【正文】 1 年達(dá)到3100億元，其中工業(yè)增加值達(dá)到 1050億元，均比 2021 年接近翻一番。 4) 規(guī)劃總 體布局與分期建設(shè)計(jì)劃已得到重慶市規(guī)劃國(guó)土局 南岸分局的認(rèn)可。具體如下： 1) 自有資金 4000 萬(wàn)元 (房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金占總投資的 35%以上 )，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。通過(guò)這種方式，重慶市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。 ? 政府市場(chǎng)規(guī)范措施 市政府采取了一系列規(guī)范市場(chǎng)的措施。居住戶數(shù)：約 478戶，人口規(guī)模：約 1530人， 總建筑規(guī)模：約 60342㎡ (含地下面積 ) 建筑設(shè)計(jì)考慮地上 33層，地下 3 層。 重慶市 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 重慶市 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶 某某 公司 二 OO 八 年六月四日 第 1 頁(yè) 共 82 頁(yè) 目 錄 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)公司 研究工作依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 重慶投資環(huán)境 2021 年政策環(huán)境 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 區(qū)域環(huán)境 歷史沿革 區(qū)域配套 未來(lái)規(guī)劃 區(qū)域市場(chǎng)界定 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求特征： 區(qū)域優(yōu)劣分析 典型物業(yè)調(diào)查 典型物業(yè)調(diào)查 第 2 頁(yè) 共 82 頁(yè) 樓盤(pán)要素統(tǒng)計(jì) 2021 年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 交通條件 地形、地勢(shì) 項(xiàng)目位置 水電氣保障 規(guī)劃限制條件 地質(zhì)情況 氣象條件 地震資料 酸雨情況 SWOT 分析 四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 六、投資估算與資金籌措 資金來(lái)源 項(xiàng)目籌資方案 借款償還計(jì)劃 七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收益測(cè)定 第 3 頁(yè) 共 82 頁(yè) 5 現(xiàn)金流量分析 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 投資凈利潤(rùn)率： 盈虧平衡分析 敏感性分析 售價(jià)變動(dòng)敏感性分析 開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)敏感性分析 九、可行性研究結(jié)論與建議 第 4 頁(yè) 共 82 頁(yè) 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目總體工程命名為：重慶市“ 某某 地上一層設(shè)計(jì)為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施，同時(shí)設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計(jì)為住宅。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度。 ? 市場(chǎng)發(fā)展前景 最近幾年，重慶 GDP 平均增幅都在 10%以上，財(cái)政收入的年均增長(zhǎng)幅超過(guò)了 30%， 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)11%，為住房改善型需求提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。 2) 2021年 11月向申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款 2021萬(wàn)元，2021年 1 月初可獲得銀行貸款。 5) 項(xiàng)目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場(chǎng)地。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近 1400美元。非公有制經(jīng)濟(jì)迅速崛起，實(shí)現(xiàn)增加值比重由 35%提高到 51%。建成長(zhǎng)江、嘉陵江大橋 16座。糧食總產(chǎn)量恢復(fù)到歷史較好水平?！笆濉焙笕?，庫(kù)區(qū) 15個(gè)淹沒(méi)區(qū)縣總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)重慶市平均水平。 第 14 頁(yè) 共 82 頁(yè) G. 改革開(kāi)放取得重大進(jìn)展。企業(yè)信用信息聯(lián)合征信系統(tǒng)基本建立。 取得 家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機(jī)“通芯一號(hào)”芯片等一批具有國(guó)際先進(jìn)水平的科技成果。區(qū)縣文化體育設(shè)施建設(shè)有長(zhǎng)足進(jìn)展。 I. 緊貼民心辦了一批實(shí)事。建立了農(nóng)村特困醫(yī)療救助制度。 各級(jí)政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會(huì)決議、決定，自覺(jué)接受人大、政協(xié)和社會(huì)監(jiān)督。 