【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為 “ 城隍廟前街 ” 。 b、 在原解放路北端泉河邊設(shè)置“ 古北關(guān)碼頭 ”一座。 c、 建設(shè) “ 黑龍?zhí)队螆@ ” 一座。 d、 建設(shè) 8000 平方米的 “ 文昌閣廣場(chǎng) ” ，以歷史文化為主題。 e、 在新建小區(qū)保留具有歷史意義的地名，主要由： 順河街、三義街、玉石街、聚星巷 、三元巷、文昌閣 北路 等。 上述歷史文化遺存的保護(hù)、利用和優(yōu)化在規(guī)劃設(shè)計(jì)中作了具體的明確。 18 本項(xiàng)目的實(shí)施具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益，將極大地提高本區(qū)塊經(jīng)濟(jì)水平。 1） 、 政府在不出錢(qián)的前提下，通過(guò)舊城改造 ， 加快完成了 本 區(qū)塊內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（城市道路，區(qū)塊內(nèi)橋梁，城市廣場(chǎng) ，城市綠地，排水、排污設(shè)施，電力、電訊 設(shè)施等）和公共事業(yè)的配套建設(shè)。 2） 、 XXX 項(xiàng)目 改造，通過(guò)貨幣安置和產(chǎn)權(quán)交換兩種拆遷補(bǔ)償形式，在拆遷范圍內(nèi)的被拆遷戶在不花錢(qián)或少花錢(qián)的前提下，改善了 居 住條件，得到了較大的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 3） 、 本項(xiàng)目提供了經(jīng)營(yíng)環(huán)境 優(yōu)雅的沿街商業(yè)門(mén)面 和中心商 貿(mào) 區(qū)，為社會(huì)提供了許多就業(yè)崗位和經(jīng)商發(fā)展的場(chǎng)所。由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯和規(guī)模效應(yīng) ，將極大地提高本區(qū)塊的商業(yè)繁華 度。在 增加 本 區(qū)塊經(jīng)商群體的經(jīng)濟(jì)收入 的同時(shí)，也增加了本 區(qū)塊政府的財(cái)政、稅收 收入。 4） 、本區(qū)塊 的高 層住宅作為高檔商品房，購(gòu)房群體為高經(jīng)濟(jì)收入者。大量較富裕居民的入住，其區(qū)塊消費(fèi)也將具 備 相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。 5） 、本項(xiàng)目的投資商和開(kāi)發(fā)商，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析，其投資具有一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。其經(jīng)濟(jì)效益是存在的。 19 第四章 項(xiàng)目所在地商品房市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是市 場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)營(yíng)銷工作的重要內(nèi)容之一。有調(diào)查才有發(fā)言權(quán)，我公司從 XX 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體分析與預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目所在地競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)與可比性樓盤(pán)的縝密調(diào)查，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的鎖定分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目定位分析，并為下一步的項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、總體策劃思路及物業(yè)開(kāi)發(fā)建議等打下扎實(shí)的基礎(chǔ)和科學(xué)依據(jù)。目的在于使本項(xiàng)目更適合市場(chǎng)需求，知己知彼，不盲目開(kāi)發(fā)，從而使本項(xiàng)目贏在起點(diǎn)，創(chuàng)造出更為可觀的業(yè)績(jī)。 20 一、 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 【提要】 我司自 2021 年 5 月進(jìn)行 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查以來(lái)至今已歷時(shí)半年，在這個(gè)市場(chǎng)訊息瞬息萬(wàn)變的年代， XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否也發(fā)生了變化？房?jī)r(jià)與半年前比較是高了還是低了，還有沒(méi)有上漲空間？樓盤(pán)自身特點(diǎn)有何變化？下一步又如何發(fā)展？ 