【正文】 這部分內(nèi)容在道路交通系統(tǒng)說明中有所涉及，除中心商業(yè)區(qū)停車數(shù)量按照大型商業(yè)配比外，居住區(qū)停車按每百戶 20~30 輛考慮，地上。商業(yè)服務(wù)包含內(nèi)容廣泛，涵蓋日常生活各個(gè)領(lǐng)域，并為銀行郵電、公廁、超市、居委會(huì)等小型公建設(shè)施提供場(chǎng)地。建筑指標(biāo)及設(shè)施條件均具體有超前性。其中，主要的公建有： 北城小學(xué)，該小學(xué)田原址遷建于⑩號(hào)地塊，處于整個(gè)舊城改造規(guī)劃用地的中心位置，距離最遠(yuǎn)點(diǎn)住宅區(qū)的服務(wù)半徑不超過 500 米，遷建后的北城小學(xué)用地有所擴(kuò)大，并擁有了 200 米跑道的球場(chǎng)。沿泉河右大堤看一面高樓一面江，蔚為壯觀。 因此，整個(gè) XXXXX 項(xiàng)目 改造的綠地體系呈 點(diǎn)、線、面綜合展開，街頭公園，各小區(qū)及組團(tuán)中心綠地以點(diǎn)狀散布于整個(gè)用地；各林蔭路及鄰近開敞空間的景觀道路呈網(wǎng)狀穿叉于用地；劉琦公園、青潁公園、泉河濱河公園，從北、東、西方向包圍舊城區(qū)，城河公園呈梭狀楔入城區(qū)中。 在各小區(qū)或組團(tuán)內(nèi)部設(shè)計(jì)有中心綠地，在中心綠地上布置步行廣場(chǎng)，親子游戲區(qū)等內(nèi)容。兩側(cè)廣告燈箱林立，空中通廊交錯(cuò)，形成獨(dú)特的商業(yè)景觀，成為舊城復(fù)興的象征。的高層商業(yè)建筑，將人流由文昌閣廣場(chǎng)引入步行主街。成為一個(gè)尺度宜人的街頭公園。 本改造方案充分利用了這些得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，并提高了沿這些自然開敞空間的土地利用強(qiáng)度，以求景觀價(jià)值的最大化。位于東城河路東側(cè)的東城河公 園盡管狹長(zhǎng)但視線深遠(yuǎn)，植被完善，經(jīng)過治理也將成為十分優(yōu)美的城市公園。用地東側(cè)的青潁公園是 XX 目前唯一的收費(fèi)公園，植被良好；用地西側(cè)的劉琦公園包含了原西城河及外城河的水系，水面開闊，植被良好。步行商業(yè)街機(jī)動(dòng)車主要依靠地下停車庫(kù)，車庫(kù)入口位于中心商業(yè)區(qū)建筑周邊外緣。每一商業(yè)建筑與相領(lǐng)商業(yè)建筑之間通過天橋相連，形成跨越機(jī)動(dòng)車道的通廊。 小區(qū)內(nèi)交通根據(jù)地塊形狀設(shè)計(jì)成環(huán)路交通或支狀路交通，實(shí)行適度人車混行，遵循通而不暢的原則，減小車行速度達(dá)到可達(dá)性與安全性的高度結(jié)合。東西走向道路主要為青潁路及郭家胡同規(guī)劃道路，道路中心交叉點(diǎn)坐標(biāo)根據(jù)修建性詳規(guī)需要略微進(jìn)行了調(diào)整。由于舊城用地北靠泉河右大堤，除泉 河大堤下路外較少穿越性交通。 （五）道路交通體系 XXXXX 項(xiàng)目 改造項(xiàng)目道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本遵循《解放北大街綜合改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了局部調(diào)整?？傆玫孛娣e76800m2，建筑面積 286600m2，四期工程包括了①、②、③、④地塊，分成二個(gè)小區(qū)，總用地面積 77400m2，總建筑面積 275800m2。三期工程是商業(yè)中心區(qū)，包括了 1 1 1 1 1 2 2 25 號(hào)地塊及已遷出和北城小學(xué)第二人民醫(yī)院分院及公安局家屬院 用地。其中⑧號(hào)、⑨號(hào)地塊合并為一個(gè)地塊，形成一完整的居住小區(qū)，其余地塊均為獨(dú)立組團(tuán)。在首期工程中包含有拆遷安置住宅。 （四）分期建設(shè) XXXXX 項(xiàng)目 改造工程總建筑面積達(dá) 1017900m2 分四期實(shí)施，其中第一期位于⑤號(hào)、⑥號(hào)、⑦號(hào)地塊，總用地 面積 63500m2，建筑面積 234900m2。其中北城小學(xué)與第二人民醫(yī)院分院地塊被安排在⑩號(hào)地塊，用地面積有所增加，公安局家屬院將統(tǒng)一安排在拆遷安置地塊。就地塊而言，為了與周邊現(xiàn)有區(qū)域形成良好過渡，本設(shè)計(jì)保留了較密的道路網(wǎng)，同時(shí)，為了避免過小的路網(wǎng)對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)的不利限制，合并了部分地塊，包括①號(hào)②地塊，③號(hào)④號(hào)地塊及⑧號(hào)⑨號(hào)地塊以形成擁有各自中心綠地的較大地塊。 