【正文】 資金籌措，資金主要由兩個(gè)來(lái)源渠道：，占總投資的30%；二是商請(qǐng)銀行貸款44140萬(wàn)元，占總投資的70%。 項(xiàng)目總投資，%，（），%；，%，%。預(yù)備費(fèi)：按8%計(jì)列。工程建設(shè)其它費(fèi)用，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）征地拆遷費(fèi)用，詳見(jiàn)第9章，征地拆遷及安置。 估算依據(jù)1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》；1999年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》；2010年《重慶工程造價(jià)信息》；項(xiàng)目業(yè)主提供的相關(guān)資料。參加投標(biāo)的施工單位不得少于5家，參加投標(biāo)的工程建設(shè)管理單位、監(jiān)理單位不得少于3家。 施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求工程建設(shè)管理單位資質(zhì)：甲級(jí)施工單位資質(zhì)：一級(jí)施工監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí) 招標(biāo)信息發(fā)布公告及其它需公告的信息應(yīng)按政府要求在指定的媒體上公開發(fā)布。 招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招投標(biāo)文件規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開招標(biāo)形式確定工程建設(shè)管理單位、施工單位和監(jiān)理單位。2013年8月，工程竣工驗(yàn)收。2011年1月－2012年3月，完成全部拆遷安置補(bǔ)償工作。中心現(xiàn)有人員能夠滿足工作開展的需求，不需新增人員。征地拆遷科：負(fù)責(zé)征地拆遷事項(xiàng)；規(guī)劃設(shè)計(jì)科：負(fù)責(zé)聯(lián)系規(guī)劃設(shè)計(jì)單位及相關(guān)主管部門，協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做好規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；工程建設(shè)科：負(fù)責(zé)工程實(shí)施的具體工作；辦公室：負(fù)責(zé)后勤保障；財(cái)務(wù)室：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。機(jī)構(gòu)功能：為企事業(yè)單位盤活存量土地服務(wù)，有利于加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進(jìn)企業(yè)改革；規(guī)范土地交易行業(yè)行為和土地市場(chǎng)的統(tǒng)一管理，加快舊城改造步伐，防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，加強(qiáng)政府對(duì)土地利用和供應(yīng)的有效調(diào)控能力。超過(guò)搬遷期限拒不搬遷的，將依照《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)拆遷主管部門裁決。獎(jiǎng)勵(lì)住宅：凡在動(dòng)遷期限內(nèi)前10天搬遷的獎(jiǎng)勵(lì)9000元／戶，從第11天起每延后一天每天每戶減少獎(jiǎng)勵(lì)50元，超過(guò)搬遷期限的不予獎(jiǎng)勵(lì)；非住宅：在前10天內(nèi)搬遷（或簽協(xié)議）的獎(jiǎng)勵(lì)200元／平方米，第11－20天搬遷（或簽協(xié)議）的獎(jiǎng)勵(lì)150元／平方米，后10天內(nèi)搬遷（或簽協(xié)議）的獎(jiǎng)勵(lì)100元／平方米，超過(guò)搬遷期限的不予獎(jiǎng)勵(lì)。非住宅：搬家補(bǔ)助費(fèi)發(fā)兩次，按合法建筑面積30元／平方米。被拆除房屋的裝飾物，由所有人（或使用人）自行拆除，不予補(bǔ)償；不能自行拆除或拆除后喪失使用價(jià)值的，給予適當(dāng)補(bǔ)償（由雙方協(xié)商或按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的金額進(jìn)行補(bǔ)償）。對(duì)住宅戶他處無(wú)住房并屬自住的，建筑面積低于35平方米的按35平方米計(jì)算（如有非住宅產(chǎn)權(quán)房，住宅非住宅合并計(jì)算面積），其差額面積由拆遷人按拆除房屋住宅評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償，直接補(bǔ)償給私房產(chǎn)權(quán)人或公房使用人。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。給予一次性貨幣安置。 拆遷補(bǔ)償、安置貨幣安置按合法建筑面積給予一次性貨幣安置，舊房?jī)r(jià)格按房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的拆遷價(jià)格為準(zhǔn)。 補(bǔ)償安置方案本項(xiàng)目為土地整治工程建設(shè)，不新建房屋，因此住宅一律實(shí)行貨幣安置。項(xiàng)目對(duì)該部分測(cè)算主要依據(jù)國(guó)家相關(guān)征地拆遷的規(guī)定，作好基礎(chǔ)資料調(diào)查統(tǒng)計(jì)，盡可能提高準(zhǔn)確度。施工垃圾、廢水處理：在項(xiàng)目施工承包合同中應(yīng)有不得造成環(huán)境污染的內(nèi)容，施工隊(duì)伍的固體垃圾應(yīng)作掩埋處理，生活廢水須處理后才能排放農(nóng)田，溝渠和江河。