【文章內(nèi)容簡介】 土地使用稅的收入。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然會因此提高，但其所占比例較低，不會對房價產(chǎn)生影響。 【 新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠 】 3 月 20日 國家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》表明：國內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，同時調(diào)整其預(yù)計計稅毛利率。該措施于 2021 年 3 月 21日起執(zhí)行。 目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項目公司的方式經(jīng)營，開發(fā)一 第 23 頁 共 82 頁 個樓盤或開發(fā)一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 另 外，此舉對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率也作了適當(dāng)調(diào)整，過去我國規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于 15％的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。新通知規(guī)定要開始按開發(fā)項目的性質(zhì)，將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于３％，非經(jīng)濟(jì)適用房項目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率。其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 20%，地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15％，其他地區(qū)不得低于 10％。 點評： 此舉的執(zhí)行表明我國將進(jìn)一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。 同時由于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國家稅務(wù)總局的新政出臺，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本，將對大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。但目前的房價主要是由市場的供求均衡程度來決定的，因此開發(fā)商是否會將稅收提高而增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，需視市場情況而定。 【關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知】 5 月 31日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了 “ 關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 ” 。該通知強調(diào)， 6 月 1 日后，個人將購買超過 5 年（含 第 24 頁 共 82 頁 5 年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。 4) 其它政策 【 登記前不得轉(zhuǎn)讓 】 為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認(rèn)購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時恢復(fù)可售標(biāo)志。 【 節(jié)能執(zhí)行新規(guī)定 】 建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于 2021年 1 月 1 日起開始實施。規(guī)定指出，國家鼓勵多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵政策。新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán) 格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時，應(yīng)當(dāng)對原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。 該舉措提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平，增加了開發(fā)成本，但從長遠(yuǎn)來看，則每個家庭和全社會節(jié)約了能源。 總結(jié) ： 06年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面： a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，提高房地產(chǎn)還款率； c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題 第 25 頁 共 82 頁 d) 提升房地產(chǎn)建筑水平； 重慶市房地產(chǎn)市場狀況分析 1) 土地供應(yīng)情況 2021 年 112 月 重慶市 土地開發(fā)與購置情況 土地購置費 (億元 ) 比去年同期增長 (%) 購置土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長 (%) 完成開發(fā)土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長 (%) 2021 年 112 月，重慶市土地購置費為 億元，比去年同期增長 %，購置土地面積比去年同 增長 了 %，說明今年 112 月份成交的土地出讓價格有所上升。完成開發(fā)土地面積 萬平米，比去年同期增加 %。 （ 數(shù)據(jù)來源于中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) ） — 4 月土地供應(yīng)情況 據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地 1625 萬平方米，其中，居住用地占 410 余萬平方米。江北、九龍坡、渝北、北部新區(qū)四區(qū)建設(shè)用地面積占總建設(shè)用地面積 %。與去年同期相比，我市主城今年一季度批準(zhǔn)用地下降了 。 重慶市土地交易中心在 5 月份有 18 宗擬售土地信息，合計 萬 m2，地塊主要分布于渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)。 分析：雖然近 2 年土地的供應(yīng)量總體來看走下劃路，但因政策的 第 26 頁 共 82 頁 影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對重慶未來房地產(chǎn)市場形成較大影響。預(yù)計這些施工面積將在未來 1 年到 2 年內(nèi)投入市場進(jìn)行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部 分面積在今年年底前入市銷售。 — 4 月土地供應(yīng)特征 特征一： — 4 月重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。該區(qū)域房地產(chǎn)自 2021 年快速發(fā)展以來，成為明星購房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了新機(jī)遇。 特征二： — 4 月重慶市場仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。 特征三： 房地產(chǎn)供應(yīng)市場以建筑面積 70— 110 平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。未來，重慶市戶均人口仍將控制在 34 人左右，決定了未來市場的供應(yīng)仍是以二、三房住宅為主。 特征四： 市場仍以高層住宅為住。至 2021 年以來，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；重慶土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。 