【正文】 。，建議在土地出讓招拍掛工作中加大宣傳力度，爭取土地以合理的價格早日成交。同時，項(xiàng)目建設(shè)完成后起到了加大生產(chǎn)環(huán)境建設(shè)和水土流失的治理力度，促進(jìn)了的可持續(xù)發(fā)展，也緩和了項(xiàng)目區(qū)域的人地矛盾，提高了項(xiàng)目區(qū)域土地的承載力，是建設(shè)兩型社會的重要舉措。項(xiàng)目建成后，社會效益顯著。并采取審慎的財務(wù)策略，降低金融政策風(fēng)險。由于項(xiàng)目建設(shè)的投資周期相對較長，公司應(yīng)在認(rèn)真分析市場變換的同時，把握開發(fā)節(jié)奏，縮短建設(shè)周期，根據(jù)市場和政策的變換進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 公司應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行充分調(diào)研和可行性論證，保證項(xiàng)目決策和市場定位的正確性和準(zhǔn)確性。控制各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量和成本，加快銷售速度及資金回籠，降低開發(fā)成本以減少經(jīng)營風(fēng)險。，如消費(fèi)政策、信貸政策、利率政策、稅收政策等都影響本項(xiàng)目的順利完成。、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、開工建設(shè)、竣工驗(yàn)收之間較長周期的特點(diǎn)，將給企業(yè)產(chǎn)生較大資金壓力，從而帶來潛在的經(jīng)營風(fēng)險。，將給公司帶來經(jīng)營上的風(fēng)險。在確保建設(shè)工程質(zhì)量的確前提下努力降低工程投資，是本項(xiàng)目取得較好收益的關(guān)鍵，應(yīng)引起項(xiàng)目投資方足夠的重視。序號項(xiàng)目基本方案銷售收入經(jīng)營成本資金投入5%5%5%5%5%5%1財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）（稅前）2財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）（稅后）3財務(wù)內(nèi)部收益（稅前）%%%%%%%4財務(wù)內(nèi)部收益（稅后）%%%%%%%5投資回收期(年)（稅后）從表141中可以看出，土地出讓收入及建設(shè)投資因素變動對項(xiàng)目的財務(wù)評價指標(biāo)影響較大，而經(jīng)營成本因素變動對項(xiàng)目財務(wù)評價指標(biāo)的影響較小，說明土地出讓收入和建設(shè)投資是影響項(xiàng)目財務(wù)效益的主要因素。第十三章 不確定性分析本項(xiàng)目的財務(wù)敏感性分析，主要分析銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本等單因素變動時，對項(xiàng)目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、累計(jì)財務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期的影響程度。（含建設(shè)期2年），小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，這表明投資能按時收回。財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表1，根據(jù)該表計(jì)算以下財務(wù)評價指標(biāo)：所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）為1,；所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）。財務(wù)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)的借款以及還款情況確定。對于還建房的建設(shè)成本在對應(yīng)土地出讓收入和配套商業(yè)銷售時進(jìn)行攤銷，攤銷比例按相應(yīng)的銷售面積比例結(jié)轉(zhuǎn)。本項(xiàng)目成本費(fèi)用主要為土地出讓金、建設(shè)成本攤銷、銷售費(fèi)用以及財務(wù)費(fèi)用。該項(xiàng)目營業(yè)稅稅率5%，城建稅、教育費(fèi)附加分別為應(yīng)納營業(yè)稅總額的5%、3%，以及項(xiàng)目商服配套物業(yè)銷售土地增值稅等，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，營業(yè)稅金及附加總額為3,。本項(xiàng)目還建房12樓作為配套商服務(wù)物業(yè)進(jìn)行銷售，面積計(jì)8580㎡，根據(jù)**縣的水平，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均單價為11,000元/㎡，于項(xiàng)目期第36年分四期進(jìn)行銷售，項(xiàng)目配套商服物業(yè)銷售收入9,。第十二章 財務(wù)評價**縣****舊城改造還建房項(xiàng)目為對**縣****老城區(qū)進(jìn)行拆遷改造，征用商住建設(shè)用地20畝并新建拆遷安置房還建給原老城區(qū)居民，對****拆遷后規(guī)劃整理好的地塊進(jìn)行出讓。綜上所述，建設(shè)投資構(gòu)成如下表：序號項(xiàng)目名稱計(jì)算說明金額（萬元）備注1第一部分、房屋拆除費(fèi)用　 第一年投入2第二部分、還建房用地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用　2, 第一年投入3第三部分、工程費(fèi)用　3, 第二年投入4第四部分、工程建設(shè)其他費(fèi)用　 第二年投入5第一部分+第二部分+第三部分+第四部分　6, 　6預(yù)備費(fèi)6=5*3% 基本預(yù)備費(fèi)率為3%7建設(shè)投資合計(jì)7=5+66, 　8建設(shè)期利息　 　9項(xiàng)目總投資　6, 　本項(xiàng)目擬借貸資金5000萬元。預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的3%計(jì)算。(詳見下表)工程名稱建筑面積概算價值（萬元）平方米單價（元/㎡）備注（㎡）建筑安裝合計(jì)13樓8, 1, 建安單方造價46樓8, 1, 78樓6, 1, 910樓6, 1, 配套工程道路 　 　給排水　　 　　電力電信　綠化小品 　 　建筑面積30, 2, 3, 1, 配套工程分?jǐn)倖畏皆靸r（房屋）D、。