【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 別墅的開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)才開(kāi)始了重慶別墅市場(chǎng)春天的首映禮。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn) 14 有：社區(qū)形態(tài)主要以綜合型社區(qū)的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場(chǎng)呈現(xiàn) “ 歐陸風(fēng) ” 的鼎盛時(shí)期。 產(chǎn)品形態(tài)仍以獨(dú)棟別墅為主，同時(shí)出現(xiàn)了聯(lián)排等產(chǎn)品形式。獨(dú)棟大多在 300平米以上，聯(lián)排大多集中在 220300 平米之間，整體戶(hù)型有走大趨勢(shì)。尤其是海蘭云天一期獨(dú)立別墅大多集中在400500 平米之間，甚至達(dá)到 700平米，市場(chǎng)接受度較低。 開(kāi)始注重物業(yè)管理，小區(qū)大多自己成立物管公司。重慶本土知名的物業(yè)管理公司大多在這個(gè)階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有項(xiàng)目為了營(yíng)造更多的賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)始引進(jìn)國(guó)際品牌物管公司作為物管顧問(wèn)，如世邦魏理仕、香港梁振英測(cè)量師等。 價(jià)格較低，度假型別墅大多集中在 2021－ 3000 元 /平米的水平，尤其是 99 年推出的全興一品莊園別墅更以 1680 元 /平米的建面起價(jià)引 得市場(chǎng)側(cè)目。都市別墅大多集中在 40005000 元 /平米的水平。 階段三：重慶別墅市場(chǎng)的興起（ 2021年至今） 隨著香樟林別墅 2021年 6 月的完銷(xiāo)，并創(chuàng)造了重慶別墅市場(chǎng)單價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的歷史記錄，點(diǎn)燃了重慶別墅市場(chǎng)的戰(zhàn)火。尤其是隨著國(guó)家 45 號(hào)文件對(duì)別墅市場(chǎng)用地的叫停，對(duì)手中握有可供別墅開(kāi)發(fā)用地的開(kāi)發(fā)商來(lái)講不啻于一道興奮劑，市場(chǎng)供應(yīng)量隨即翻番。重慶伴隨著全國(guó)第三次別墅開(kāi)發(fā)高潮的來(lái)臨而氣象萬(wàn)千，整體市場(chǎng)日新月異。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn)如下： 外企大舉入市，重慶進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，重慶別墅市場(chǎng)也進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代。占地上千畝的別 墅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，如占地 1500 畝的中安翡翠湖、 2021 畝的天龍長(zhǎng)青湖、 1600 畝的藍(lán)湖郡、 3600 畝的保利 15 高爾夫等。重慶本土開(kāi)發(fā)商也迅速成長(zhǎng)，市場(chǎng)大部分別墅都由本土開(kāi)發(fā)商操刀。 別墅產(chǎn)品分級(jí)。一方面隨著 2021 年亞太市長(zhǎng)峰會(huì)在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商自身對(duì)別墅市場(chǎng)的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍(lán)湖郡及世紀(jì)花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的 3000 萬(wàn)樓王榮升 2021 年《 福 布斯》中國(guó)十大別墅之列，使得重慶別墅在全國(guó)市場(chǎng)獲得一席之地。另一方面在有 “ 中國(guó) TOWNHOUSE 年 ” 之稱(chēng)的2021 年， TOWNHOUSE等經(jīng)濟(jì)型別墅也在重慶大行其道，主要是針對(duì)以前購(gòu)買(mǎi)頂躍 、 花園洋房的客戶(hù)。近兩年總價(jià)在 50－ 150 萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等 22個(gè)聯(lián)排與疊拼項(xiàng)目。 客戶(hù)多元化。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)著重慶別墅消費(fèi)群體的形成，本土消費(fèi)者已成為購(gòu)房主力。有私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員、律師、醫(yī)生、 大學(xué)教授、 教師等中產(chǎn)階層。 市場(chǎng)供應(yīng)量巨增， 2021－ 2021年新增別墅供應(yīng)量就超過(guò)以往歷史供應(yīng)的總和還多。 自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是 SARS 后低密度的經(jīng)濟(jì)型別墅走俏。這個(gè)階段營(yíng)銷(xiāo)訴求面更加廣泛，除了品牌開(kāi)發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀(jì)花園，有顛覆重慶市場(chǎng)的地中海風(fēng)情的藍(lán)湖郡西 16 岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨(dú)棟別墅，也有追求實(shí)惠的建工未來(lái)城與北溫泉 9 號(hào)的夾層設(shè)計(jì)，更有發(fā)揮業(yè)主個(gè)性的長(zhǎng)青湖、美茵湖谷 天鵝湖的別墅 DIY。 ? 重慶市別墅區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 渝北區(qū) 市政府的北遷決定了渝北區(qū)的地產(chǎn)業(yè)也不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建 設(shè)的突飛猛進(jìn)，也極大地推動(dòng)了渝北區(qū)城市建設(shè)的步伐和城市化進(jìn)程。不管是從龍湖的進(jìn)駐就開(kāi)始發(fā)展的新牌坊板塊，還是現(xiàn)在正處于發(fā)展勢(shì)頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態(tài) ——渝北，將是今后重慶發(fā)展的重心、中心 ! 而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長(zhǎng)青藤、伽藍(lán)藝墅、山語(yǔ)間、青河灣等，都 由 品牌開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā) ，給高端收入人群提供了多種選擇。 ? 北部新區(qū) 隨著大量國(guó)內(nèi)各地知名房企的進(jìn)駐， “城市向北 ”口號(hào)的提出， “離塵不離城 ”的地理位置，都決定了北部新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。 從金開(kāi)大道的棕 櫚泉國(guó)際花園、保利國(guó)際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說(shuō)，以別墅為代表的低密度住宅已經(jīng)是北部新區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品。 