【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 引言 ： “工欲善其事，必先利其器”。任何產(chǎn)品都是建立在市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，在“點(diǎn)”上面深入剖析的同時(shí)，環(huán)顧我們的四周：區(qū)域情況、目前市場(chǎng)行情、最新競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài) …… 在“面”上如果也同樣深入則可達(dá)到“操千曲而后曉聲，觀千劍而后識(shí)器”的效果。 我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？ 我們的市場(chǎng)行情如何？ 我們的市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)怎樣？ 我們目前有怎樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ 我們有什么 …… 浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 浦東新區(qū)簡(jiǎn)介 ? 地理位置 浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側(cè)，南與南匯、閔行接壤，西北與黃浦、楊浦、寶山等區(qū)隔江相望。新區(qū)總面積 平方公里。地勢(shì)呈東南高，西北低的特點(diǎn)。 ? 氣候條件 浦東新區(qū)屬東亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，全年氣候溫暖濕潤(rùn)，平均氣溫 20 度，年降水量 1433 毫米，年降雨日 126 天，全年無(wú)霜期約 260 天，日照充足，溫度適宜，生態(tài)環(huán)境良好。 ? 歷史沿革 浦東之名最早出現(xiàn)于明嘉靖《上海縣志》 1292 年 元代設(shè)置上?？h 1725 年 浦東大部分設(shè)置為南匯縣 1815 年 劃出浦東濱海之地，設(shè)置川沙縣 1958 年 上海市新設(shè)“浦東縣”包括東昌、東郊西區(qū) 1990 年 4 月 中共中央 國(guó)務(wù)院作出開(kāi)發(fā)開(kāi)放浦東的決定 1993 年 1 月 1 日 中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東部分，原川沙縣全境和上?？h三林鄉(xiāng)。 ? 行政區(qū)劃 浦東新區(qū)下屬 11 個(gè)街道， 26 個(gè)鎮(zhèn) 維坊新村街道 浦興路街道 梅園新村街道 周家渡街道 南碼頭路街道 塘橋街道 滬東新村街道 洋涇街道 上鋼新村街道 金楊新村街道 東明路街道 ? 人口總 量 浦東新區(qū)內(nèi)人口約 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝?%。位居上海各區(qū)之首。 男性占人口的 %。女性占總?cè)丝诘?%。人口 遷入率 ‰ 今后 10年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在 50萬(wàn)人。同時(shí)流動(dòng)人口在 10 年內(nèi)達(dá)到 100 萬(wàn)人。 21 ? 文化教育 (附圖 ) ? 文化廣場(chǎng) 1） 大型公園 明珠公園（濱江大道） 陸家嘴中心綠地（陸家嘴路） 梅園公園（乳山路、福山路口） 世紀(jì)公園（錦繡路、花木路口） 浦東體育公園（源深路、羽山路口 ） 2）電影院、俱樂(lè)部 蘭馨電影院 59 8289518214710237020406080100120140160180200( 所 )普通高校普通中專(zhuān)職業(yè)中學(xué)技工學(xué)校普通中學(xué)小學(xué)幼兒園成人中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校特殊教育院校成人高等學(xué)校 22 國(guó)際體育俱樂(lè)部（明月路、東風(fēng)路） 浦東湯臣高爾夫俱樂(lè)部（羅山路、錦繡路東南） 3）綜合服務(wù)廣場(chǎng) 時(shí)代廣場(chǎng)（浦東南路、張楊路口） 世界廣場(chǎng)（浦東南路世紀(jì)大道路口 ） 環(huán)球廣場(chǎng)（浦東大道民生路西北部） 中達(dá)廣場(chǎng)（浦電路東方路口） 東方廣場(chǎng)（浦東大道、羅山路） 4）文化古跡 崇福道院 （今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于北宋 末 年） 慶寧寺 （佛教寺院今浦東大道上川路 136 號(hào)） 大圣教寺（今孫橋鄉(xiāng)長(zhǎng)元村） 潮音庵 （佛教堂） 唐墓橋露德圣母堂 （天 主教堂） 錢(qián)家圣母圣心堂 （天主教堂， 1981 年重新開(kāi)放） 城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂 （天主教堂， 1982 年重新開(kāi)放） 浦東清真寺，又稱(chēng)浦東回教堂 （墳山屋 16 號(hào)） 太平天國(guó)烈士墓 （位于浦東高橋鄉(xiāng)屯糧巷，現(xiàn)為教育基地） ? 