【文章內(nèi)容簡介】 側(cè)坡道入地下停車庫，也可到達南側(cè)的公寓入口和餐飲入口，地下車庫出口位于用地東南部。建筑東南部為后勤服務(wù)入口，入口預(yù)留足夠的貨車停留回轉(zhuǎn)空間。停車位共計217個，其中地面停車10輛（含旅游車停車位5個，小汽車停車位5個）， 地下停車207輛。人流經(jīng)人行道可達商場的主次出入口，經(jīng)用地內(nèi)部道路可達餐飲及公寓入口。整個車行環(huán)路很好的滿足建筑各功能的使用需求，并充分滿足安全疏散，消防撲救的要求。 項目市場分析 商業(yè)購物中心的建設(shè)，填補了**大型商業(yè)購物中心的空白，發(fā)展前景廣闊。項目所在地地區(qū)——**地區(qū)作為區(qū)域商業(yè)中心之一，位于西安市12個區(qū)域商業(yè)中心之首，其周邊環(huán)境的特點決定了對**飯店進行增值改造，構(gòu)建兩萬平米左右，停車、休憩、餐飲娛樂等配套設(shè)施齊全的商業(yè)購物中心，勢必具有廣闊的前景：⑴人口密度大，消費水平高**地區(qū)現(xiàn)有居民40萬人，**所在地區(qū)雁塔區(qū)的職工平均工資、人均可支配收入均居西安市資第一，**商圈內(nèi)的消費者人均消費能力、消費水平較高。2003年，據(jù)統(tǒng)計西安市城區(qū)人口按區(qū)域人均收入以此為雁塔區(qū)17,452元；新城區(qū)11,287元；蓮湖區(qū)：11,444元；灞橋區(qū)：12,474元；碑林區(qū)：12,689元；未央?yún)^(qū)：15,471元。⑵大專院校密集，具有活躍的消費趨向和極強的集團采購能力**地區(qū)集中了幾十所大專院校：長安大學(xué)、音樂學(xué)院、交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院和財經(jīng)學(xué)院、陜西師范大學(xué)、西安外國語學(xué)院、西安郵電學(xué)院、西北政法學(xué)院、西安石油大學(xué)、陜西經(jīng)貿(mào)學(xué)院、西安統(tǒng)計學(xué)院等。在校的學(xué)生和教職工超過二十萬，其中教職工的平均工資為每年18891元，遠遠高于當年度西安市單位從業(yè)人員的平均工資水平，而近二十萬人的學(xué)生群體具有強烈的消費傾向。⑶商業(yè)布局不完善，購物環(huán)境急需改善**地區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點布局不完善，缺少具有良好購物環(huán)境的大型商業(yè)，**地區(qū)現(xiàn)有的較大的商業(yè)只有**國貿(mào)、百盛**店和好又多，除此之外只有一些臨街的小商鋪。**國貿(mào)、百盛**店的商業(yè)類型是綜合百貨，規(guī)模較小，單層面積不足一千平方米：好又多的經(jīng)營模式有效營業(yè)面積只有四千平方米左右，遠遠不能滿足**地區(qū)的消費需要。****國際中心利用先進的經(jīng)營理念，優(yōu)越的購物環(huán)境及極具特色的商品結(jié)構(gòu)填補中、高檔消費市場的空白。⑷**商圈偶然性消費**地區(qū)作為西安市的第二商業(yè)區(qū)，其消費群體覆蓋了整個西安市區(qū)，因此其偶然性消費在整體銷售額中也占非常高的比率，約為24％。****國際齊全的功能、高檔的設(shè)施、現(xiàn)代化的經(jīng)營服務(wù)理念、優(yōu)越的地理位置，將引領(lǐng)西安市的購物時尚，吸引西安市其它商區(qū)的消費者到**購物消費。 酒店式公寓，適應(yīng)市場需求，具有較強的增長潛力。