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正文內(nèi)容

重慶市某國際大廈可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-05-26 08:24 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 陳家坪的機(jī)電產(chǎn)品市場同樣形成聚集合力,輻射區(qū)域經(jīng)濟(jì)。陳家坪辦公樓依托于重慶市九龍坡區(qū)較強(qiáng)的工業(yè)基礎(chǔ),其產(chǎn)業(yè)特征同樣非常明顯。解放碑核心功能區(qū)功能演化(1)目前解放碑CBD地位分析通過上文對重慶市核心區(qū)位的功能分析,明確了各功能區(qū)由區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、歷史、規(guī)劃等因素的差異,而產(chǎn)生差異化的城市功能,包括功能等級、輻射范圍及功能內(nèi)容等。目前,解放碑CBD承載著重慶市最關(guān)鍵的城市功能,在重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著最關(guān)鍵的地位,其典型特征如下:l 金融業(yè)聚集:以最頂尖的金融業(yè)企業(yè)為代表的知識型服務(wù)業(yè)聚集,其它如頂端法律、會(huì)計(jì)、咨詢、信息業(yè)等l 總部經(jīng)濟(jì)聚集:外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公總部,包括制造業(yè)與服務(wù)業(yè)l 城市特征產(chǎn)業(yè)聚集:頂尖的制造業(yè)企業(yè),及高端的生產(chǎn)者服務(wù)企業(yè),如流通、銷售等從解放碑CBD具有的現(xiàn)有典型特征分析,其作為代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的最核心區(qū)位,是重慶市其他任何功能區(qū)位無法取代的。(2)未來解放碑CBD的功能演化分析任何一個(gè)城市核心區(qū)位地位的變化,將由城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)區(qū)位變遷、城市規(guī)劃因素及城市空間地理?xiàng)l件等諸多因素決定。目前,影響重慶解放碑CBD核心功能的主要因素有二:第一, 城市發(fā)展向北。重慶北部地區(qū)地形平坦,屬于重慶地形特征最適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域;同時(shí),北部地區(qū)臨近空港、寸灘港及新火車站,交通、物流的通達(dá)與便捷對于制造業(yè)的大規(guī)模發(fā)展具有重要意義,而重慶本身就是制造業(yè)為主的城市。最近幾年,重慶北部地區(qū)在制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及交通物流的帶動(dòng)下,成為重慶市發(fā)展最為迅速的城市區(qū)位,同時(shí)造成了各類人士心理的良好預(yù)期。第二,城市規(guī)劃因素。重慶市CBD規(guī)劃將江北城規(guī)劃為“中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心,承擔(dān)商務(wù)辦公職能,包括一部分商貿(mào)職能”。位于解放碑CBD一江之隔的江北城,其功能定位與目前解放碑CBD的城市功能相似,解放碑功能存在被部分分流的可能性。從目前情況看,江北地區(qū)從解放碑分流的頂尖城市功能極少,根據(jù)市場調(diào)查,有如下兩類:l 部分高科技公司的總部功能,即重慶市近幾年提倡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的高新技術(shù)企業(yè),一部分這樣的大公司總部落戶于高新區(qū)的各大“星”寫字樓中,而這種分流主要是由于政府對北部新區(qū)的政策支持所致。l 部分配套功能,如戴斯酒店落戶北部新區(qū)。這樣的功能分流主要集中在北部新區(qū),但江北區(qū)的商貿(mào)中心目前還沒有出現(xiàn)典型的解放碑CBD業(yè)態(tài)。根據(jù)未來規(guī)劃,江北城將成為解放碑的最大競爭對手,并不排除解放碑核心功能被分流的可能性,但這樣的分流在江北城真正成型前發(fā)生的可能性非常小。江北城成型之后,我們認(rèn)為解放碑的核心功能業(yè)難以被撼動(dòng),更大的可能是二者之間形成一種競合關(guān)系,其原因如下:第一、地理位置的接近。江北城和解放碑僅有一江之隔,且有跨江大橋直接連同,這是解放碑核心功能不被撼動(dòng)的最大優(yōu)勢。第二、城市空間的影響。雖然重慶市是公認(rèn)的組團(tuán)式城市空間,但也有同心圓發(fā)展模式的很多特點(diǎn),以解放碑為核心,充分輻射江北和南岸。