初步統(tǒng)計(jì)，地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口增長(zhǎng) 22%，實(shí)際利用外商直接投資增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 20萬(wàn)人，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力 萬(wàn)人；城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲幅度控制在 %；城市居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)%。截至 2021 年 12 月 25 日 20 時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2021年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2021年 1月 1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雙周供的業(yè)務(wù)必將會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)得到推廣，而且各大商業(yè)銀行在還款方式都會(huì)加大創(chuàng)新，為購(gòu)房者提供更優(yōu)惠的還款方式。【資料來(lái)自新華網(wǎng)】 點(diǎn)評(píng)：與去年的土地政策相比，今年并沒(méi)有太大的土地政策出臺(tái)。 點(diǎn)評(píng)： 此份報(bào)告更進(jìn)一步說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的把控將進(jìn)一步嚴(yán)格，對(duì)目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大到適當(dāng)?shù)谋壤?。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的土地使用稅卻未增加，該項(xiàng)措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 20%，地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15％，其他地區(qū)不得低于 10％。在管理信息網(wǎng)的樓盤(pán)表里將及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)志。 （ 數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) ） — 4 月土地供應(yīng)情況 據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地 1625 萬(wàn)平方米，其中，居住用地占 410 余萬(wàn)平方米。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新機(jī)遇。此外，春季房交會(huì)將在 5 月上旬舉行，春交會(huì)前開(kāi)盤(pán)能在有充分的展示時(shí)間，以期在房交會(huì)上取得更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。同時(shí)，新開(kāi)樓盤(pán)中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費(fèi)、免五通配套費(fèi)、買(mǎi)房送出國(guó)游等優(yōu)惠。 %%%%%%%0 5 10 15 20 25 30505070709090110110130130150150預(yù)購(gòu)房面積 70110 平方米需求比重最高，是市場(chǎng)最能接 受的戶型面積。 區(qū)域環(huán)境 范圍 南岸區(qū)位于東徑 106186。 氣候 南岸區(qū)地處在熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長(zhǎng)江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)，冰雪少、風(fēng)小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長(zhǎng)，秋短冬暖，四季分明，多年年平均 氣溫 ℃，無(wú)霜期 347 天，降雨量 ，霧日 天。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)； 1952年 10 月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)； 1955年 10 月，第五區(qū)更名為重慶市南岸區(qū)； 1995年 3 月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)； 2021 年，南岸區(qū)轄 9 個(gè)鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)）， 7 個(gè)街道（南坪、龍門(mén)浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和 71 個(gè)行政村。 公交線路： 1）區(qū)內(nèi)線路 304：南 坪 —— 彈子石 305：龍職中 —— 上新街 307：南 坪 —— 回龍灣 373：南坪中學(xué) —— 彈子石 381：南 坪 —— 銅元局 384：上新街—— 南 山 2）至渝中區(qū) 302：南 泉 —— 五一路 306：南 坪 —— 較場(chǎng)口 321：彈子石 —— 新華路 361：麥德龍 —— 解放碑 363：彈子石 —— 兩路口 372：大石路 —— 朝天門(mén) 382：五公里 —— 朝天門(mén) 383：老 廠 —— 五一路 810：七小區(qū) —— 人和街 3）至江北線路 108：南 坪 —— 五里店 115：五小區(qū) —— 大石壩 121：花園村 —— 五里店 210：南 坪 —— 五里店 503：五小區(qū) —— 人 和 702：南 坪 —— 大石壩 第 34 頁(yè) 共 82 頁(yè) 801：南 坪 —— 黃泥磅 168：南 坪 —— 無(wú)專(zhuān)廠 4）至九龍坡線路 362：南 坪 —— 楊家坪 365：五小區(qū) —— 陳家坪 428：南 坪 —— 楊家坪 962：南 坪 —— 毛線溝 5）至高新區(qū)線路 819：南 坪 —— 石橋鋪 703：南 坪 —— 石橋鋪 6）至沙坪壩線路 318：南 坪 —— 沙坪壩 808：南 坪 —— 磁 器口 7）途經(jīng)南岸區(qū)線路 303：五一路 —— 魚(yú) 洞 學(xué)校 全區(qū)有高等院校 4 所、普通中學(xué) 25 所、職業(yè)中學(xué) 7 所、小學(xué) 54所。