集“住”、“商”、“家”三種功能于一身的酒店式公寓在西安現(xiàn)身以來，至今熱度不減。盡管新盤不斷上市，但卻一直保持暢銷的勢頭，即使在商鋪、寫字樓等市場低迷的情況下，依然價格不菲。作為世界上最古老的城市之一，西安在具有濃厚的歷史文化底蘊的同時，日益呈現(xiàn)出現(xiàn)代化大都市的風采，商業(yè)貿(mào)易往來頻繁，文化交流廣泛。曲江論壇、歐亞經(jīng)濟論壇在西安相繼舉辦，使海內(nèi)外更多的人了解了西安，也使西安加快了與國際接軌的步伐。這種開放的環(huán)境為酒店式公寓營造了快速發(fā)展的氛圍。西安市已推出的部分酒店式公寓項目詳細情況如下：位置項目名稱開發(fā)商均價項目概況城內(nèi)壹朵蓮花新趨勢置業(yè)5,500項目位于西安市碑林區(qū)南院門竹笆市119號,距離鼓樓約50米,距離鐘樓200米,精裝小戶型，面積36平方米－70平方米，全家電配備。城內(nèi)宏城國際公寓宏府地產(chǎn)4,350項目位于北大街中央金融商務(wù)區(qū)，市政府東側(cè)。占地10畝，有A、B、C三棟高層建筑合理組合而成，公共部分全部高檔材料精裝修。城南驪馬豪城陽光集團4,900精致標準酒店式戶型，精裝修，酒店式物業(yè)管理與經(jīng)營模式，時尚一族的個性空間，滿足外埠商務(wù)人士的居住需求。城東新興24G新興地產(chǎn)4,800新興24G位于城東商貿(mào)版塊核心，總建筑面積5萬平方米，融合西北超大時尚家品博覽中心、城東罕有星級酒店式公寓為一體。城東海景國際海匯實業(yè)4,200項目位于西安市興慶北路219號，是純復(fù)式國際商務(wù)公寓。4～11層為高檔酒店，12層為寫字間，13層以上為復(fù)式商務(wù)公寓。城東簡愛十六樓文宇地產(chǎn)4,000項目位于交大商場路中段西側(cè)，獨棟16層精裝酒店式公寓，而46㎡－70㎡純南向陽光戶型，使其成為小戶型投資的首選。高新摩登BOBO文華地產(chǎn)4,700摩登bobo秉承文華地產(chǎn)的摩登系列的優(yōu)良品質(zhì)，整體設(shè)計為德式風格，簡約，大方。裝修選用德國品牌建材，確保社區(qū)的精品風范。高新金橋國際廣場陜國投鴻業(yè)地產(chǎn)4,500項目位于科技路核心地段，90000平方米建筑綜合體，A棟為公寓寫字樓，B棟為酒店公寓，C棟為5A級寫字樓，11000平方米公共服務(wù)配套裙樓。高新海佳云頂海佳地產(chǎn)3,800項目坐落于南二環(huán)與高新四路黃金交匯點，樓高共29層，大氣豪華。兩梯四設(shè)計，落地大玻璃觀景窗，都體現(xiàn)了海派住宅的風韻。高新紫薇龍騰新世界紫薇地產(chǎn)3,700項目位于高新區(qū)科技路和太白南路交匯處，由A座寫字樓與B、C座高層公寓樓（優(yōu)格公寓）組成，公寓樓面積在36—154平米之間。根據(jù)調(diào)查，目前西安市場酒店式公寓的月租一般在1000～3000元之間，市場上的酒店式公寓多為39平方米～95平方米精裝戶型，均價接近5000元／平方米，各個區(qū)域均有分布，以西安高新區(qū)居多。伴隨中建世紀領(lǐng)域、湯姆公寓、驪馬公寓、裕朗國際、時光2000等項目在西安的不俗表現(xiàn)，漢杰楓尚、海景國際、上海城等樓盤也紛紛跟進。精致的酒店式裝修、完善的物業(yè)管理及全新的經(jīng)營模式，最大限度地滿足了都市精英與時尚一族的個性居住需求。酒店式公寓因其具有小面積、低總價、易于轉(zhuǎn)讓出租等明顯優(yōu)勢，具有一定的超值回報空間，成為異地置業(yè)者的首選。目前西安成熟的酒店式公寓大多集中在市區(qū)、明德門、西高新等繁華地段，**商圈特別是其核心地段酒店式公寓項目較少。