【正文】 第 54 頁(yè) 共 82 頁(yè) 根據(jù)重慶市有關(guān)氣象資料統(tǒng)計(jì)如下： 風(fēng)速(M/S) 相對(duì)濕度 (%) 歷年平均蒸發(fā)量(MM。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 2)坡度分析 第 53 頁(yè) 共 82 頁(yè) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地地形地貌多變，局部坡度變化較大，需對(duì)地形 進(jìn)行局部改造，局部地形平緩，利于建設(shè)。 第 52 頁(yè) 共 82 頁(yè) 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 交通條件 現(xiàn)階段項(xiàng)目所在地交通不便，但 項(xiàng)目折遷后建后緊鄰 規(guī)劃 中的城市干道， 屆時(shí)交通將十分便捷。 在 國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整投資策略，使 2021 年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。 2021 年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)展望 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。 有近二成的樓盤采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。 房型 目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以 二 房的供應(yīng)量最大， 僅湊型小 三房的供應(yīng) 其次，再者就是一房 ； 物管公司 南岸區(qū)超過(guò)六成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前重慶全市的情況基本一致。其中融僑半島更是全市矚目的大規(guī)模項(xiàng)目 ，近期內(nèi)茶園新區(qū)突起，南岸區(qū)大盤時(shí)代來(lái)臨 。 第 50 頁(yè) 共 82 頁(yè) 樓盤規(guī)模 （注：以樓盤的總建筑面積（含在建和規(guī)劃面積）作為衡量標(biāo)準(zhǔn)） 南岸區(qū)樓盤的總建筑面積主要集中在 20 萬(wàn)平方米以下，因大多數(shù)物業(yè)都是分期開發(fā)，每一期的開發(fā)量就有限，有利于開放商資金的周轉(zhuǎn)并能夠減少風(fēng)險(xiǎn)。而 產(chǎn)品單一性較強(qiáng)的物業(yè)不多，且以高層為主。陽(yáng)光美地為該區(qū)在售的唯一純花園洋房物業(yè)，長(zhǎng)青湖為唯一的純別墅物業(yè)；單體樓全部為高層物業(yè)。 建筑類型 （注：以下比例按各樓盤所含建筑類型種類統(tǒng)計(jì)得出） 就建筑類型而言，區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要以建筑高度 18— 30 層的高層物業(yè)為主，小高層占近四分之一比例，而多層及低密度洋房、別墅類物業(yè)與以往相比也有較大幅度的上升。 評(píng)述 目前南岸區(qū)主 要樓盤小區(qū)型物業(yè)超過(guò)九成的比例；這說(shuō)明南岸區(qū)目前所供開發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及來(lái)自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和 第 49 頁(yè) 共 82 頁(yè) 項(xiàng)目自身的配套。 知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團(tuán)跨行業(yè)的第一次嘗試就預(yù)備在經(jīng)開 區(qū)打造高檔別墅等等。 中小學(xué) :重慶市第 11 中 幼兒園 :特設(shè)八班制幼兒園 綜合商場(chǎng) :南坪百盛、新世紀(jì)江南商都、重慶百貨 醫(yī)院 :重慶市第五人民醫(yī)院 第 48 頁(yè) 共 82 頁(yè) 開發(fā)商 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，但近幾年外地的知名開發(fā)商紛紛在南岸區(qū)開發(fā)、立項(xiàng)，整體開發(fā)實(shí)力明顯提高。自面市以來(lái)，屢獲 “ 最具投資潛力樓盤 ” 、 “2021 年最值得期待的樓盤 ” 、 “ 住宅性能認(rèn)定評(píng)審A 級(jí) ” 等殊榮。盤龍大道、南濱路三期和四期（大佛寺黃桷沱路段）、 2021 年建成的朝天門大橋及兩江遂道，長(zhǎng)江大橋、輕軌等將解放碑、朝天門、江北金融中心、南岸商住圈等主城核心區(qū)連接起來(lái)，在二十分鐘內(nèi)任意到達(dá)兩江三岸。倚欄憑窗，觀山眺江，呼吸著南山上原始森林的富氧清新空氣，坐擁 CBD 的流金繁華。 王者之地，景觀怡人。彈子石 CBD 在未來(lái) 5－ 10 年時(shí)間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機(jī)構(gòu)、國(guó)際 第 46 頁(yè) 共 82 頁(yè) 酒店、高尚居住為一體的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)功能配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂(lè)豐富。 月 開發(fā)商 : 重慶五亞物業(yè)發(fā)展有限公司 開盤時(shí)間 202112252 入住時(shí)間 2021930 容積率 : 8 綠化率 : % 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 交通狀況 ： 71 33 32 30 36 38 323 等公交車直達(dá)解放碑、觀音橋、上清寺、南坪等地。 紫光學(xué)苑是彈子石片區(qū)內(nèi)少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質(zhì)，由此開啟。