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 按用途分，住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中別墅高檔公寓施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 從不同類(lèi)型來(lái)看，住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米，其中別墅高檔公寓銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米；經(jīng) 濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米。 市場(chǎng)需求 特征 ： 南岸區(qū)未來(lái)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)仍將以兩房、三房為主，面積在 70120 平方米的戶型最有市場(chǎng)；產(chǎn)品形態(tài)將更為豐富，中心區(qū)仍以高層為主，其他區(qū)域小高層建筑相對(duì)較多，多層、別墅類(lèi)低密度物業(yè)不會(huì)有太大變化，與目前基本持平。 朝天門(mén)長(zhǎng)江大橋 .橋梁交通：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城向北 1 公里， 2021 年前完工的朝天門(mén)長(zhǎng)江大橋連通南北兩區(qū)。 軌道交通：規(guī)劃中的輕軌環(huán)線，與未來(lái)五條軌道線交接 ?? 2) 紫光學(xué)苑 物業(yè)類(lèi)別 : 普通住宅 建筑類(lèi)別 : 高層 裝修 狀況 : 毛坯 第 44 頁(yè) 共 82 頁(yè) 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 價(jià)格 : 均價(jià) :2980元 /平方米 開(kāi)發(fā)商 : 重慶紫光物業(yè)發(fā)展有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 : 2021329 入住時(shí)間 : 2021430 容積率 :3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 交通狀況 : 本項(xiàng)目西臨長(zhǎng)江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門(mén)大橋、大佛寺 大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合。 月 開(kāi)發(fā)商 : 重慶五亞物業(yè)發(fā)展有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202112252 入住時(shí)間 2021930 容積率 : 8 綠化率 : % 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 交通狀況 ： 71 33 32 30 36 38 323 等公交車(chē)直達(dá)解放碑、觀音橋、上清寺、南坪等地。盤(pán)龍大道、南濱路三期和四期（大佛寺黃桷沱路段）、 2021 年建成的朝天門(mén)大橋及兩江遂道，長(zhǎng)江大橋、輕軌等將解放碑、朝天門(mén)、江北金融中心、南岸商住圈等主城核心區(qū)連接起來(lái)，在二十分鐘內(nèi)任意到達(dá)兩江三岸。 知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。而 產(chǎn)品單一性較強(qiáng)的物業(yè)不多，且以高層為主。 有近二成的樓盤(pán)采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤(pán)所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤(pán)的形象有較大的益處。 2)坡度分析 第 53 頁(yè) 共 82 頁(yè) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地地形地貌多變，局部坡度變化較大，需對(duì)地形 進(jìn)行局部改造，局部地形平緩，利于建設(shè)。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 2021 年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。 第 50 頁(yè) 共 82 頁(yè) 樓盤(pán)規(guī)模 （注：以樓盤(pán)的總建筑面積（含在建和規(guī)劃面積）作為衡量標(biāo)準(zhǔn)） 南岸區(qū)樓盤(pán)的總建筑面積主要集中在 20 萬(wàn)平方米以下，因大多數(shù)物業(yè)都是分期開(kāi)發(fā)，每一期的開(kāi)發(fā)量就有限，有利于開(kāi)放商資金的周轉(zhuǎn)并能夠減少風(fēng)險(xiǎn)。 評(píng)述 目前南岸區(qū)主 要樓盤(pán)小區(qū)型物業(yè)超過(guò)九成的比例；這說(shuō)明南岸區(qū)目前所供開(kāi)發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及來(lái)自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類(lèi)置