對(duì) XX 樓市的清晰清醒，是我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，也是我們項(xiàng)目得到成功運(yùn)營(yíng)的保證，以下我們用四個(gè)方面來(lái)系統(tǒng)地了解、分析 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （一） XX 市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)分析 【現(xiàn)狀解讀】 從 2021 年 5 月份到 2021 年 11 月份正好歷時(shí)半年， XX 的樓市卻發(fā)生著巨大的變化。如果說(shuō) 5 月的 XX 樓市處于低谷攀升階段，那么 11 月份的XX 樓市 則進(jìn)入了開(kāi)始快速發(fā)展的新階段。具體的變化特點(diǎn)可以概況為以下幾點(diǎn)： 21 價(jià)格上升幅度大 從 2021 年 5 月份的 700－ 1500 元 /平方米左右，集中在 9001100 元 /平方米左右；但到了 11 月份已基本在 1000 元 /平方米以上，集中在12001400 元 /平方米，個(gè)別已上揚(yáng)至 1600－ 1700 元 /平方米，排屋已突破2021 元 /平方米，半年內(nèi)上漲了近 20％，而且還存在較大的上漲空間，而且當(dāng)?shù)厝嗣駥?duì)于樓市也抱著看漲的心態(tài)，樓市正處于復(fù)蘇與活躍階段。 XX房?jī)r(jià)正從谷底進(jìn)入逐步上升通道，預(yù)計(jì) 2021 年房?jī)r(jià)將有可能至 1500— 1800元 /平方米，個(gè)別樓盤(pán)住宅價(jià)會(huì)突破 2021 元 /平方米大關(guān)。 目前 XX 的區(qū)域房?jī)r(jià)為：老城區(qū)（浙江商貿(mào)城為例）房?jī)r(jià)在 1500－ 1700元 /平方米；城西（水岸名苑為例）房?jī)r(jià)在 1100－ 1500 元 /平方米；城南（以新天地為例）多層均價(jià)在 1600 元 /平方米，小高層在 1400－ 1700 元 /平方米。 2021 年 XX 部分在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)對(duì)比圖 單位：元 /㎡ 時(shí) 間 浙江商貿(mào)城 敬賢山莊 新大陸 2021 年 5 月 1450 一期別墅 2500 左右 880 起 2021年 11月 1700 二期多層 均價(jià) 1300 1100 起 價(jià)格漲幅 250 約 200 220 22 戶型面積與購(gòu)房目的發(fā)生變化 XX 中高檔住宅市場(chǎng)目前形成主流供應(yīng)的戶型為 100－ 130平方米的三房、 90－ 100 平方米的二房和 140－ 160 平方米的四房及 180－ 200 平方米復(fù)式， 90 平方米以下房型開(kāi)發(fā)較少，尤以 110－ 130 平方米的三房占主力戶型。目前，本地客戶需求面積在 110－ 150 平方米之間，購(gòu)房的主要客戶為機(jī)關(guān)企事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主，以二次購(gòu)房為主。 由于以前 XX 市中高檔客戶以自建住房為主，而隨著去年以來(lái)政 府對(duì)于土地宏觀調(diào) 控政策的緊縮，自建住房逐漸困難。這一批市場(chǎng)不得不轉(zhuǎn)移到高檔公寓的購(gòu)買上來(lái)。另有一部分中高檔客戶希望購(gòu)買環(huán)境景觀、配套、地段等都比較高檔的小區(qū)，現(xiàn)正處于觀望狀態(tài)。估計(jì)在一定時(shí)間內(nèi)，XX 高檔住宅市場(chǎng)尚有發(fā)展?jié)摿Α? 客戶群善于接受新鮮事物，高層、錯(cuò)層接受度在提高 XX 的住宅類型呈現(xiàn)多元化狀況主流仍以多層建筑為主，但也開(kāi)始出現(xiàn)零星的小高層建筑，在戶型設(shè)計(jì)上以 100130 平方米三室二廳二衛(wèi)的戶型為主流，其他戶型集中在 90100 方的二室二廳一衛(wèi)。在平面設(shè)計(jì)上仍以復(fù)式、平面為主，開(kāi)始出現(xiàn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)。 XX 市房地產(chǎn)銷 售的主要客戶為 XX 本地人，主要集中在政府部門(mén)公務(wù)員、教師、經(jīng)營(yíng)戶等，外地客戶以長(zhǎng)期在 XX 投資經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主為主。由于當(dāng)?shù)厝说男愿窈婪?，喜歡追趕潮流時(shí)尚，對(duì)新鮮事物的接受程度比較快，向往大上海的居住模式，因此，高層、小高層，以及錯(cuò)層設(shè)計(jì)雖然剛出現(xiàn)，但已被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者廣泛接受，并認(rèn)為是時(shí)尚的象征。但由于高層住 23 宅還沒(méi)有現(xiàn)成居住樣板，因此對(duì)高層公攤面積大、物管費(fèi)高等實(shí)際原因一時(shí)還沒(méi)有很大反應(yīng)。 