本設(shè)計(jì)將住宅區(qū)沿青潁公園，泉河及劉琦公園布置保證居住生活的環(huán)境質(zhì)量，同時(shí)使中心商業(yè)區(qū)與現(xiàn)有人民路及解放路的商 業(yè)順利銜接。解放北路用地條件有限，局部用地狹小不利于大商業(yè)展開，因此本設(shè)計(jì)選擇在解放北路與東城河路之間的地塊設(shè)計(jì) 44 中心商業(yè)街，該步行街以文昌閣廣場(chǎng)為起點(diǎn)向北延伸，呈魚骨狀向兩側(cè)發(fā)散，與解放北路及東城河路相交。 （二）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本設(shè)計(jì)從 XX 解放北路舊城的區(qū)位及發(fā)展條件和目標(biāo)定位出發(fā)以步行商業(yè)街為核心，發(fā)展商住平衡的城市社區(qū)。 積極保護(hù)歷史信息，使更新的城市成為歷史的載體和歷史的延續(xù)。 發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)規(guī)模 、設(shè)施及定位領(lǐng)先的市級(jí)中心商業(yè)區(qū)，向北延伸解放南路商業(yè)，向西延伸人民路商區(qū)，形成點(diǎn)、線、面層次分明的商圈。 五、設(shè)計(jì)構(gòu)思 （一）規(guī)劃目標(biāo)及定位 基于 XX 市解放山路舊城改造用地的現(xiàn)狀調(diào)查及分析，此次詳細(xì)規(guī)劃的目標(biāo)在于以改造對(duì)舊城進(jìn)行全面更新。 四、改造條件 XX 舊城的更新改造正處于一個(gè)極好的歷史時(shí)期，實(shí)施的條件已經(jīng)或正在具備。 三、用地范圍 XX 解放北路舊城改造規(guī)劃用地位于 XX 市市中心，用地北至泉河防洪大堤，東至潁州路，西至劉琦公園，南臨人民路，規(guī)劃用地總面積。 綜合效益性原則： 根據(jù)建筑類型，綜合考慮社會(huì)、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)效益， 合理確定開發(fā)強(qiáng)度，展示與其地位相稱的城市面貌。 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 19952021 年） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（ 2021 年版） XX 市測(cè)繪管理處提供的地形圖（ 2021 年 8 月） XX 市 土 地勘測(cè)規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)提供的 XX 市掛牌土地 （ 202156 號(hào)）地塊勘測(cè)定界圖（ 2021 年 5 月） 相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)規(guī)范 二、規(guī)劃原則 特色性原則： 通過突出自然環(huán)境與城市空間環(huán)境的有機(jī)組合，強(qiáng)化整體空間環(huán)境的自然性、人文性與地方性，創(chuàng)造出自然優(yōu)美、宜人并富有地方特點(diǎn)的城市空間。 41 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《解放北大街綜合改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》（ 2021 年 8 月） 《關(guān)于 XXXXX 項(xiàng)目 改造項(xiàng)目有關(guān)問題的若干意見》 XX 人民政府辦公室?？蔂I(yíng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)，走品牌開發(fā)，引領(lǐng) XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)。 結(jié)論二： 一期項(xiàng)目的住宅定位將“新 XX、新外灘、新時(shí)尚、新生活”為主題進(jìn)行推廣，戶型定位以 100－ 140 平方米的三室二廳二衛(wèi)為主力戶型；商鋪定位：勝利北路定位為“ 女 性藝術(shù) 一條街”，河濱路定位為“休閑美食娛樂一條街”，玉石路定位為“社區(qū)配套便利服務(wù)店”。他們具有強(qiáng) 烈的改變居住現(xiàn)狀的愿望及投資購(gòu)房的潛在意識(shí)。 【小結(jié)】 經(jīng)過在 XX 市一段時(shí)間的調(diào)查、人員走訪以及對(duì)調(diào)查問卷的細(xì)致分析，我們認(rèn)為， 從當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求分析，建造有規(guī)模、有環(huán)境、物業(yè)管理良好、配套相對(duì)齊全的高品質(zhì)住宅，是有較大市場(chǎng)需求的。