噪聲污染防治：在需高填深挖等工程相對(duì)集中的場(chǎng)地，除必須連續(xù)作業(yè)的工程項(xiàng)目，一般不應(yīng)安排深夜加班施工，以免過(guò)分影響周圍居民休息。 運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響本項(xiàng)目為土地一級(jí)整治，不實(shí)施下步開發(fā)方案，因此不考慮運(yùn)營(yíng)期影響。環(huán)境空氣施工期的環(huán)境空氣污染主要是揚(yáng)塵，施工過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵、粉塵對(duì)施工地段附近有明顯影響，但施工期短，影響是可逆的。生態(tài)環(huán)境工程沿線地區(qū)為城市區(qū)域，植被覆蓋率不高，無(wú)野生動(dòng)物，顯示城市生態(tài)特征。8 環(huán)境保護(hù) 施工對(duì)環(huán)境的影響社會(huì)環(huán)境該項(xiàng)目的建設(shè)造成一定范圍的人口遷移，給當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)暫時(shí)的不利影響。 m2。本項(xiàng)目可根據(jù)具體情況，對(duì)普通居民住宅可采用手工拆除方案，對(duì)廠房可采取人工與機(jī)械相結(jié)合的方案或機(jī)械拆除方案。如此由上而下，一層一層往下拆。即先拆最次要的受力構(gòu)件，然后拆除次之受力構(gòu)件，最后拆主要受力構(gòu)件。屋頂板或樓板傳力給屋架或梁，屋架或梁傳力給磚墻或柱，磚墻或柱傳力給基礎(chǔ)。一般說(shuō)來(lái)房屋的結(jié)構(gòu)組成，由屋頂板或樓板、屋架或梁、磚墻或柱、基礎(chǔ)四大部分組成。機(jī)械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者為了加速拆除則采用破壞性拆除方法，如用液壓錘、液壓剪、挖土機(jī)或重錘錘擊等機(jī)械拆除方式。人工與機(jī)械相結(jié)合的方案拆除對(duì)象：混合結(jié)構(gòu)多層樓房拆除順序：屋頂防水和保溫層→屋頂混凝土和預(yù)制樓板→屋頂梁→頂層磚墻→樓層樓板→樓板下的梁→下層磚墻，如此逐層往下拆，最后拆基礎(chǔ)。至于磚墻的拆除方法一般不許用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必須采用推倒或拉倒的方法，必須有人統(tǒng)一指揮，待人員全部撤離到安全地方才可進(jìn)行。拆除方法：人工用簡(jiǎn)單的工具，如倒鏈、撬棍、大錘、鐵鍬、瓦刀等。人工拆除方案拆除對(duì)象：磚木結(jié)構(gòu)平房。工程量統(tǒng)計(jì)采用網(wǎng)格法計(jì)算東部小區(qū)的土石方工程量，計(jì)算結(jié)果：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110 m3。（4）墻身沿長(zhǎng)度每隔10~20m設(shè)一道寬20mm（沉降縫）伸縮縫，縫處塞以瀝青防水層，或嵌入涂以瀝青的木板。（3）若基底土為弱土或地基承載力達(dá)不到設(shè)計(jì)值時(shí)，應(yīng)采用換土夯實(shí)或其它人工地基。地面荷載q=10KN/m2，r=18KN/m 3，基底摩擦系數(shù)f＝。設(shè)計(jì)標(biāo)高根據(jù)袁茄路（經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目區(qū)域）平均道路標(biāo)高267m提高1m作為東部場(chǎng)地平整的基準(zhǔn)標(biāo)高。 場(chǎng)地排水暢通，考慮建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度。用地采用臺(tái)階布置形式，盡量節(jié)約土石方量，考慮挖填方量平衡，以減少運(yùn)土和棄土量。 場(chǎng)地平整原則 合理確定場(chǎng)地標(biāo)高，減少土石方工程量根據(jù)袁茄路道路標(biāo)高（253m－275m）為基準(zhǔn)標(biāo)高，各個(gè)地塊采用不同的豎向布置形式，合理確定場(chǎng)地標(biāo)高。（3）東中部：面積約40000平方米，場(chǎng)地標(biāo)高261－267左右，場(chǎng)地內(nèi)部也較為平坦，與周邊道路標(biāo)高大致相同，但該區(qū)域中西側(cè)有一小山坡，高差約11m左右，并延伸出紅線范圍。（1）西北部：面積約82000平方米的場(chǎng)地，場(chǎng)地標(biāo)高從270－276m左右，中部有規(guī)劃的城市支路穿過(guò)，基本不需要作平整。7 土地整治方案 現(xiàn)狀概述為達(dá)到土地出讓的五通一平的條件，項(xiàng)目土地整治部分包括編號(hào)為N29N30－N31－N31F9F9F9F9F96和F98十個(gè)地塊內(nèi)原有房屋進(jìn)行拆除，并對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行平整。項(xiàng)目施工條件良好。 不良地質(zhì)作用場(chǎng)區(qū)現(xiàn)為建成區(qū)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，未見(jiàn)滑坡、泥石流、危巖崩塌等不良地質(zhì)作用?！?，無(wú)霜期360天，年降雨量1100～1300mm。 建設(shè)條件主要工程建設(shè)內(nèi)容為舊城改造區(qū)場(chǎng)地平整，場(chǎng)地面積不大，現(xiàn)性質(zhì)為城市建設(shè)用地，建設(shè)條件良好。 