陽(yáng)光戶型，結(jié)構(gòu)合理， 4690 平米緊湊戶型、面積適度、功能齊全、布局合 第 45 頁(yè) 共 82 頁(yè) 理，經(jīng)濟(jì)性與品質(zhì)性兼具。毗鄰彈子石中心廣場(chǎng)與車站，生活市政配套設(shè)施齊全，對(duì)外交通便捷。 軌道交通：規(guī)劃中的輕軌環(huán)線，與未來(lái)五條軌道線交接 ?? 2) 紫光學(xué)苑 物業(yè)類別 : 普通住宅 建筑類別 : 高層 裝修 狀況 : 毛坯 第 44 頁(yè) 共 82 頁(yè) 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 價(jià)格 : 均價(jià) :2980元 /平方米 開發(fā)商 : 重慶紫光物業(yè)發(fā)展有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 開盤時(shí)間 : 2021329 入住時(shí)間 : 2021430 容積率 :3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 交通狀況 : 本項(xiàng)目西臨長(zhǎng)江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門大橋、大佛寺 大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合。 江面交通：改造過(guò)江輪渡，建立 水上巴士 ，打通兩江三岸最為快捷的水上通道。規(guī)劃中的東水門大橋，長(zhǎng) 江復(fù)線橋，和現(xiàn)有長(zhǎng)江大橋，將陽(yáng)光 100國(guó)際新城與渝中半島緊密相聯(lián)。 輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通 朝天門長(zhǎng)江大橋 .橋梁交通：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城向北 1 公里， 2021 年前完工的朝天門長(zhǎng)江大橋連通南北兩區(qū)。 ? 四周臟亂差 ? 交通不便捷， 第 42 頁(yè) 共 82 頁(yè) ? 商業(yè)以及生活配套設(shè)施偏弱。 ? 南岸區(qū)距離渝中區(qū)很近，交通較為便利，鵝公巖大橋的通車又大大縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離； ? 擁有獨(dú)特的自然及人文景觀，把旅游作為發(fā)展的重點(diǎn)，且得到了重慶市民的廣泛認(rèn)可； ? 眾多國(guó)際知名企業(yè)的入駐給南岸區(qū)市場(chǎng) 帶來(lái)了較大的商機(jī)，并吸引越來(lái)越多的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐南岸區(qū)； ? 南岸區(qū)內(nèi)生活配套較為完善，有濃厚的居家氛圍； ? 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個(gè)南岸區(qū)帶來(lái)了新的活力和動(dòng)力。規(guī)劃設(shè)計(jì)更為合理，景觀方面更有特色，物管服務(wù)的愈加人性化，配套設(shè)施的完善齊全，成為各樓盤比拼實(shí)力的重要內(nèi)容。 市場(chǎng)需求 特征 ： 南岸區(qū)未來(lái)的產(chǎn)品開發(fā)仍將以兩房、三房為主，面積在 70120 平方米的戶型最有市場(chǎng)；產(chǎn)品形態(tài)將更為豐富，中心區(qū)仍以高層為主，其他區(qū)域小高層建筑相對(duì)較多，多層、別墅類低密度物業(yè)不會(huì)有太大變化，與目前基本持平。商品房空置面積偏大，在一定程度上造成 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)的資金積壓、周轉(zhuǎn)困難，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ，勢(shì)必使 南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是貸款比重較大的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加 2) 住房供給結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整 2021 年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供給量較去年同期有所增加，竣工面積同比增長(zhǎng) %，但供給結(jié)構(gòu)中高檔樓盤增多，別墅高檔公寓竣工面積同比增長(zhǎng) %，而經(jīng)濟(jì)適用房以及中低價(jià)位的普通商品住房較少，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積同比下 第 40 頁(yè) 共 82 頁(yè) 降 %，以致 南岸區(qū) 商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出住宅供給量較大，但中低收入階 層仍然購(gòu)房困難的現(xiàn)象，商品住宅供給存在結(jié)構(gòu)性缺陷，應(yīng)該引起相關(guān)部門的高度重視。其中，住宅空置面 積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公樓空置面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)空置面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于 南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)。 從不同類型來(lái)看，住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米，其中別墅高檔公寓銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米；經(jīng) 濟(jì)適用房銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米。 4. 