但 目前北部新區(qū)生活配套設(shè)施的缺乏 卻 是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。 ? 北碚區(qū) 北碚由于地理位置的關(guān)系，獨(dú)居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車(chē)， 17 及二環(huán)路的開(kāi)工將大大 拉近北碚與 中心 城區(qū)的距離。 其得天獨(dú)厚的 風(fēng)景旅游 資源、 歷史文化 資源已經(jīng)吸引大批的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐 ， 今天的 北碚無(wú)疑已經(jīng)成為 重慶都市圈的重要組成部分。目前的北碚中心區(qū)一共分為 四 個(gè)板塊：老城區(qū)、城北新區(qū)和城南新區(qū) 、 三溪口片區(qū) 。 三溪口片區(qū) 已經(jīng)成為該 區(qū)的 熱點(diǎn) 。 以 2021 年推出的中安 翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫項(xiàng)目。這個(gè)片區(qū)將成為重慶又一高檔住宅生態(tài)社區(qū)的聚集地。 ? 南岸區(qū) 南岸區(qū)作為去年商業(yè)增長(zhǎng)最快的區(qū)域，也是目前重慶市住宅開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)在南岸的召開(kāi)，將極大的促進(jìn)了南岸本身經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這也就決定了南坪中央商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍要以高層和商用樓為主。 但是，由于南山片區(qū)特殊的地理環(huán)境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹(shù)觀景臺(tái)為代表的現(xiàn)代人文資源，使得它成為一個(gè) “離塵不離城 ”的別墅文化區(qū)。 ? 江北區(qū) 目前江北區(qū)正以觀音橋?yàn)橹行南蛲廨椛?，商?wù)的飛速發(fā)展決定了它無(wú)法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區(qū)的新規(guī)劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來(lái)重慶的核心商務(wù)區(qū)。 而大石壩 —石馬河板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設(shè)施缺乏，樓市發(fā)展緩慢。從城市布局上看，石門(mén)大橋兩側(cè)都是具有開(kāi)發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場(chǎng)，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠(yuǎn)，目前 開(kāi) 18 發(fā)的項(xiàng)目主要是低密度的別墅，如：宏帆 半城中央、華立 天地豪園、佰富高爾夫花園等等。 ? 九龍坡區(qū) 從 2021 年國(guó)有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的逐步進(jìn)入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出 “成熟西區(qū)，魅力人居 ”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。 具體來(lái)看，九龍坡區(qū)楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)附近商業(yè)較為發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì)較高，也較難實(shí)現(xiàn)低密度置業(yè)，但稍遠(yuǎn)一些區(qū)域如楊家坪九龍大道，因可供開(kāi)發(fā)的土地面積較大，成為主城西部低密度社區(qū)開(kāi)發(fā)的佳地。 ? 巴南區(qū) 重慶城市化進(jìn)程不斷加快，主城在 “北上南下 ”的城市發(fā)展格局下，并且將 “向南 ”進(jìn)行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來(lái)了先進(jìn)的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢(shì)，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進(jìn)。 目前巴南區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在魚(yú)洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產(chǎn)品規(guī)劃和生活環(huán)境的營(yíng)造都在逐漸向主城其他已發(fā)展成熟的區(qū)域靠攏。 ? 重慶市別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀 ? 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以 進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。 主要原因有以下幾點(diǎn)： 其一，按照正常規(guī)律， 5— 10 年是住宅升級(jí)的一個(gè) 周期，在市場(chǎng)不成熟的階段，這一周期相對(duì)更短。重慶房 19 地產(chǎn)市場(chǎng)的起動(dòng)時(shí)間比較晚，從 99年左右才開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，早期市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方都不成熟，直白的說(shuō)是很多中高收入階層花了錢(qián)，但沒(méi)有買(mǎi)到好房子，所以近年來(lái)住宅升級(jí)換代的高峰，這在直接拉動(dòng)了低密度住宅的發(fā)展。 其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬嫌绊懥司用竦馁?gòu)房特征：人們生活對(duì)繁華地段的依賴(lài)性在不斷削減，特別是有車(chē)一族，人們?cè)谫?gòu)房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對(duì)于低密度住宅開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢(shì)的地塊無(wú)疑是搶占了制高 點(diǎn)。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類(lèi)：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢(shì)作為賣(mài)點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶(hù)均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣(mài)點(diǎn)。在未來(lái) 3— 5年內(nèi)，中高檔住宅市場(chǎng)低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 重慶別墅市場(chǎng)，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿(mǎn)足