建設(shè)內(nèi)容拆遷安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置居民426戶； m2；拆遷企事業(yè)單位4家；舊城改造場(chǎng)地整治，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110m3。5 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模舊城改造規(guī)模：根據(jù)重慶市人民政府渝府地［2003］15號(hào)文關(guān)于X區(qū)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行土地整治儲(chǔ)備的批復(fù)，本項(xiàng)目涉及的舊城改造區(qū)域包括X—石坪橋—水碾片區(qū)N29N30－N31－N31F9F9F9F9F96和F98。基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)勢(shì)X—石坪橋—水碾片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，通過(guò)袁茄路拓寬工程的實(shí)施，道路兩側(cè)配套管網(wǎng)工程將同步改造建設(shè)，X片區(qū)供電、給排水、供氣、通訊均由市政管網(wǎng)供給，滿足未來(lái)使用的需求。輕軌二號(hào)線及224（朝天門交通廣場(chǎng)－陶瓷市場(chǎng)）、225（大坪－陳家壩）、918（松樹橋－九宮廟）、252（園丁小區(qū)－綠洲龍城）等多路公交線通過(guò)該區(qū)域。東部與重慶市動(dòng)物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，擁有極佳的區(qū)位條件。本項(xiàng)目位于重慶主城核心區(qū)，距重慶主城副中心楊家坪僅1km距離，區(qū)位條件非常突出，土地出讓前景非常良好。重慶市主城區(qū)居住用地需求（1）規(guī)劃居住用地平均容積率：統(tǒng)一按2考慮；（2）居住用地需求：住宅商品房總需求/規(guī)劃居住用地平均容積率＝18262萬(wàn)平方米/2＝9131ha。規(guī)劃人均居住面積根據(jù)建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《2020我們住什么樣的房子－－中國(guó)全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》，為小康社會(huì)定義了城鎮(zhèn)人均居住面積為35平方米。在未來(lái)的11年內(nèi)，主城區(qū)城市常住人口將增加320萬(wàn)人。另一方面，我市十分重視對(duì)重慶這座老工業(yè)基地城市的環(huán)境凈化與保護(hù)，“藍(lán)天”、“碧水”、“綠地”、“寧?kù)o”四大行動(dòng)的加速推進(jìn)使重慶的人居環(huán)境得到較大改善，“十一五”期間，我市將繼續(xù)推進(jìn)這四大工程，我們有理由相信，重慶的山水一定會(huì)更加美麗，她的獨(dú)特魅力將會(huì)吸引更多的人士到重慶置業(yè)、定居?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速和環(huán)境友好城市建設(shè)的推進(jìn)為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)完善的基礎(chǔ)設(shè)施是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。十多年來(lái)，重慶的城市競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力已得到較大提高，對(duì)周邊地區(qū)的輻射與帶動(dòng)作用逐步增強(qiáng)。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高將為我市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。目前，%，按照建設(shè)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)的要求，預(yù)計(jì)在2020年重慶城市化率將達(dá)到80%左右，每年將有50－60萬(wàn)農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)為城市人口；重慶市現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20平方米（根據(jù)重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，按常住人口測(cè)算，由于統(tǒng)計(jì)口徑不同形成數(shù)據(jù)不統(tǒng)一），同時(shí)，根據(jù)重慶市城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，到2020年將達(dá)到人均住宅面積35平方米的目標(biāo)，因此從2007－2020年平均每年將有3000多萬(wàn)平方米的新增住房需求。通過(guò)多年培育，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費(fèi)看，住房與汽車、教育等已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這種支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)一段較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的持續(xù)快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)樓盤品質(zhì)更為優(yōu)秀，建筑更具檔次，給城市居民提供了和諧、恬靜、溫馨的居家場(chǎng)所。