交通環(huán)境 : 東西主干道（從北到南） 南北主干道（從西到東） 陸家嘴路 —— 浦東大道 浦東南路 23 張楊路 —— 浦興路 浦電路 —— 楊高中路 龍陽(yáng)路 —— 龍東大道 東方路 楊高南路 上南路 羅山路 ? 市區(qū)環(huán)線道路 內(nèi)環(huán)線 —— 從浦西的中山南路通過(guò)南浦大橋接于本區(qū)龍東大道，經(jīng)過(guò) 羅山路，過(guò)楊浦大橋再回到浦西。內(nèi)環(huán)線與黃浦江相對(duì)稱(chēng)，形成準(zhǔn)正方形區(qū)域。 外環(huán)線 —— 自江灣機(jī)場(chǎng)北端越江，經(jīng)大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)向南由虹橋機(jī)場(chǎng)至莘莊后向東，在長(zhǎng)橋南側(cè)過(guò)黃浦江，到浦東孫橋附近向北，到外高橋過(guò)江。 ? 公共交通 新區(qū)共有交通線路 135 條，其中公共交通線路 93 條；隧道專(zhuān)線 8 條；大橋?qū)＞€4 條；區(qū)內(nèi)專(zhuān)線有 25 條；夜宵專(zhuān)線 5 條，其中包括隧宵線 2 條。 ? 軌道交通規(guī)劃 根據(jù)政府規(guī)劃，本案所在區(qū)域?qū)⒂幸粭l地鐵明珠線沿著張楊路通過(guò)，（三林地區(qū) —— 高橋地區(qū)）；另有一條地鐵八號(hào)線沿著金橋路行駛，（共康新村 —— 張江園區(qū)）。 另外，本案客 戶可以間接利用的軌道規(guī)劃：地鐵七號(hào)線（沿浦東大道—— 慶寧寺和萬(wàn)科城市花園）；地鐵二號(hào)線（沿龍東大道 —— 浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、張江和虹橋機(jī)場(chǎng)）。 ? 橋梁、隧道（內(nèi)環(huán)線的組成部分，浦東浦西的連接端口） 楊浦大橋 —— 世界第一大斜拉索橋，連接羅山路與浦西的寧國(guó)路、中山北路、中山西路內(nèi)環(huán)線。 南浦大橋 —— 連接中山南路與浦東的龍陽(yáng)路。 24 延安東路越江隧道 —— 連接延安東路與陸家嘴路 . 打浦路越江隧道 —— 連接盧灣與上南地區(qū)。 人行越江隧道 —— 連接南京東路與陸家嘴路。 ? 浦東新區(qū)區(qū)域特性 浦東新區(qū)位于太平洋西岸具有巨大經(jīng)濟(jì)活力的亞洲明 星城市帶上，是中國(guó)富庶的長(zhǎng)江流域和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域的龍頭。這里是聯(lián)系中國(guó)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的主要橋梁之一，市場(chǎng)潛力巨大，商業(yè)機(jī)會(huì)充分，人才資源豐富。美國(guó)花旗、香港匯豐、日本東京三菱、英國(guó)渣打等十多家大銀行在浦東開(kāi)業(yè)，中資商業(yè)銀行的浦東分行匯集浦東陸家嘴，金融業(yè)發(fā)展迅速。浦東商業(yè)中心日趨繁榮，上海證券交易所、上海糧油交易所等交易市場(chǎng)在浦東運(yùn)營(yíng)。浦東新區(qū)，這一跨世紀(jì)的新城，初步具備了合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局結(jié)構(gòu)、先進(jìn)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)、完善的市政公用設(shè)施、便捷的通信系統(tǒng)以及良好的生態(tài)環(huán)境，并集金融貿(mào)易區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、出口加工區(qū) ，高科技園區(qū)及高質(zhì)量生活區(qū)于一體，成為 21 世紀(jì)上?，F(xiàn)代的象征。 1) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) —— 重點(diǎn)發(fā)展金融和商業(yè)。這里已有近 150 幢風(fēng)格不同的現(xiàn)代化大廈在建或建成。其中有銀行、證券、保險(xiǎn)等金融大廈 18 幢，大部分已投入使用。