【文章內(nèi)容簡介】 售面積所占比重明顯提升。其中， 住宅類物業(yè)仍是市場成交的主要類型，全年銷售面積 萬平方米，同比上漲 %，占全國商品房銷售面積的 %；但由于受到國家調(diào)控政策影響，住宅銷售面積所占比重較上年同期下降 百分點。相比之下，由于住宅市場限購，部分購房資金轉(zhuǎn)而進入商業(yè)營業(yè)用房市場，導(dǎo)致商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長較快，所占比重也有所提升。 2020 年，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，占全國商品房銷售面積的 %，所占比重較上年同期提高 個百分點。辦公樓銷售面積 萬平方米， 同比增長 %，占全國商品房銷售面積的 %，所占比重與上年基本持平。 二 市場走勢分析 房市新政在短期內(nèi)將不可避免對房地產(chǎn)市場發(fā)展造成沖擊。但從長遠來看，在經(jīng)過適當調(diào)整后，重慶房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定向好的發(fā)展趨勢。 穩(wěn)定擴張的剛性購房需求將支撐房市的穩(wěn)定健康發(fā)展 （一）國家稅收政策助消費阻投資 抑制不合理需求 根據(jù)國務(wù)院第 136 次常務(wù)會指定，重慶定于 2020 年 1 月 28 日在主城九區(qū)率先開征房產(chǎn)稅。稅收調(diào)控的重點是區(qū)分消費性需求和投資性需求，在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)實行差別化稅收 政策，應(yīng)鼓勵消費性需求，抑制投資性需求； 新“國八條”政策規(guī)定調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅，對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60％，貸款利率不低于基準利率的 1． 1 倍，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。這一系列舉措將有效抑制不合理投資性需求。 城鎮(zhèn)化進程確保剛性需求的增長 一 常住人口總量相對穩(wěn)定 可行性研究報告 雷彬 １６ 自 2020 年到 2020 年，全市住人口增長 %，年均增長僅 % 二 城鎮(zhèn)化率不斷提高 在常住人口總量相對穩(wěn)定的情況下，我市城鎮(zhèn)化率不斷提高，六年時間城鎮(zhèn)人口增長%，年均增速 %。 圖六：重慶市城鎮(zhèn)化率 三人均房屋建筑面積穩(wěn)步增長 2020 年至 2020 年期間，人民生活水平不斷提高，人均房屋建筑面積穩(wěn)步增長， 2020 年達 平方米 /人，較 2020 年增長 %，年均增長 %。 不斷增長的城市人口和人均住房面積穩(wěn)步增長的趨勢，將使剛性需求的購房者不斷增加，支撐重慶房市的不斷發(fā)展。 （二）重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將趨于理性和成熟 。 與東部的地產(chǎn)相比，重慶的房地產(chǎn) 可謂“大器晚成”。也許在氣勢上無法一氣呵成，技巧上無法玄關(guān)處處，但重慶的地產(chǎn)大亨們卻成熟得自成一體。就連京城的地產(chǎn)大亨來重慶考察時，低價格、高品質(zhì)的住房條件都禁不住讓這些業(yè)內(nèi)人士羨慕不已。的確，重慶的房地產(chǎn)在地產(chǎn)大亨們的地產(chǎn)業(yè) “圍城”里將會越來越成熟 圖七：深圳、上海兩大城市與重慶關(guān)于“房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資比率”的比較， 由此可以看出：重慶市房地產(chǎn)投資額度與全社會固定資產(chǎn)投資的比例一直穩(wěn)定在 1/4 的水平，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)運行平穩(wěn)，發(fā)展比較健康，發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)投資比重遠低于深圳、上海等一 線城市，在重慶從事房地產(chǎn)開發(fā)存在較大的空間 可行性研究報告 雷彬 １７ 圖八： 07 年重慶與周邊省會城市的房價比較 上圖是 07年重慶與周邊省會城市的房價比較，可以看出： 重慶房價不但只有沿海城市的幾分之一，也大大低于周邊省會城市（建面價格）， 重慶房價在全國大城市中歷來就屬于著名的價值盆地，雖然 2020年經(jīng)過了一輪價值回歸的上漲，依然屬于沒有泡沫風(fēng)險、發(fā)展空間巨大的地區(qū)。 （三）重慶市市政府政策高明 近年重慶房地產(chǎn)取得了較快的發(fā)展，這主要得益 于重慶市政府有一套清晰科學(xué)的城市建設(shè)整體發(fā)展思路，這套思路起點高、可操作性強 ,如重慶八小時工程、主城半小時工程等都取得了顯著成果。 外環(huán)高速公路納入年票收費，把城市各個部分拉得更近。同時，房地產(chǎn)土地市場實施招標、拍賣、掛牌，避免了暗箱操作，給大家提供了公平競爭的機會。另一方面，政府為抑制房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，推出了諸多市場監(jiān)管措施，使市場不穩(wěn)定因素減少到最低限度。 