近些年，掀起了濱江、濱湖、山居樓盤開發(fā)熱潮，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一大批高質(zhì)量、高品位的山水樓盤。與其他平原城市相比，重慶的江水綿延曲折，江岸線更具魅力，充滿韻味。整個(gè)城市建筑依山傍水，層疊錯(cuò)落，別有意味。 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析重慶正逐步建設(shè)成為宜居城市重慶主城坐落在長(zhǎng)江與嘉陵江的交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市就建在這山水之間。2007年以來(lái)，重慶市城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善使得重慶市房增價(jià)值進(jìn)一步提升，尤其是2007年6月成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)后，更加堅(jiān)定了市場(chǎng)信心，旺盛的需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。此外位于中梁山玉清寺彭家大田的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，成交面積1萬(wàn)平方米，成交價(jià)格僅為2070元/平方米。12月X區(qū)商品房成交均價(jià)4070元/平方米，%，%，其中住宅均價(jià)3546元/平方米，%，%。二手面方面，%，%。%，%，住宅仍占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。%，%。%，%，新開工面積增幅不高，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年商品房市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)有所減緩。進(jìn)入12月，國(guó)家宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)，《土地儲(chǔ)備管理辦法》的出臺(tái)將加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，金融方面，存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率二率齊動(dòng)，開發(fā)融資難度將繼續(xù)加大，此外受央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的影響，居民住房消費(fèi)日趨理性，X區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定。從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，受房貸新政的影響，2007年年底到2008年年初重慶樓市將會(huì)處于淡季階段。成交量最大的時(shí)間段是7－9月，主要是受新特區(qū)政策影響。表3－1　2007年全市商品房市場(chǎng)整體供求情況（面積單位：萬(wàn)平方米、套數(shù)單位：套、價(jià)格單位：元/平方米 ）時(shí)間上市面積（萬(wàn)M2）成交面積（萬(wàn)M2）成交比成交套數(shù)成交均價(jià)（元/ M2 ）1：1191935241： 1016433481： 1075533671： 1589534221： 1727936371： 1664238031： 228863884311： 2595340801： 2381539771： 1022744231381：1581444251421：108864865供求關(guān)系：2007年重慶商品房市場(chǎng)總體來(lái)看明顯是供不應(yīng)求的局面。重慶的新特區(qū)實(shí)際是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗(yàn)區(qū)，特區(qū)實(shí)質(zhì)在于加快重慶城市化進(jìn)程，在新特區(qū)政策之后主城區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)縣客源增長(zhǎng)較多。新特區(qū)政策出臺(tái)后，大量的外地投資客涌入重慶，他們的出現(xiàn)正式重慶樓市爆發(fā)的導(dǎo)火索。根據(jù)最新消息，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，確定第二套房以家庭為單位界定。9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱“927新政”)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，其中主要針對(duì)購(gòu)買“第二套房”提出了一些建議。重慶市結(jié)合自身實(shí)際，堅(jiān)決貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控決策，采取一系列有效措施，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)控開發(fā)總量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2007年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，總體上保持了“四個(gè)基本協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重基本協(xié)調(diào)；商品房住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)基