【文章內容簡介】 60。 房型結構及比例 房型一房二房三房四房躍層合計 比例0%%%%100 n交付狀態(tài) 一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。 n物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，n配套設施 200米范圍內：東瓦窯副產品批發(fā)市場。 500米范圍內：郊區(qū)醫(yī)院。 1000米范圍內：內蒙師大、農業(yè)大學等。 n地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于@@@市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在6萬元左右。 板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 n地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。 n物業(yè)類型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n銷售價格 一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右 n主力房型 一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。 n環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。 n交房時間 一期為現房。 n銷售情況 一期所剩不多，只剩1－2萬余量。一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是@@@市銷售較好的項目。二期尚未開盤。 n消費者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。 n發(fā)展態(tài)勢 目前麗苑正準備第二期工程的規(guī)劃設計，價格將會有較大幅度的提升。 4．3 其它競爭對象研究 （1）學府花園 n地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。 n物業(yè)類型 純多層小區(qū) n銷售價格 表價區(qū)間：1310－1580元/平方米 平均價格：1400元/平方米左右 折扣：一次性付款95折，貸款98折。 n主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。 n環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。 n交房時間 一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。 n銷售情況 一期去化率達85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 n消費者 院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主） （2）芳汀花園 n地理位置 位于東風路展覽館對面，屬于新城區(qū)。 n物業(yè)規(guī)模 總建筑面積15多萬方左右。 n物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n銷售價格 表價區(qū)間為：1650－2200元/平方米 一次性付款96折，其余協商。 n主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n交房時間 現房。 n銷售情況 一期銷售率約75％。 n消費者 機關干部，市中心地區(qū)市民，個體戶等。 （3）伯爵花園 n地理位置 位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。 n物業(yè)規(guī)模 占地86畝，一期共45套別墅。 n物業(yè)類型 獨立式二層別墅。 n銷售價格 一口價2180元/平方米 n主力房型 共有七種房型，房型面積為16180、22280、27300平方米不等。 n交房時間 一期現房，二期年底交房。 n銷售情況 一期已經售完，現在正在銷售二期。 n消費者 有車族、企業(yè)老總等處于@@@市消費金字塔上層的人。 目標市場定位和特征 區(qū)域選擇 首選@@@市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。 年齡層次 由于@@@市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出5－10歲，@@@市潛在購房年齡集中在35－55歲的中老年人。 收入能力及支付能力 @@@市平均物業(yè)總價在8－13萬元之間，月付承受能力1000元左右。 現居住區(qū)域 現居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 職業(yè)特征 消費者可分為三個層次，具體如下： 第一層次為大學講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在1400元或1500元以下； 第二層次是機關干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當一部分將消費轉移到北京； 第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經商人員，內蒙常年在外地從事保健品業(yè)務的個體業(yè)主等。 第二章項目選址 項目特征分析 1．1 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二路、西靠金橋一路、北依世紀一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠離污染。 在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設發(fā)展的速度。 1．2 交通狀況 作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。 目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。 1．3 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內規(guī)劃的商貿金融區(qū)以金融、商貿、商住、賓館為主形成商務洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。 規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網結構為商貿金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿金融區(qū)進行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經濟城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現周期無法預見。 項目SWOT分析 2．1 優(yōu)勢分析 本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關鍵。 經統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結出以下幾大優(yōu)勢： （1） 地理位置優(yōu)勢 本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護自身形象的有關動作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變@@@市目前大多數住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達路向南所遇到的第一城市景觀，也是@@@市向南擴張計劃的標志性建筑物。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時期的提升才能顯現。 （2） 成本優(yōu)勢 本項目在土地成本上有一定優(yōu)勢。@@@市如意開發(fā)區(qū)的地價已從每畝6萬左右上升到目前的20萬多萬。以低的土地成本開發(fā)房地產，可以在建筑品質上充分運用上海商品住宅的開發(fā)經驗，在競爭中取得有利地位。 （3） 政策優(yōu)勢 @@@市結合黨中央和國務院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內資企業(yè)到當地投資開發(fā)的政策。在此基礎上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內聯企業(yè)自獲利年度起的3年內，免所得稅。 （4） 交通地段優(yōu)勢 樓盤北側的師大南路上現通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。昭烏達路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網絡，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。 （5） 人文概念優(yōu)勢 與自治區(qū)首府的大學區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。高科技園區(qū)帶來新興產業(yè)以及高智商消費群。這些都為營造高尚社區(qū)概念奠定了基礎， （6） 開發(fā)商實力優(yōu)勢 開發(fā)商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經驗。以此來應對@@@市尚不成熟的住宅消費市場，應被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。 2．2 劣勢分析 客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： （1） 本地區(qū)重要市政設施尚未到位 昭烏達路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數。二環(huán)路的建設需要政府的資金投入。 （2） 地段接受度遠不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被@@@市的普通市民接受，政府在市政建設上的承諾尚未得到廣泛認可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會在短期內成為樓盤的抗性。 （3） 競爭激烈 在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。 在區(qū)位競爭上，東苑首期近7萬平方米，整個30萬平方米的規(guī)劃建設量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。 在價格競爭上，由于@@@市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質將市場置于惡性競爭狀態(tài)。 （4） 消費能力低下，價格上揚空間有限 畢竟@@@市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，@@@市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經濟中心。@@@市也沒有十分可靠的支柱性產業(yè)，經濟發(fā)展缺乏原動力，購房的主要對象還是機關（包括自治區(qū)政府機關）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領導、私營企業(yè)主等，大多數企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，@@@市商品住宅的去化量非常有限。20萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。 （5） 供大于求 東苑就是一個很好的例證。東苑的實際銷售不盡如意，去化速度也很慢。 （6） 市場分化，后勁不足 @@@市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。@@@市經濟無支柱，而且人均面積大，造成@@@市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。 2．3 機會點分析 （1） 普遍的低品質市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 自然競爭的狀態(tài)給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間 （3） 大學城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機會 （4） 市政府東進南延帶來的地段發(fā)展機會 （5） 刺激消費的政策出臺，帶來市場機會 @@@市的房地產市場是一個不確定的市場。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數。 2．4 風險分析 （1） 供求關系風險 16