開(kāi)發(fā)公司多了，開(kāi)發(fā)規(guī)模大了，市場(chǎng)運(yùn)行也逐步規(guī)范了 由于 XX 市的住宅商品房發(fā)展逐步復(fù)蘇，消費(fèi)市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)活躍狀況，當(dāng)?shù)厝?投資購(gòu)房的意識(shí)也開(kāi)始逐步增加。許多新樓盤(pán)的銷售也紛紛開(kāi)始采用營(yíng)銷代理等分工合作的手段，銷售模式趨于成熟，無(wú)論是售樓處的裝修，樓書(shū)的設(shè)計(jì)還是銷售人員的技巧都在不斷提升中。 與半年前相比，目前的 XX 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁向規(guī)?；?、品牌化階段，外地特別是江浙一帶開(kāi)發(fā)商紛紛涌入，帶入成熟的開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)技術(shù)。 5 月份時(shí)，主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有萬(wàn)和物業(yè)、龍騰房產(chǎn)以及一些私人性質(zhì)的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)一般是零星的幾幢開(kāi)發(fā)，除萬(wàn)和城市花園和敬賢山莊外其余規(guī)模都很??；但到了 11 月份，又新增了麗豐、順達(dá)、港利、廣廈等許多有實(shí)力 大規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，而且開(kāi)發(fā)規(guī)模也出現(xiàn)了上百畝的大規(guī)模品牌化開(kāi)發(fā)，建筑面積在 10 萬(wàn)平方米左右或以上的有好幾個(gè)樓盤(pán)，如港利綠園、中南現(xiàn)代城、水岸名苑等等，城西新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)西苑世紀(jì)名門(mén)，更是一個(gè)占地 600 多畝的規(guī)?；^(qū)。 就今后長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)，由于中大規(guī)模樓盤(pán)在配套以及整體品質(zhì)塑造方面存在較多優(yōu)勢(shì)，將會(huì)受到追求居住品質(zhì)的中高檔購(gòu)房者的追捧。 城南、城西成為樓市區(qū)域發(fā)展兩大熱點(diǎn) 目前 XX 樓市形成兩大樓市熱點(diǎn)區(qū)塊：一為城西，西二環(huán)附近，新近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有水岸名苑、中南現(xiàn)代城、港利綠園以及西苑世紀(jì)名門(mén)等，集中了 5 家大型樓盤(pán)，總上市規(guī)模近 100 萬(wàn)建筑面積，其中世紀(jì)名門(mén) 24 開(kāi)發(fā)規(guī)模達(dá) 40 萬(wàn)平方米；另一塊為城南，南二環(huán)以南，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，今年出讓地塊 6 塊，新樓盤(pán)有龍騰義耕新天地、城市映象、大唐花園等，上市規(guī)模近二十萬(wàn)建筑面積，但潛在開(kāi)發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此規(guī)模?? 結(jié)論 1） XX 房?jī)r(jià)上揚(yáng)迅速，老百姓開(kāi)始關(guān)注樓市； 2）樓盤(pán)規(guī)?；?、品牌化，注重形象宣傳，廣告投入，多采用與營(yíng)銷代理合作的方式，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始激烈； 3）外地特別是江浙開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，帶入成熟的開(kāi)發(fā)技術(shù)與銷售模式； 4）小高層、錯(cuò)層設(shè)計(jì)開(kāi)始出現(xiàn)，在當(dāng)?shù)氐慕邮艹潭容^好； 5）形成了城南、城西兩大樓市熱點(diǎn)區(qū)域。 （二）、 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 需求分析 根據(jù) XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展?fàn)顩r，目前 XX 房地產(chǎn)消費(fèi)群主要為：解決住房需求、改善住房或者投資置業(yè)需求、投資需求等幾方面。 通過(guò)調(diào)研得出， XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特點(diǎn)表現(xiàn)為： 一是改善性需求將在未來(lái)市場(chǎng)中占主流，同時(shí)受房?jī)r(jià)上漲投資高回報(bào)的吸引， XX 市將會(huì)有越來(lái)越多的居民開(kāi)始涉足房地產(chǎn)投資。 二是市區(qū)拆遷力度的加大和拆遷政策的出臺(tái)，大部分拆遷戶將加入XX 市商品房需求行列。拆遷戶對(duì)商品房的需求成了 XX 市商品房需求的一大主力。 