2) 供需現(xiàn)狀分析 a) — 4 月 重慶市房地產(chǎn)供應(yīng)特征 據(jù)“重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達(dá) 第 27 頁 共 82 頁 4980 個，可售總套數(shù)為 70078 套，可售總面積近 750 萬平方米。其中， 2021 年 14 月的重慶樓市，因為受從去年 5 月開始的房地產(chǎn)新政影響，去年樓市進(jìn)入觀望 狀態(tài)，一些本想在2021 年推新盤的開發(fā)商將時間表拖到今年。此外，春季房交會將在 5 月上旬舉行，春交會前開盤能在有充分的展示時間，以期在房交會上取得更好的銷售業(yè)績。本屆房交會參展商品房面積達(dá) 2645 萬平方米，其中可售的住宅面積 845 萬平方米，非住宅 246萬平方米。在可售商品住房中，普通住宅占 75%以上?？偣?yīng)量略大于需求量。 區(qū)域特征： 2021 年 14 月份新入市項目，大部分新盤主要 集中在渝北南岸， 其中部分 是老盤的新項目：比如融僑半島的云滿庭C 區(qū) 朗 云軒，金科天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界 3期等。 價格特征 ：因 為大量新盤扎堆上市，競爭激烈，開發(fā)商定價也較為謹(jǐn)慎，房價較 2021年下半年大致持平或僅略略上揚，一些大盤的一期定價與二期定價相差不大或持平。比如，中央美地一期開盤均價為 4000 元 /平方米，二期開盤均價為 4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價為 3400 元 /平方米，二期均價也為 3400 元。同時，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費、免五通配套費、買房送出國游等優(yōu)惠。 b) — 4 月重慶市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來本次自專項調(diào)查） 特征一： 江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費者購房的首選區(qū)域。 通過調(diào) 第 28 頁 共 82 頁 查了解到約有 %的消費者有意在江北區(qū)購房。 特征二： 近 2 年重慶 居民收入顯著提高，購房能力持續(xù)增長，可承受房屋單價大幅提高。 30%左右的家庭月收入為 25003499元 /㎡ ，且月收入在 4500 元以上的家庭比重在上升。隨著收入的提高，約 40%左右的購房者可承受 20212499 元的住宅單價。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來越多的購房者能接受 25004000 元 /平方米的住宅單價。 特征三： 追求緊湊居住空間，中小戶型受追捧。 %%%%%%%0 5 10 15 20 25 30505070709090110110130130150150預(yù)購房面積 70110 平方米需求比重最高，是市場最能接 受的戶型面積。其中 7090平方米的面積比重最大。特別是在 2021 年受央行各種金融政策的影響，消費者對緊湊精致戶型情有獨衷。 特征四： — 4 月房地產(chǎn)市場需求減緩。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高消費者置業(yè)門檻，對房地產(chǎn)市場普遍抱觀望態(tài)度，在一段時間內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場消費較低迷。 小結(jié) : 近期走勢 由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進(jìn)入盤整期。 2021 年又是新一個 第 29 頁 共 82 頁 周期的開始， 2021 年上半年，在房交會期間房源放量供應(yīng)。受供求關(guān)系的影響，房價不會有大的波動，但預(yù)計下半年，重慶的房價應(yīng)該有上升的空間，市場被看 好。 區(qū)域環(huán)境 范圍 南岸區(qū)位于東徑 106186。3? 14? — 106186。47? 2?、北緯 29186。27? 2?— 29186。37? 2?之間，轄區(qū)西部、北部被長江環(huán)繞，長江自西向東流經(jīng)其三分之二的面積，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。 全區(qū)面積 ，陸地占 %，河流占 %。 地貌 南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。 ? 低山：主要分布在南山、黃桷椏、廣陽三個鎮(zhèn)，一般海拔在 500米以上， 最高峰為春天嶺，海拔 ； ? 丘陵：主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽 7 個鎮(zhèn)及沿江 7 個街道，一般海拔在 200300米之間； ? 平壩：面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大； ? 河流：以長江為主，過境段長 45公里，流經(jīng) 7 個鎮(zhèn)，另有流域面積大于 80 平方公里的河流 2 條，流域面積 10 平方公里及其 第 30 頁 共 82 頁 以下的河流 9 條。 氣候 南岸區(qū)地處在熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無霜期長，冰雪少、風(fēng)小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均 氣溫 ℃，無霜期 347 天，降雨量 ，霧日 天。 自然資源 1）礦產(chǎn) ? 煤礦：（主要為焦煤、肥焦煤、肥氣煤等煉焦用煤）分布于文峰至雞冠石、下浩至四公里； ? 砂金：分布于峽口鄉(xiāng)廣陽壩周圍； ? 鐵礦：（主要為赤鐵與褐鐵礦）分布于涼風(fēng)埡、蓮花背、雞公嘴； ? 石灰石礦：（南岸優(yōu)勢礦產(chǎn)資源）分布于黃桷椏鎮(zhèn)的文峰一帶，石灰岸儲量 ，片碎石儲量 ； ? 建筑河沙：分布于長江沿岸 30多公里； ? 另有石英砂巖、硅瓦原料石、建筑石料、地下熱水、礦泉水等資源。 2）動植物 ? 植物品種達(dá) 1632 種，經(jīng)濟(jì) 作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體； 第 31 頁 共 82 頁 ? 動物資源以家畜、家禽為主。 3）水資源 ? 地表水資源主要是江河溪流帶來的過境水，多年平均過境水總量為年 ； ? 地下水資源 ，其中雞冠石至文峰一線最豐富。 歷史沿革 南岸區(qū)為中國著名的歷史文化名城重慶的重要組成部分之一。 區(qū)域配套 交通 南岸區(qū)水陸交通便捷，南坪是重慶主城區(qū)南城公路的交通樞紐。南岸區(qū)公路經(jīng)過大規(guī)模的改建、新建，初步形成 了區(qū)域性循環(huán)通道，路況大大改善。全區(qū)公路現(xiàn)有通車?yán)锍?578 公里，其中等級公路里程1929 年重慶建市，拓展市區(qū)范圍，在玄壇廟設(shè)南岸市政管理處，管理由巴縣劃入的南城坪、海棠溪、龍門浩、彈子石四坊； 1950 年 6 月，在民主建政中，南岸 4 個區(qū)合并建立重慶市第五區(qū)、第六區(qū)。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)； 1952年 10 月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)； 1955年 10 月，第五區(qū)更名為重慶市南岸區(qū)； 1995年 3 月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長生橋、迎龍、廣陽三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)； 2021 年，南岸區(qū)轄 9 個鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長生橋、迎龍、廣陽）， 7 個街道（南坪、龍門浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和 71 個行政村。 第 32 頁 共 82 頁 195 公里，并擁有兩個大型長、短途汽車客運站組成重慶南大門的交通樞紐。南岸區(qū)南坪距火車站僅 3 公里，距航運朝天門碼頭 5 公里，距空港重慶江北機(jī)場 28公里。另外渝懷、渝黔鐵路在南岸均設(shè)有站點。 市主干道： ? 渝黔公路、渝黔高速公路（區(qū)內(nèi)設(shè)有三處道口）：以南坪為起點，南通貴州、連云南，東南連接湘、桂。