B、拆除****及新征用的原****處舊建筑共35300平方米，每平方米拆除費(fèi)為35元。、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程投資，參照當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價指標(biāo)估算。（4）建設(shè)拆遷還建房小區(qū)道路、綠化等室外工程；（5）建設(shè)拆遷還建房小區(qū)室外供電、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程。序號進(jìn)度內(nèi)容時間（年、月）第一年第二年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度1立項(xiàng)及可研階段　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2初步設(shè)計(jì)與審查　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)及審定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4土地拆遷補(bǔ)償階段　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5建筑工程施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6水電設(shè)備安裝　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7驗(yàn)收交付使用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第十一章 投資估算依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括：（1）征用商住建設(shè)用地20畝；（2）拆除****及新征用的原****處舊建筑共35300平方米（其中，拆除居民舊房17700平方米，拆除公產(chǎn)房17600平方米）；（3）于****原****㎡。；；；；；；。一般的物業(yè)管理可提供三種服務(wù)：一是公共性服務(wù)，二是代辦性服務(wù)，三是特約性服務(wù)。本項(xiàng)目的環(huán)境評價以具有環(huán)境評價資格的單位作出的環(huán)境評價報告為依據(jù)。綜上所述，項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)期對周圍環(huán)境會產(chǎn)生一定程度的影響，在全面落實(shí)各項(xiàng)保護(hù)措施情況下將污染影響可降至最小程度。要求住戶形成垃圾分類袋裝處理的習(xí)慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門處理。在國家環(huán)境保護(hù)局環(huán)控[(1994)]345號文《關(guān)于在全國開展固體廢物申報登記工作的通知》及《固體廢物申報登記工作指南》，固體廢物分為危險廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998年國家環(huán)境保護(hù)周，國家經(jīng)貿(mào)委和公安部聯(lián)合頒發(fā)了《國家危險廢物名錄》。本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為項(xiàng)目所在地聲環(huán)境質(zhì)量，使其滿足GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中3類標(biāo)準(zhǔn)要求。其主要污染物為COD、BOD，SS、動植物油，污染物的產(chǎn)生濃度均超過了GBS9781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的一級標(biāo)準(zhǔn)要求。本項(xiàng)目生活耗能擬采用燃?xì)饣螂娔?，廚房油煙塵將采用負(fù)壓集中排煙道排放。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行GBl252390《建筑施工場界噪聲限值》中的各項(xiàng)規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。因此項(xiàng)目施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行；建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前15日內(nèi)向所在地轄區(qū)環(huán)保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》，經(jīng)批準(zhǔn)后方可開工。還有運(yùn)輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項(xiàng)目擬采用的部分施工機(jī)械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值(GBl252390)見表81。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中一級標(biāo)準(zhǔn)，對受納水體有一定的影響。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水中BODCOD、懸浮物，超過GB89781996《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中一級標(biāo)準(zhǔn)。為此要求項(xiàng)目施工時，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實(shí)行封閉式施工，對有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)灑水降塵，車輛出工地時應(yīng)進(jìn)行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運(yùn)輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。第八章 環(huán)境影響分析、法規(guī)a.《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》b.《中華人民共和國水污染防治法》c.《中華人民共和國大氣污染防治法》d