其購(gòu)買目的一般為自營(yíng)與出租。 產(chǎn)品選擇上： 消費(fèi)者購(gòu)買住宅時(shí)更多考慮的是地段、房?jī)r(jià)、 景觀環(huán)境，需要一個(gè)車位的為多數(shù)。 在建筑風(fēng)格上偏向現(xiàn)代風(fēng)格的設(shè)計(jì)。需求面積 81～ 160 ㎡之間 各有所好， 以 121～ 140 ㎡ 的 三室二廳與三室一廳最受青睞，錯(cuò)層因其新鮮感被廣泛接受，平面仍然是不變的主流。 選擇區(qū)域： 首選為 清潁公園、東城河附近，即 項(xiàng)目所在地 。 （二）、消費(fèi)者行為模式、心理動(dòng)機(jī)調(diào)研 根據(jù)我們對(duì) XX 目標(biāo)消費(fèi)者的再次補(bǔ)充調(diào)查，對(duì)其現(xiàn)在的消費(fèi)心理，其行為模式、心理動(dòng)機(jī)可歸納如下： 購(gòu)房時(shí)間： 大部分消費(fèi)者有在 1～ 3 年內(nèi)購(gòu)房的意向。 3） 注重現(xiàn)代生活節(jié)奏，對(duì)生活充滿 熱情，有更新居住環(huán)境和 追求高質(zhì)量生活的心理特征，是城市社會(huì)最具實(shí)力的中堅(jiān)力量。 消費(fèi)群特征分析 1） 具有較高素質(zhì)與修養(yǎng)，普遍高知高質(zhì)，崇尚文化，思維穩(wěn) 重成熟，注重居住環(huán)境的人文感和歷史感。 目標(biāo)消費(fèi)群階層范疇：政府官員、公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層人員、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、外貿(mào)從業(yè)人員等。 目標(biāo)消費(fèi)群來源：大部分為 XX 城區(qū)市民，以私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職員為主，部分為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 ，另有部分為外地人。 3）投資意識(shí)不強(qiáng)，一方面是對(duì)樓市的不解，不敢進(jìn)入，一方面收入的落后，生活水平的滯后。 普通 XX 人對(duì)樓市關(guān)注度還不夠，主要原因不過于以下幾個(gè)方面： 1） XX 樓市起動(dòng)速度很快，相關(guān)知識(shí)還未被普通老百姓所接受。但在一定高位房?jī)r(jià)下，以及出于地段、環(huán)境、規(guī)模等多方面綜合系數(shù)都較高的小區(qū)不多，一部分消費(fèi)者也處于觀望態(tài)度。 37 近期房?jī)r(jià)看漲。 需求的建筑類型：受當(dāng)?shù)亻_發(fā)水平所限， XX 市民對(duì)于住宅的需求仍然以多層為主，但排屋也被一部分客戶所追求。在地段選擇上，有較強(qiáng)的區(qū)域情結(jié)。 通過調(diào)研分析，我們形成了《消費(fèi)者問卷分析統(tǒng)計(jì)報(bào)告》（詳見附件），其中在總 體統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)上，我們又以受訪者區(qū)域不同進(jìn)行了對(duì)比分析，以此作為我們鎖定目標(biāo)消費(fèi)群的依據(jù)。在區(qū)域上，這批受訪者主要分布在項(xiàng)目周邊以及穎州北路、清河?xùn)|路上；在身份背景上，以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、教師、醫(yī)生、商鋪老板為主。通過對(duì)消費(fèi)者特征、行為模式及心理的解析，發(fā)現(xiàn)并鎖定目標(biāo)客戶群，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售起到至關(guān)重要的作用。棉織小區(qū) 穎上南路蓮池路口南 100 米 2 萬㎡， 6幢多層住宅 205 戶 多層 110120㎡ 1430－ 1580 約 30％ 望子成龍的好地方 怡和莊園 西環(huán)二路與雙清路交叉口 萬㎡，15 幢多層200 多戶 多層 120 ㎡ 996－ 1560 約 30％ 在書香中生活 明鴻花園 文峰路以北，河濱中路東側(cè) 1 幢小高層 小高 層 130 ㎡ 1280 還剩 4－ 5 套 大唐花園 道河中 路以南，穎州南路以西 3 幢多層， 5幢復(fù)式排屋約 78 戶 多層 130 ㎡ 未定 未開盤 復(fù)式 230 ㎡ 溫州街 人民西路與東城墻路交叉口 13 萬㎡多層 33 幢500 多戶 多層 90－ 100㎡ 預(yù)計(jì) 1500左右 未開盤 新休閑時(shí)代，新購(gòu)物天地 港利 浙江 商貿(mào)城 人民路與穎州路交匯處 12 萬㎡，住宅 萬㎡ 多層 80120 ㎡ 1300－ 1700 約 90％ XX 市的聚財(cái)中心 西苑義耕新天地 地理位置 － － － － － 建筑規(guī)模 － 0 － － － 周邊環(huán)境 0 － － － － 交通狀況 － － － － 0 配套設(shè)施 － － － － － （備注：“＋”表示優(yōu)于本案，“ — ”表示劣于本案，“ 0”表示與本案持平）。 