繼小陸家嘴地區(qū)金茂大廈、森茂大廈、香格里拉等標(biāo)志性大樓投入使用后，上海國(guó)際會(huì)議中心、巨金大廈、京銀大廈、國(guó)際金融大廈、交銀大廈等又一批標(biāo)志性樓宇也已竣工。全長(zhǎng) 公里的世紀(jì)大道、地鐵二號(hào)線陸家嘴站的竣工；全長(zhǎng) 米的黃浦江行人越江隧道的全線貫通，無(wú)不體現(xiàn)出現(xiàn)代化的國(guó)際大都會(huì)的現(xiàn)代化的交通。 浦東陸家嘴金融街、貿(mào)易區(qū)、商業(yè)街和現(xiàn)代化高中檔住宅區(qū)已具雛形。 2) 花木行政文化區(qū) —— 隨著上海最大的世紀(jì)公園的落成、地鐵二號(hào)線的正常運(yùn) 25 行、世紀(jì)大道的通車(chē)、浦東新區(qū)區(qū)政府大樓的竣工，顯露出此區(qū)域已經(jīng)成為浦東新區(qū)的行政文化中心，地位的提升使更多的目光集中于此，發(fā)展的速度將是其它地區(qū)所無(wú)法匹敵的。 3) 金橋出口加工區(qū) —— 規(guī)劃面積 19 平方公里。目前已有近 400 家國(guó)外企業(yè)投資。區(qū)內(nèi)現(xiàn)代通信、新型家用電器、醫(yī)藥工程、汽車(chē)和計(jì)算機(jī)硬件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已先后進(jìn)入生產(chǎn)期。體現(xiàn)出高產(chǎn)出、無(wú)污染特點(diǎn)。 4) 外高橋保稅區(qū) —— 瀕 臨長(zhǎng)江口，是具有保稅、貿(mào)易、出口加工等多種功能的綜合性、國(guó)際性自由貿(mào)易區(qū)。商住樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、展示廳等建筑陸續(xù)投入使用。 ? 中心商圈網(wǎng)點(diǎn)介紹 1）張楊路商業(yè)中心 —— 該商圈以張楊路為軸心向兩側(cè)輻射，西至浦東南路，東達(dá)東方路。商圈處于小陸家嘴甲級(jí)辦公區(qū)與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之間，主要滿足兩大區(qū)域白領(lǐng)階層購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑之方便。主要的購(gòu)物場(chǎng)所有第一八佰伴，新世紀(jì)商廈及時(shí)代廣場(chǎng)等。 2）東方路商業(yè)街 —— 該商圈以東方路為中心，北至東方路，南抵峨山路向東西向擴(kuò)展。該商圈發(fā)展較為成熟，商業(yè)高中低檔次齊全，一方面滿足兩邊新村居民生 活之需，同時(shí)也為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)提供服務(wù)。 ? 浦東新區(qū)已建十大重點(diǎn)工程 1） 南浦大橋 總投資 億元， 91 年底通車(chē)。溝通浦西南部（南市）與浦東的聯(lián)系。 2） 楊浦大橋 總投資 億元， 93 年 10 月通車(chē)，溝通浦西東北部（楊浦）與浦東的聯(lián)系。 3） 內(nèi)環(huán)線浦東段 投資 37 億元， 94 年初通車(chē)。建立浦東浦西快速交通系統(tǒng)。 4） 楊高路改擴(kuò)建 投資 億元， 92 年底通車(chē)。 26 5） 外高橋港區(qū) 投資 億元， 93 年底完成。 6） 管道煤氣二期 7） 外高橋電廠 投資 億元， 96 年底完成。 8） 浦東供水工程 投資 億元， 94 年底建成投產(chǎn)。 9） 浦東通信工 程 投資 7 億元， 95 年底完工。 10）河流污水工程 投資 億元， 93 年完成。 ? 浦東“十五”期間重大市政規(guī)劃 1）外環(huán)泰和路越江隧道（吳淞口越江工程） 浦西與外環(huán)線同濟(jì)路立交相接，浦東與外環(huán)線二期起點(diǎn)相接，全長(zhǎng) 米，工程總投資 億。已于 2021 年開(kāi)工，計(jì)劃 2021 年竣工通車(chē)。 2）盧浦大橋 工程總投資 億（征地動(dòng)拆遷費(fèi) 億）。已于 2021 年開(kāi)工，計(jì)劃 2021年竣工通車(chē)。 3）外環(huán)線浦東段 雙向 8 車(chē)道。設(shè)計(jì)車(chē)速 80 公里 /小時(shí)。總投資 28 億。 2021 年啟動(dòng)， 2021 年底竣工。 4）合流污水治理二期中線西段 總投資 12 億。 2021 年已啟動(dòng)。 5）垃圾焚燒廠 是全國(guó)第一座日處理千噸級(jí)的現(xiàn)代化生活垃圾焚燒發(fā)電廠。總投資 億。 1999年正式啟動(dòng)， 2021 年底完成。 6）磁懸浮 起點(diǎn)地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路車(chē)站，終點(diǎn)為浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)站。