2021 年下半年 XX 房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)，與拆遷購(gòu)房需求量直接有關(guān)。 25 三是周邊縣市消費(fèi)者需求每年呈遞增趨勢(shì)。隨著 XX 城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，周邊城鎮(zhèn)居民將會(huì)越來(lái)越多選擇 XX 作為購(gòu)房地。 四是在具體需求上，區(qū)位 選擇：清潁公園、東城河附近的老城區(qū)（即本項(xiàng)目區(qū)塊），其次為城西阜南路以西。產(chǎn)品類型上：以 120～ 140 ㎡ 的 三室二廳與三室一廳戶型最受青睞。產(chǎn)品價(jià)格上：根據(jù)現(xiàn)行房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)，普遍接受的房?jī)r(jià)以 1300～ 1500 元 /平方米的居多，總價(jià)在 15～ 20 萬(wàn)之間。 潛在供應(yīng)量分析 2021 年新掛牌招標(biāo)地塊匯總： XX 市 2021 年土 地供應(yīng)基本情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 區(qū)域 地理位置 面積（畝） 起價(jià) （萬(wàn)元） 成交價(jià) （萬(wàn)元） 競(jìng)得時(shí)間 企業(yè) 1 老城區(qū) 東面東城墻路，西面規(guī)劃青云街南至阜臨路，北至民族中學(xué) 1018 1300 2021 年 3 月 安徽國(guó)銀置業(yè) 有限公司 2 老城區(qū) 東城墻路西側(cè)群眾劇場(chǎng) 東側(cè)，市醫(yī)藥局東側(cè) 475 475 溫州街房屋開(kāi) 發(fā)公司 3 老城區(qū) 清穎東路，人民西路北側(cè)，規(guī)劃河濱路南側(cè)，穎州北路西側(cè)，規(guī)劃三義街，建設(shè)街東側(cè) 31098 311148 2021 年 7 月 紹興環(huán)球房 產(chǎn) 4 老城區(qū) 人民中路北側(cè)，青穎路 南側(cè)，穎州北路西側(cè) 170 200 2021 年 7 月 XX 和華千百意購(gòu)物中心有限公司 老城區(qū) 合計(jì) 32761 313123 5 城南 規(guī)劃二道河路北側(cè)，東 清河?xùn)|側(cè) 2112 2132 2021 年 5 月 安徽天筑有限 公司 26 城南 規(guī)劃二道河路南側(cè)，規(guī)劃穎州南路東側(cè)，東清河西側(cè) 城南 規(guī)劃二道河路南側(cè)，東 清河?xùn)|側(cè) 6 城南 沙河路西側(cè)規(guī)劃二道河 北側(cè) 354 362 2021 年 5 月 XX 汽車運(yùn)輸集 團(tuán)公司 7 城南 阜南路東側(cè)，規(guī)劃穎南 大道南側(cè) 203 207 2021 年 5 月 XX 中源汽車銷售有限公司 8 城南 北京路南側(cè)，幸福路北 側(cè)，青峰機(jī)械廠西側(cè) 2516 2429 2021 年 5 月 浙江樟塘建筑集團(tuán)有限公司 9 城南 穎州南路東側(cè)，林常路北側(cè)，市建筑研究設(shè)計(jì)院南側(cè)。 327 332 2021 年 9 月 XX 億達(dá)房產(chǎn) 10 城南 穎南路南側(cè)，二道河北側(cè)，阜九路東側(cè)，規(guī)劃趙王路西側(cè) 4335 6715 2021 年 9 月 XX 天瑞房產(chǎn) 11 城南 幸福路南側(cè)規(guī)劃福利路 西側(cè) 118 2220 2021 年 7 月 XX 中鑫置業(yè)有 限公司 12 城南 南二環(huán)路南側(cè)，阜南路 東側(cè) 254 460 2021 年 9 月 XX 新偉業(yè)房產(chǎn) 13 城南 規(guī)劃二道河路南側(cè)，貫清路北側(cè)，穎州南路西側(cè)，清路東側(cè) 2021 年 7 月 XX 龍騰萬(wàn)霖房 產(chǎn) 城南合計(jì) 14 城西 西面二環(huán)路北至規(guī)劃阜 臨路 50 1935 1945 2021 年 2 月 安徽國(guó)銀置業(yè) 有限公司 15 城西 東至規(guī)劃搬井路西至西二環(huán)路北至規(guī)劃劉琦路 198000 198000 安徽凌利房產(chǎn) 16 城西 東至西二環(huán)路南至阜臨 路北至順昌路 4678 4698 2021 年 2 月 安徽中南置業(yè) 17 城西 西二環(huán)路西側(cè)西苑小區(qū) 東側(cè) 220 520 2021 年 7 月 XX 國(guó)銀置業(yè)公 司 城西合計(jì) 204833 205163 18 城北 北京西路北側(cè)，規(guī)劃紅 旗路南側(cè) 530 1338 2021 年 9 月 XX 金盛房產(chǎn) 27 19 城北 北京西路北側(cè)，規(guī)劃光 明路西側(cè) 1875 1999 2021 年 9 月 奉化市廣廈房 產(chǎn) 20 城北 北京西路北側(cè)規(guī)劃園路 西側(cè) 248 254 2021 年 5 月 安徽康鑫藥業(yè) 有限公司 21 城北 南二環(huán)路南側(cè)穎南路大 道北側(cè) 585 1502 2021 年 7 月 安徽春益房地