江北城成型之后,距離南岸區(qū)的空間距離較解放碑遠(yuǎn),輻射南岸區(qū)的城市功能,仍然需要解放碑實(shí)現(xiàn)。第三、經(jīng)濟(jì)總量的跨越。在江北城成型之后,重慶市的經(jīng)濟(jì)總量必然在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上,有一個(gè)較大規(guī)模的提升。在這樣的預(yù)測下,解放碑商務(wù)區(qū)需要有一個(gè)延伸,而承載更多的城市服務(wù)功能,屆時(shí)解放碑和江北城會(huì)形成真正意義的競爭合作關(guān)系,而不是單純的競爭和分流。結(jié)論:解放碑的核心城市功能,在未來不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的變化,項(xiàng)目區(qū)位前景看好。對項(xiàng)目的影響根據(jù)上文的推理分析,我們認(rèn)為項(xiàng)目所在的解放碑區(qū)位無論是現(xiàn)在還是未來,在重慶市的區(qū)域空間布局中,都將處于核心地位,其發(fā)展前景較好。而處于重慶市核心功能區(qū)位的國際大廈項(xiàng)目,在諸多物業(yè)類型的選擇與定位中,必然要符合重慶市核心區(qū)位的經(jīng)濟(jì)特征。三、 項(xiàng)目本體分析地塊位置國際大廈國際大廈項(xiàng)目位于渝中區(qū)新華路201號,在古代重慶巴渝八大景之首的長安寺原址上,處于渝中半島地理構(gòu)造的“脊梁”位置,扼守長江和嘉陵江交匯處的至高點(diǎn)。項(xiàng)目所在的新華路為解放碑CBD的核緣道路,但CBD的諸多特征仍在新華路上得到體現(xiàn),如商務(wù)辦公企業(yè)的入駐,及部分金融機(jī)構(gòu)及金融網(wǎng)點(diǎn)選擇新華路為辦公、經(jīng)營地點(diǎn)等。項(xiàng)目區(qū)位的商業(yè)及生活配套非常完善,步行7分鐘即可達(dá)解放碑中心,可享受解放碑CBD的一切商業(yè)、休閑及娛樂配套;項(xiàng)目步行3分鐘即可到達(dá)人民公園,此公園始建于1929年10月,是解放碑片區(qū)唯一公園配套,為一較理想的自然休閑場所;另外,項(xiàng)目位于解放碑CBD區(qū)域,能夠享受到通達(dá)各區(qū)的便捷公交系統(tǒng)配套。但項(xiàng)目所在新華路為重慶市最早的家電一條街,目前也以小家電及其它低端商業(yè)形式存在,檔次、形象較差,這在一定程度上影響項(xiàng)目的價(jià)值。項(xiàng)目四至n 項(xiàng)目偏北向緊鄰重慶25中,與25中之間無市政道路相連。n 項(xiàng)目西邊緊鄰主干道新華路,新華路是重慶市最早的家電專業(yè)市場n 項(xiàng)目偏南方向?yàn)槿罕娝囆g(shù)館,與項(xiàng)目之間由一規(guī)劃道路間隔n 項(xiàng)目偏東方向?yàn)楣珗@巷,但無現(xiàn)狀道路,與東向延伸地塊高差約50米,將規(guī)劃一條市政道路與“下半城”連接。周邊未來規(guī)劃及影響根據(jù)相關(guān)規(guī)劃,在修復(fù)、綠化人民公園原址同時(shí),還將新建現(xiàn)代化文圖兩館,并修建一條連接新華路與解放東路的車行道,打通上下半城交通。該改造工程將在人民公園東側(cè)增設(shè)環(huán)行車道,滿足上下半城交通疏導(dǎo)。車道全長300米,寬7米,上接新華路,在公園內(nèi)單行繞場地而下(局部在公園下穿),至西三街。覆土廣場景區(qū)下將設(shè)置電梯,供行動(dòng)不便的老人通行。預(yù)計(jì)2008年建成。但目前重慶市道路建設(shè)如果受到拆遷影響,則推動(dòng)過程較為艱難,屆時(shí)所規(guī)劃道路能否與項(xiàng)目東邊及北邊規(guī)劃道路相連,則要看項(xiàng)目周邊部分舊樓的拆遷進(jìn)度。如果項(xiàng)目周邊規(guī)劃道路能夠按時(shí)建設(shè)完成,則對項(xiàng)目交通可通達(dá)性有較大提高,對項(xiàng)目的輻射范圍的增強(qiáng)有直接影響。注:“下半城”是老重慶市民對渝中半島地勢相對較低的望龍門、儲(chǔ)奇門等區(qū)域的特有稱呼,因其城市規(guī)劃較差、配套檔次較低且居住人口為傳統(tǒng)的重慶低等收入人口,為區(qū)別于解放碑CBD的高檔“上半城”特征,得名“下半城”。人民公園項(xiàng)目東向的“下半城”項(xiàng)目東邊規(guī)劃道路目前現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊印象l 標(biāo)志性強(qiáng)地塊所在位置為解放碑片區(qū)地勢最高點(diǎn),具有打造標(biāo)志性建筑的天然條件;項(xiàng)目產(chǎn)品形式為超高層,建成后會(huì)成為解放碑的頂端地標(biāo)建筑。