全長(zhǎng) 30 公里。已于 2021年 1 月開(kāi)始動(dòng)工， 2021 年 1 月底正式建成。 27 7）軌道交通明珠二期浦東段 明珠線浦東段全長(zhǎng) 6 公里，共設(shè) 5 座車(chē)站。總投資 億（其中浦東車(chē)站耗資 億）。 2021 年啟動(dòng)， 2021 年完成。 8）張家浜東段整治 金張公路至長(zhǎng)江口 ，全長(zhǎng) 公里?？偼顿Y 億。此外，中段已啟動(dòng)（三八河 — 馬家浜） 9）外高橋港區(qū)三期、四期 總投資 億。 2021 年已啟動(dòng) 10）大連路越江工程 工程北起大連路惠民路交叉口，沿大連路穿越黃浦江到達(dá)浦東東方路乳山路交叉口。工程總投資 15 億（前期動(dòng)拆遷 3 億）。計(jì)劃 2021 年開(kāi)工， 2021 年竣工通車(chē)。 11）復(fù)興路越江工程 浦西隧址位于復(fù)興東路輪渡碼頭處，浦東隧址位于楊家渡碼頭處。工程總投資14 億（前期動(dòng)拆遷費(fèi) 億）。計(jì)劃 2021 年開(kāi)工， 2021 年竣工通車(chē)。 12）滬崇蘇大通道（東線） 從浦東 5 號(hào)溝到長(zhǎng)興島，沿陳海公路到崇明牛棚港過(guò)江到江蘇海門(mén)市青龍港，接江蘇規(guī)劃通啟公路延伸段?？偼顿Y約 120 億元， 2021 年啟動(dòng)。 13） 5 號(hào)高速公路 從外環(huán)線向南經(jīng)奉賢、星火工業(yè)區(qū)接辛奉金公路，然后折向西接浙江省的杭金公路。路線有兩個(gè)方案：一是楊高路延伸，二是羅山路延伸?？偼顿Y 30 億元。 14）滬蘆高速公路 北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國(guó)公路浦東段，投資 億。 15）五洲大道 28 黃浦江邊至遠(yuǎn)東大道，總投資 8 億。 ? 區(qū)域發(fā)展 19 世紀(jì)，浦東地區(qū)基本上仍維持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，發(fā)展十分緩慢。只在鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后，浦江沿江的 工廠、碼頭逐漸增多。 1910 年開(kāi)設(shè)了長(zhǎng)途輪渡線， 1930 年沿浦東東岸建設(shè)浦東大道，同時(shí)也建造了上南，上川鐵路。這些市政建設(shè)的進(jìn)行標(biāo)志著浦東城市化進(jìn)程的開(kāi)始。到 1945 年，浦東一側(cè)已有 50 余家工廠，人口 不斷增長(zhǎng)。 1949 年之后市政府又進(jìn)行了大量的工業(yè)投資，使浦東沿江地區(qū)走上了現(xiàn)代化的路程。 90 年代是浦東飛速發(fā)展的十年。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中外資銀行和其他金融機(jī)構(gòu)已達(dá)近百家，并集聚了上海證券交易所、產(chǎn)權(quán)交易所、期貨交易所、人才市場(chǎng)、房地產(chǎn)交易中心、鉆石交易中心等 6 大要素市場(chǎng)，浦東的外省市企業(yè)和內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目總 量已超過(guò)五千家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形成了張江、金橋、外高橋和孫橋的新格局。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然伴隨市政的發(fā)展，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 180 余幢樓宇已基本竣工使用。 隨著浦東從形態(tài)開(kāi)發(fā)為主向功能開(kāi)發(fā)為主的轉(zhuǎn)變，浦東的人流和物流的日益增大，過(guò)江橋梁設(shè)卡收費(fèi)所帶來(lái)的過(guò)江成本過(guò)高、交通效率降低等負(fù)面影響日益突出。為了加快浦東新區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，政府于 2021 年 5 月 1 日零時(shí)起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)卡收費(fèi)。這樣浦東、浦西的交通真正融為一體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅延安東路隧道一條線，在宣布免收過(guò)江費(fèi)后，車(chē)流量同比增