商品房市場(chǎng)需求旺盛，銷售面積居全市第二位 2021 年， 南岸區(qū) 商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，居全市第二位（僅次 于渝北區(qū)），銷售額為 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米，居全市第二位（僅次于渝中區(qū)）。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公樓竣工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 全年完成竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 按用途分，住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中別墅高檔公寓施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。投資者在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的觀望后，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐步適應(yīng)，并及時(shí)調(diào)整投資方向及策略，從第二季度起， 南岸 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回升，全年完成開發(fā)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %，高于去年同期 第 37 頁(yè) 共 82 頁(yè) 2. 住宅投資總量保持高速增長(zhǎng)，辦公樓投資下滑較大 2021年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 2021 年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，占投資總量的 %；其中別墅高檔公寓住房投資 億元，同比增長(zhǎng) 倍，占投資總量的 %；經(jīng)濟(jì)適用房投資 ，同比增長(zhǎng) ，占投資總量的 %。全區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積 ，其中新開工面積 萬(wàn)平方米；竣工面積 ，銷售面積 萬(wàn)平方米。 隨著重慶中央商務(wù)區(qū) (CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動(dòng)，使得 CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 迅速提升 。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 交通發(fā)展 ? 從木字嘴到彈子石的長(zhǎng)江濱江路正在規(guī)劃建設(shè)中； ? 從彈子石至五里店的王家沱大橋正在規(guī)劃建設(shè)中； ? 菜園壩大橋在建中，建成后可供汽車、輕軌同時(shí)通過(guò)； ? 即將啟動(dòng)南坪中心轉(zhuǎn)盤改造工程，完成四海路、輔仁路等道路建設(shè)， 一是路網(wǎng)規(guī)劃 形成“十八骨干”的總體路網(wǎng)格局，將建設(shè)各級(jí)，%，基本消除等外級(jí)公路；二是公交建設(shè)形成區(qū)域公交和區(qū)間達(dá)運(yùn)量快速公交組成線網(wǎng)體系布局，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域達(dá)80%；三是軌道3號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線與環(huán)線構(gòu)成南岸區(qū)軌道線網(wǎng)，布設(shè)南坪等7個(gè)重要站點(diǎn)；四是港口規(guī)劃，在南岸區(qū)長(zhǎng)江水岸線上共建6座旅游客運(yùn)、環(huán)保與貨運(yùn)碼頭；五是客貨運(yùn)站規(guī)劃，包括4個(gè)登記客運(yùn)站點(diǎn)，1個(gè)簡(jiǎn)易站，32個(gè)招呼站，1個(gè)物流基地1個(gè)，3個(gè)貨物流通中心，2 個(gè)聯(lián)運(yùn)貨運(yùn)站。根據(jù)《南岸主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》，未來(lái)南岸區(qū)將建成集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)、都市工業(yè)、 第 35 頁(yè) 共 82 頁(yè) 商貿(mào)、國(guó)際會(huì)展、風(fēng)景旅游等為一體的綜合發(fā)展區(qū)。在校學(xué)生中學(xué)為 27903人，小學(xué)為 30214 人；幼兒園 113 所，入園兒童 9922 人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá) 100%。 公交線路： 1）區(qū)內(nèi)線路 304：南 坪 —— 彈子石 305：龍職中 —— 上新街 307：南 坪 —— 回龍灣 373：南坪中學(xué) —— 彈子石 381：南 坪 —— 銅元局 384：上新街—— 南 山 2）至渝中區(qū) 302：南 泉 —— 五一路 306：南 坪 —— 較場(chǎng)口 321：彈子石 —— 新華路 361：麥德龍 —— 解放碑 363：彈子石 —— 兩路口 372：大石路 —— 朝天門 382：五公里 —— 朝天門 383：老 廠 —— 五一路 810：七小區(qū) —— 人和街 3）至江北線路 108：南 坪 —— 五里店 115：五小區(qū) —— 大石壩 121：花園村 —— 五里店 210：南 坪 —— 五里店 503：五小區(qū) —— 人 和 702：南 坪 —— 大石壩 第 34 頁(yè) 共 82 頁(yè) 801：南 坪 —— 黃泥磅 168：南 坪 —— 無(wú)專廠 4）至九龍坡線路 362：南 坪 —— 楊家坪 365：五小區(qū) —— 陳家坪 428：南 坪 —— 楊家坪 962：南 坪 —— 毛線溝 5）至高新區(qū)線路 819：南 坪 —— 石橋鋪 703：南 坪 —— 石橋鋪 6）至沙坪壩線路 318：南 坪 —— 沙坪壩 808：南