l 觀景性強(qiáng)項(xiàng)目所在地理位置與兩江交匯的朝天門接近,超高層產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢,使得項(xiàng)目功能無論是寫字辦公還是居住公寓,都具有各個(gè)方向良好的面江景觀。l 氛圍性弱項(xiàng)目所在新華路歷來形成了較低的形象,沒有形成中高端氛圍。打造高端產(chǎn)品的超高層項(xiàng)目,國際大廈必須在理念、產(chǎn)品、營銷等方面整合營造,以突破目前的區(qū)位瓶頸。四、 解放碑CBD闡析解放碑CBD規(guī)劃重慶解放碑CBD分為核心部分和核緣部分。其中:核心部分——解放碑區(qū)域,東起小什字,北至滄白路、臨江路、民生路,西至金湯街,南至和平路、新華路,;核緣部分——朝天門區(qū)域。解放碑CBD總體功能定位是:我國長江上游地區(qū)的國際化商務(wù)活動(dòng)中心。從具體產(chǎn)業(yè)、企業(yè)形態(tài)和區(qū)域風(fēng)貌等不同角度對解放碑CBD的功能進(jìn)行定位:一是長江上游地區(qū)金融服務(wù)中心;二是長江上游地區(qū)信息服務(wù)中心;三是長江上游地區(qū)商貿(mào)中心;四是長江上游地區(qū)國內(nèi)外企業(yè)總部基地;五是重慶市現(xiàn)代都市景觀風(fēng)貌展示區(qū)。圍繞“五大”功能定位,未來解放碑CBD的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)主要分為三個(gè)層次:核心層是金融保險(xiǎn)業(yè)、信息傳媒產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè);緊密層是旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)、物流業(yè);輔助層是高級社區(qū)與個(gè)人生活服務(wù)業(yè)及公共設(shè)施服務(wù)業(yè)。發(fā)展進(jìn)程歷史上,解放碑在整個(gè)重慶CBD中承擔(dān)著商務(wù)、商貿(mào)的雙重功能。這里歷來商貿(mào)興旺、金融集聚、通訊發(fā)達(dá),中高檔酒店眾多,吃住行游購?qiáng)?,形成了一條較為完整的商貿(mào)旅游產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)該區(qū)域內(nèi)高樓大廈林立,寫字樓較多,商務(wù)設(shè)施比較完善,具備一定的商務(wù)氛圍,核心商務(wù)功能逐漸體現(xiàn)。商業(yè)零售業(yè)雖然不是CBD主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),但作為重要的配套產(chǎn)業(yè),對CBD金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集發(fā)展,對CBD核心商務(wù)功能和形成24小時(shí)服務(wù)發(fā)揮著重要的支撐作用。目前解放碑CBD在重慶已確立了商貿(mào)服務(wù)中心、金融服務(wù)業(yè)中心和現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)中心的地位,解放碑CBD的各業(yè)態(tài)興衰甚至成為重慶經(jīng)濟(jì)各業(yè)態(tài)興衰的直接體現(xiàn)。五、 各典型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查甲級寫字樓物業(yè)典型項(xiàng)目調(diào)查(1)租金及使用率情況項(xiàng)目名稱建筑面積(萬平方米)租金(套內(nèi)元/月/平方米)出租率產(chǎn)權(quán)狀況投入使用年份重慶世界貿(mào)易中心10 8060%分零出售2005年重慶國際商務(wù)中心 7585%分零出售2005年重慶國際貿(mào)易中心 10080%分零出售2005年 8080%分零出售2004年大都會(huì)廣場 135100%開發(fā)商持有1998年小結(jié):l 從建筑體量分析,解放碑各典型項(xiàng)目體量普遍在3萬平方米左右,只有超高層項(xiàng)目世界貿(mào)易中心達(dá)到10萬平方米;l 從項(xiàng)目檔次分析,大都會(huì)廣場租金最高,體現(xiàn)其最高的市場價(jià)值,這從其高端的入住客戶群體和高端的設(shè)施與服務(wù)也可以得到反映,代表城市頂尖的服務(wù)功能與總部功能;其次是國際貿(mào)易中心,其入住客戶群體的檔次是除大都會(huì)之外最高的。而世界貿(mào)易中心,紐約紐約及國際商務(wù)中心,由地段、建筑形態(tài)及設(shè)施、管理的差異而表現(xiàn)各自特有的價(jià)值。l 從出租率情況看,大都會(huì)以100%的出租率反映了頂端的市場價(jià)值;世界貿(mào)易中心由于其體量較大,故和同時(shí)期的國際貿(mào)易中心相比,入駐情況較差;其余各
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