【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鋁合金窗戶，實(shí)木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 ? 戶型 A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè) 計(jì)師的論證和方案比較）。其他戶型結(jié)構(gòu)無(wú)明顯缺陷。 ? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。 ? 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡(jiǎn)陋。 ? 目前有一 300 平米左右的會(huì)所，目前無(wú)任何功能， 50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚），物業(yè)管理 元 /平米 /月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊(duì)伍，小區(qū)內(nèi)無(wú)任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)尚無(wú)有線電視、寬帶、等配套。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。 ? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長(zhǎng) 100 米、寬 10 米的 小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺(jué)美感。 三、項(xiàng)目周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 由于項(xiàng)目距離 XX鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由 XX鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級(jí) 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國(guó)道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無(wú)公交車經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊，只有走到 XX鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。 XX 鎮(zhèn) 有直達(dá) XX 市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉線、 XX旅游 6 號(hào)線等。 據(jù)悉不久后 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì) 加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟 動(dòng)， XX 區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌， 屆時(shí)將可以借用 。 ? 教育： XX 歷來(lái)重視教育，素有 “ 教化 XX” 的美稱，是個(gè)人才輩出的地方。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8 所。在離鎮(zhèn)區(qū) 20公里范圍內(nèi)，有 XX 大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10所高等學(xué)府。 ? 醫(yī)療 XX 的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越， XX 醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200 個(gè)床位的住院部。 ? 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由 XX鎮(zhèn)提供。 今后 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。 ? 旅游資源 XX 鎮(zhèn)是 XX 市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小 XX 賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久 ，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有 五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺， XX 小籠包子更是 XX一絕。 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 XX 別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但 XX 鎮(zhèn)及 XX 區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè) XX 區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于 XX 別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì) 項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2021 年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明， 2021 年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò) 2021 年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為： ? 2021 年持續(xù) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì) 2021 年 XX 商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。2021 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬(wàn)平方米，第二季度 672萬(wàn)平方米，第三季度 713 萬(wàn)平方米，第四季度 825萬(wàn)平方米。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1： ，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 2021 年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬(wàn)平方米） 2021 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季 度 1: 逐季累計(jì) 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2021 年，在全國(guó)各地樓市普遍低走的同時(shí)， XX 樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2021 年相比， 2021 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 購(gòu)房者結(jié)構(gòu)： XX市 居民購(gòu)房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購(gòu)房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購(gòu)房比例由%上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購(gòu)房比例還會(huì)有所上升。 20 01 年與20 02 年購(gòu)房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2021年2021年 ? 2021 年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2021 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后， 2021 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 2021 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803 元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 歷季來(lái)各類商品房成交均價(jià)走勢(shì) 成交均價(jià)：元 /平方米 2021 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2021 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬(wàn)平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于 XX 市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 2021 年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各 項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京， 2021 年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么， 2021 年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2021年近 2200萬(wàn)平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 1997年的 1737 萬(wàn)平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2021 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。 XXGDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2021年供應(yīng)量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大 XX 房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到 釋放。 ? 需求：由于 2021 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長(zhǎng)，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在 2021 年仍會(huì)所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 ? 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)， 2021 年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于 2021 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。 二、 XX市別墅市場(chǎng)整體分析 XX 別墅市場(chǎng)回顧和展望 ? XX 別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段 從九十年代初 XX 的第一批別墅誕生開始， XX 別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和 XX樓市的起伏，走過(guò)了出生、成 長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮； 1992— 1998 年 進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生， XX 出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成 XX別墅市場(chǎng)的第一次浪潮。 外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國(guó)路一帶 其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外 銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場(chǎng)有局限性。再由于開發(fā)過(guò)度，及前兩年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。直到近來(lái)稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來(lái)別墅市場(chǎng)的第二春； 1998— 2021年 從 1998 年開始，在世界各國(guó)特別是亞洲國(guó)家還在經(jīng)歷著 金融風(fēng)暴 所帶來(lái)的蕭條時(shí)，中國(guó)卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別 XX 作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來(lái) XX 的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。 在外銷 別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場(chǎng)反而比較活躍， 1998年下半年開始 XX西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮， 1999年 2021 年，排屋、聯(lián)體別墅等 經(jīng)濟(jì)型 別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著 XX別墅市場(chǎng)春天的到來(lái)。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)； 2021 年 — 至今 一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。別墅市場(chǎng)從 1998 年持續(xù)上升至 2021 年， XX別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2021 年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出 大幅度下降趨勢(shì)。同時(shí)， 2021 年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2021年 2021年 2021年別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比 另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。市場(chǎng)上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場(chǎng)接受度高的別墅。從幾十萬(wàn)的排屋，到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場(chǎng)、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場(chǎng)區(qū)域劃分 ? 2021 年 XX 別墅市場(chǎng) 2021 年 XX 別墅市場(chǎng)成為 XX 樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購(gòu)房者的購(gòu) “墅”熱情，總體上， 2021XX別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了如下新特征： （ 1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增 從 2021 年的別墅上市量來(lái)分析， 2021 年的別墅市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長(zhǎng)寧四區(qū)別墅占別墅市場(chǎng)總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長(zhǎng)寧 %、青浦 %、%、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦） %。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足 市場(chǎng)需求。 別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在 200 萬(wàn)元以上 /棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70— 150 萬(wàn)元 /棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。 30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他30%20%18%9%7%5%4% 7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他 （ 3）豪宅市場(chǎng)初露端倪 很多高檔獨(dú)立別墅于 2021 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場(chǎng)消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。佘山腳下的XX紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。 （ 4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn) 雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。 綜觀當(dāng)今 XX 別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型 居住型別墅 —— 針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言； 度假型別墅 —— XX 以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用 于周末或節(jié)假日用，他們對(duì)獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大； 短期居住型 —— 他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如 金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅 —— 適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來(lái)當(dāng)賓 館使用； 辦公型別墅 —— 這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決