改造**飯店、開發(fā)以中小戶型為主力、面積可以自由組合、多種套型結(jié)合，商業(yè)、商務(wù)、會所、餐飲、娛樂、停車場等配套服務(wù)設(shè)施齊全的酒店式公寓，順應(yīng)市場需求，具有較強的增長潛力。 項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析項目位于城南**成熟區(qū)域，一直是西安區(qū)域房地產(chǎn)、商業(yè)、餐飲投資發(fā)展的熱點，與其它區(qū)域相比，該區(qū)域文教優(yōu)勢強，居住氛圍濃厚，社區(qū)生活配套成熟。它們包括長安大學(xué)公路學(xué)院及建筑學(xué)院、西安音樂學(xué)院、好又多超市、百盛、軍人服務(wù)社、省圖書館、省體育場等。在房產(chǎn)品的品質(zhì)、售價和銷售量等方面，均位于全市各區(qū)域行業(yè)發(fā)展的前列。目前住宅、公寓、商鋪等物業(yè)的銷售均價均高于其它區(qū)域，城南**區(qū)域已成為僅次于高新區(qū)及城內(nèi)的黃金地段。發(fā)揮**飯店現(xiàn)有地理位置優(yōu)勢，建設(shè)現(xiàn)代購物中心、高級商務(wù)會所、高檔餐廳、酒店式公寓，以其優(yōu)越的地理位置、獨特的設(shè)計、現(xiàn)代化的服務(wù)經(jīng)營理念，必然有廣闊的市場前景。首先，項目位于南二環(huán)**商圈，坐落于成熟商貿(mào)商務(wù)區(qū)，服務(wù)設(shè)施齊全，受到中心區(qū)域土地增值效應(yīng)的影響，無論是公寓還是商業(yè)實施，其升值潛力大、租金回報率高。第二、建筑本身內(nèi)外結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，與周邊環(huán)境應(yīng)基本協(xié)調(diào)。具有星級酒店式的豪華大堂，商務(wù)中心、生活中心與娛樂中心，樓內(nèi)功能劃分明晰合理，戶型布局分割適合于小公司辦公與居住應(yīng)用。第三、智能化配置高檔領(lǐng)先，商務(wù)服務(wù)齊全完善，集“住”、“商”、“家”三種功能于一身，對那些已經(jīng)有一定的經(jīng)濟實力和規(guī)模，但還不愿購買租用寫字間的公司，或者是從事休閑流動辦公的SOHU一族具有極強的吸引力。在西安，從事創(chuàng)意、貿(mào)易、信息咨詢、電腦網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)藝術(shù)、媒體、軟件開發(fā)業(yè)等所謂“賣腦”行業(yè)的中小型公司數(shù)以萬計，這些公司多具有機動性和強勁的成長性，這種便捷舒適的酒店式公寓，更適合他們靈活機動的生活格調(diào)和工作性質(zhì)。第四、項目集現(xiàn)代購物中心、高級商務(wù)會所、高檔餐廳、酒店式公寓于一體，功能齊全，擁有龐大的人流和客戶市場。第三章　項目定位 主題定位：引領(lǐng)都市新生活，打造西安新地標以超越性的現(xiàn)代商業(yè)購物中心及高檔次的五星級休閑商務(wù)會所為引導(dǎo)，建設(shè)高品位，高品質(zhì)的購物中心、休閑會所和酒店式公寓。 西安新地標 ——“城市副中心的城市象征”：以“新型的居住及商業(yè)功能為主，以提升區(qū)域品質(zhì)、充分發(fā)揮土地增值效益” 為**?**國際中心的增值改造目標；使**?**國際中心成為西安重要的“新地標”，達到以“**飯店”的增值改造升級帶動整個“**城市副中心”的整體升級，引領(lǐng)**區(qū)域邁向城市級商業(yè)街區(qū)，進一步樹立**作為“次中心”發(fā)展的都會形象。