正是由于政府宏觀政策的正確，才使得市場出現(xiàn)政府、開發(fā)商、消費者“多贏”的局面。政府土地收益提高了，有更多的財力提升基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水準；開發(fā)商 也受其環(huán)境得利，樓盤也銷得更好了；而老百姓也能以較實惠的房價買到滿意的房子。 與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步階段相比，當前房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度、政府控制土地的能力、 金融管理能力都有很大提高，消費政策日趨完善，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步走向成熟。 未來房地產(chǎn)的成熟，可能體現(xiàn)在以下幾個趨勢： 1）競爭力和抗風(fēng)險力增強 經(jīng)過近幾年市場變化、政策轉(zhuǎn)變和金融危機的沖擊后，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)開始具備較強的競爭力和抵御風(fēng)險的能力，投資意識逐步由盲目向理智轉(zhuǎn)化。 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理 從資金的投向看 ，開發(fā)商已由被動地適應(yīng)市場逐步轉(zhuǎn)化為主動把握市場，能夠按照市場需求變化改變資金投向和投量，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理。 表八： 2020 年 15月重慶房地產(chǎn)建設(shè)銷售情況 可行性研究報告 雷彬 １８ 上圖為重慶市 2020 年 15 月房地產(chǎn)建設(shè)銷售情況， 2020 年 15 月，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 億元，同比增長 %，其中，商品住宅投資同比增長 %。房地產(chǎn)銷售面積與去年同期基本持平，微漲 %。這說明， 2020 年上半年重慶經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)市場開發(fā)總體呈平穩(wěn)態(tài)勢。 3） 剛性需求購房者將成為主力 由下圖知，重慶主城購房者主要為滿足剛性需求。受宏觀調(diào)控影響，剛性購房者將依然是重慶主城購房主力。 購房的投資性、投機性不強，購房的潛在風(fēng)險也就相對比較低。 4）政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策將趨于成熟 從 2020 年到現(xiàn)在，國家頻繁調(diào)動宏觀調(diào)控政策來確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，但調(diào)控的結(jié)果不甚理想：宏觀調(diào)控的結(jié)果不是隔靴止癢就是超之過急，治標不治本，往往達不到預(yù)期的效果。這說明政府對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控還處于初期階段，房地產(chǎn)調(diào)控政策還處于不斷優(yōu)化的進程 中。 重慶市就證明了這一點：重慶健全市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房供應(yīng)體系，實行“低端有保障、中端有市場、高端有約束”調(diào)控。 2020 年，重慶累計開建公租房 2871萬平方米，配租 11 萬套，規(guī)模、進度和配套水平全國領(lǐng)先。重慶主城房價在全國 35 個重點監(jiān)測城市中始終保持中低位。 可行性研究報告 雷彬 １９ 重慶市政府工作報告提出， 2020 年將優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，房價增幅不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅。 隨著政府對房地產(chǎn)市場性質(zhì)了解的不斷深化，政府對房地產(chǎn)政策也將不斷的健全與完善， 房地產(chǎn)政策 的緊密或過于火熱都將不復(fù)存在，房地產(chǎn)的發(fā)展將會趨于穩(wěn)健。 （四） 房地產(chǎn)回轉(zhuǎn)力度加大 1）地方政府放松調(diào)控力度 從今年國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟情況看，國家不會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。各地方政府會根據(jù)本地的經(jīng)濟發(fā)展情況，放松對中國外資中國外資地產(chǎn)市場調(diào)控力度，以確保本地經(jīng)濟不會出現(xiàn)大幅度的滑坡。 2）房地產(chǎn)經(jīng)濟大環(huán)境改善 由于經(jīng)濟增長速度放緩，企業(yè)虧損面加大，經(jīng)營困難，保就業(yè)和穩(wěn)定局勢將會成為經(jīng)濟工作的重點。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此，保經(jīng)濟和保就業(yè)都包括了保房地產(chǎn)。金融機構(gòu)放松 銀根和增加流動性將是不可避免的，這些金融調(diào)整政策給開發(fā)商和購房者都帶來實際的利好。