān)部門審批核準(zhǔn)。 三、交通設(shè)計 根據(jù)場地條件、酒店的主入口分三個入口 ,并考慮足夠的室外臨時停車位 ,酒店大堂主入口前設(shè)置汽車坡道 ,體現(xiàn)五星級酒店的品位與要求 。五層為高級商務(wù)寫字樓 。 ?(2)廣告費(fèi) :按營業(yè)收入的 1%計為 124823 元 /月 (3)水、電、油費(fèi) :按營業(yè)收入 的 5%計為 624115 元 /月 (4)?維修保養(yǎng)費(fèi) :按營業(yè)收入的 2%計為 249648 元 /月 (5)培訓(xùn)費(fèi) :每年 20 萬元 ,合 16670 元 /月 (6)服裝費(fèi) :每年 20 萬元 ,合 16670 元 /月 (7)辦公差旅費(fèi) :按營業(yè)收入的 %計為 62411 元 /月 (8)招待費(fèi) :按營業(yè)收入的 1%計為 124823 元 /月 (9)酒店公司管理費(fèi) :按營業(yè)收入的 2%計為 249648 元 /月 (10)保險費(fèi) :40000 元 /月 (11)其他費(fèi) :按營業(yè)收入的 2%計為 249648 元 /月 (12)稅項 : ①營業(yè)稅 5%,計 624115 元 /月 ②所得稅三減兩免 ,暫不計。 d、 ?70 年客房房產(chǎn)的增值空間。 二、投資收益 ?客房利潤分紅 ? 年度客房出租總收入扣除經(jīng)營成本營業(yè)費(fèi)用 ,由酒店管理公司提取其中 30%,其余 70%歸業(yè)主所有 ,按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進(jìn)行分紅。會議開發(fā)中心將在未來五年中 ,每年在三亞組織 10個 500 人以上的固定的大型年會 ,僅會議一項就將為三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店保證至少 25%的客房入 住率。 委托會計師事務(wù)所對產(chǎn)權(quán)酒店的財 務(wù)進(jìn)行審計 ,保證酒店管理公司財務(wù)管理和利潤分配的透明度和公正性。 小結(jié) :綜合以上因素 ,充分利用海南作為國際旅游島及三亞旅游資源 ,在三亞開發(fā)建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店 ,對啟動海南房地產(chǎn) ,促進(jìn)三亞旅游業(yè)的發(fā)展有著積極的意義 ,投資產(chǎn)權(quán)酒店有著光明的前景。 城市交通狀況 三亞擁有一個 4E 級的鳳凰國際機(jī)場 ,目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。?？??三亞的高速鐵路已建成通車 ,便利的交通 ,將三亞的優(yōu)勢和國際、國內(nèi)的大環(huán)境緊密的聯(lián)系起來。 (5)、上海市建筑設(shè)計研究院《小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店初步設(shè)計》 。 (2)投資利潤率 %。 整個建筑為新建的產(chǎn)權(quán)式酒店 ,屬一類公共建筑 ,主要功能如下 : 地下二層主要為機(jī)動車庫、部分設(shè)備機(jī)房和酒店的后臺區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店房間總數(shù)為 1463 間。 經(jīng)濟(jì)效益 : (1)、稅后利潤 : 本項目全部建成后 ,累計銷售利潤約 13 億元。 (4)、《三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式度假酒店酒店建建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 。 為了更好的促進(jìn)海南的大發(fā)展 ,海南省加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的 力度 ,作為海南南部中心城市的三亞現(xiàn)已擁有一個 4E 級的鳳凰國際機(jī)場 ,目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內(nèi)航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。得天獨(dú)厚的自然條件和眾多的人文景觀是三亞風(fēng)景旅游開發(fā)的優(yōu)勢 ,也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代國際避寒冬泳、旅游度假勝地的條件 ,三亞被列入中國首批全國優(yōu)秀旅游城市 ,中國唯一的國際化熱帶濱海旅游城 ,被譽(yù)為中國最佳旅游名勝 ,并被世界 旅游組織認(rèn)證為 AA 級旅游城市。由于國家實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ,緊縮地根 ,土地供應(yīng)較緊 ,房地產(chǎn)價格將持續(xù)走高。 四、業(yè)主權(quán)益有效保障 從酒店開業(yè)起 ,即成立業(yè)主委員會 ,對酒店經(jīng)營和財務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。 小洲島會議開發(fā)中心成員將由社會科學(xué)界和自然科學(xué)界的多名專家組成 ,會議組織經(jīng)驗極其豐富。 附加權(quán)益 充分發(fā)揮三亞小洲島國際游艇俱樂有限公司的資源優(yōu)勢 ,業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán) ,按其價值折合成三亞小洲島產(chǎn)權(quán)式酒店其他類似項目 ,真正體現(xiàn)“一處置業(yè) ,多處為家”。 c、 ?近 70 年的客房利潤分紅。 營業(yè)收入計算如下 : (