世紀(jì)名門 港利 32 （二） 、 XX市樓盤分布圖 對(duì) XX 市目前在售樓盤的地理位置具體分布，以下圖作詳細(xì)描述。 主力戶型： 除別墅、排屋外，一般主力戶型面積為 80― 120 平方米，大戶型相對(duì)較少，開始出現(xiàn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)。 銷售價(jià)格： 各個(gè)樓盤的定價(jià)相對(duì)于 5 月份都有一定的提價(jià)， 多層住宅價(jià)格集中在 1300～ 1600 元 /平方米，水岸名苑（敬賢山莊二期）排屋的價(jià)格已到達(dá)了 2200 元 /平方米，預(yù)計(jì)開盤時(shí)還將繼續(xù)提升。 縱觀 XX 各個(gè)樓盤，重點(diǎn)參照以上類比樓盤，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，歸納總 結(jié)如下： 地理位置： 縱觀以上項(xiàng)目，地理位置并不是十分突出，一般位于市二、三類地段。綠園、怡和莊園、西苑同時(shí)考慮到 XX 的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較小，我們也對(duì)其他近郊樓盤進(jìn)行了調(diào)研，分別比較如下。 30 二、 項(xiàng)目比較 根據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，我們認(rèn)為對(duì)該項(xiàng)目具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)又有較強(qiáng)的參考意義的樓盤主要集中在城西（阜南路以西）和城南（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）。 另外，由于外地及浙江知名大開發(fā)商在不久的將來，將登陸 XX，XX 的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大質(zhì)的變化，也將逐步結(jié)束了 XX 多年的中小開發(fā)企業(yè)唱主角的開發(fā)時(shí)代，進(jìn)入大開發(fā)商 唱主角的社區(qū)開發(fā)時(shí)代。以往 XX 房產(chǎn)以單體、小地塊為主，盡管面積小，但五臟還必須俱全，比如綠化、會(huì)所、車庫(kù)等配套設(shè)施一樣不能少，造成了不小的浪費(fèi)。當(dāng)然并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具備異地開發(fā)的條件。 樓市步入規(guī)模開發(fā)期，二、三幢的零星開發(fā)將退出舞臺(tái)。這兩年， XX 加大城市舊城改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。本地居民以往的房產(chǎn)消費(fèi)還局限于被動(dòng)購(gòu)房，隨著居民消費(fèi)觀念的變化，改善換購(gòu)型需求和投資置業(yè)型需求將被激發(fā)強(qiáng)化。 主要基于： 第一， 消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。 最近國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文出臺(tái)的目的之一，就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)， 把房地產(chǎn)的價(jià)格盡量壓下來。 房?jī)r(jià)仍將保持適量 上漲，但上漲幅度與今年不能相比，總 體呈穩(wěn)中有升。 目前 XX 樓盤相同區(qū)塊的樓盤定位基本一致，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，高品質(zhì)樓盤與低品質(zhì)之間的價(jià)格差別也不大，消費(fèi)者的買房觀念還局限于地段的比較、面積的大小，下一階段， XX 樓市將向差異化定位發(fā)展，買樓就是買環(huán)境、買品牌、買生活方式，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、好房子不便宜的購(gòu)房思想將進(jìn)一步建立。 同時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)量直接決定了市區(qū)商品房的供應(yīng)量，本項(xiàng)目將成為市區(qū)商品房供