金融機構(gòu)的政策調(diào)整一方面改善了開發(fā)商的資金狀況，另一方面也給購房者提供了數(shù)量更多的按揭貸款，從而達到刺激房市的目的。 市場供求分析 （１）需求分析 一 需求現(xiàn)狀 需求現(xiàn)狀概況： 重慶市 2020 年上半年商品房購房需求主要表現(xiàn)為，商品房成交量回升 僅次于 2020 年同期 ；成交均價降中有升；“惜購”情緒滋長 單套成交面積增加；北區(qū)成交活躍 南區(qū)成交量下降 ；投資減少 普通住宅成交為主 。寫字樓購房需求主要表現(xiàn)為 ，成交熱度減弱，市場回歸理性；二手價格小幅上漲，解放碑領(lǐng)跑重慶；租金小幅波動，整體走勢平穩(wěn)。 需求現(xiàn)狀詳細分析： （一）商品房成交分析 1）商品房成交量回升 僅次于 2020 年同期 2020 年上半年重慶主城區(qū)共成交商品房 105541 套，成交建筑面積 萬㎡，與 2020年同期增長 %，成交套數(shù)增加 萬套。 2020 年上半年商品房成交量回升的趨勢明顯，甚至略高于 2020年上半年，僅次于 2020年同期，環(huán)比 2020年下半的成交量增幅也達到 %。 2020 年從 3 月開始成交 量開始激增，當成的成交量即達到 萬平方米，同比增幅達120%，是近 17 個月以來的成交最高月。之后的第二季度成交量雖不及 3月，但都非常穩(wěn)定地保持一個相對較高的水平。 圖一：重慶主城區(qū)近年商品房成交面積對比 （單位：萬㎡） 可行性研究報告 雷彬 ２０ 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 圖二：重慶主城區(qū) 2020 年 — 2020 年上半年商品房月度成交走勢 （單位：萬㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 2）成交均價降中有升 2020 年上半年重慶主城區(qū)商品房成交金額 億 元，成交均價 6666 元 /平方米。與去年同期相比，成交均價下跌 407 元 /平方米，降幅達到 %；但與 2020 年下半年相比，成交均價微漲 %。 2020 年上半年是重慶商品房成交均價最高的半年，但從 2020 年 8 月主城區(qū)商品房成交均價下跌到 7000 元 /平方米以下后，一直到 2020 年上半年，主城區(qū)月度成交均價均未超過 7000 元 /平方米，且價格的波動幅度也較大，與 2020 年上半年相比，成交均價下降的趨勢非常明 顯。 可行性研究報告 雷彬 ２１ 從 2020 年 3 月開始，主城區(qū)商品房成交均價開始相對穩(wěn)定，雖低于去年同期，但也呈現(xiàn)出穩(wěn) 中有升的趨勢。 圖三：近年重慶主城區(qū)商品房成交均價走勢 （單位：元 /㎡） 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 3）“惜購”情緒滋長 單套成交面積增加 2020 年上半年重慶主城區(qū)商品房成交單套面積為 94 平方米，是近兩年來是高的。自 2020年初實施差異化信貸以來，隨著政策執(zhí)行力度的加強，單套商品房成交面積也隨之增加，就目前的情況來看，消費者更加“惜購”，對每次購買機會和貸款機會都更加謹慎，所以單套成 交面積也相對較高。 由于單套成交面積較高而房價由低， 2020 年上半年單套商品房成交 金額達到 63 萬元，處于歷史最高水平。 圖五：近年重慶商品房成交單套面積 /總價變化 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 4）北區(qū)成交活躍 南區(qū)成交量下降 從區(qū)域來看，北部區(qū)域成交仍然較活躍， 2020 年上半年成交量占總量的 4成，南區(qū)成交量僅占總量的兩成。 2020 上半年沙坪壩區(qū)成交量以 134 萬平方米居各區(qū)之首，渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)次之，三個區(qū)域的成交量差異不大，均在 130 萬平方米左右。渝中區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)和大渡口區(qū)可行性研究報告 雷彬 ２２ 成交量最低，其中北碚區(qū)和大渡口區(qū)半年的成交量甚至不足 50 萬平方米。 表一：重慶主城區(qū) 2020 上半年商品房成交情況 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn) 5）投資減少 普通住宅成交為主 受宏觀調(diào)控影響，近期的購房者主要是以剛性需求的購房者為主，投資客相對較小，因些2020 年上半年成交的商品房 93%為住宅，而辦公和商業(yè)物業(yè)所占比例僅為 2%和 4%。 成交住宅又以高層、小高層以及少量多層為主的普通商品住宅為主，這類普通商品住宅占住宅總成交量的 87%，而 2020 年上半年別墅和洋房產(chǎn)品分別僅占總成交量的 %和 %。 圖六：重慶主城區(qū) 2020 年上 半年商品房成交類型 （二） 寫字樓需求分析 1）成交熱度減弱，市場回歸理性 2020 年上半年重慶寫字樓成交價格、成交面積都不如 11 年下半年強勁。在經(jīng)歷了 11年下半年火熱化階段之后，市場逐漸回歸理性。從成交量上看， 2020 年上半年寫字樓成交面積 萬㎡，環(huán)比下降 29%，同比上漲 15%。從成交價格上看， 2020 年重慶寫字樓成交建筑面積單價 9765 元 /㎡，環(huán)比下降 9%，同比下降 29%。 圖一 .重慶主城區(qū)寫字樓成交價格、面積月度趨勢圖 可行性研究報告 雷彬 ２３