改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-07 04:53本頁(yè)面
【正文】 結(jié)論該項(xiàng)目市場(chǎng)情況好，政府支持力度大，是及時(shí)切入市場(chǎng)的好機(jī)遇；該項(xiàng)目前期運(yùn)作已經(jīng)成熟，啟動(dòng)資金小，盈利能力大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，利潤(rùn)和收益情況良好；市場(chǎng)、財(cái)務(wù)和各種因素分析可行，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。稅務(wù)分析 定州市稅務(wù)局稅收征收標(biāo)準(zhǔn)： 1）營(yíng)業(yè)稅：銷售收入的5%； 2）所得稅：預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為10%，所得稅率為25% （按預(yù)征計(jì)算，現(xiàn)已改為據(jù)實(shí)）； 3）土地增值稅：銷售收入的1%預(yù)征；項(xiàng)目完成后，按有關(guān)規(guī)定清算。（詳見附件7）一期項(xiàng)目最大現(xiàn)金流出現(xiàn)在12月，現(xiàn)金流為2780萬元。一期工程分為兩期，以規(guī)劃路為界分為一期A1和一期A2區(qū)。投資收益分析項(xiàng)目單位數(shù)值單價(jià)總額（萬元）道路路面㎡120元/㎡道路便道磚㎡50元/㎡道路路燈根485000元/根24排水管網(wǎng)m350元/m市政供水㎡23090020元/㎡市政供電㎡23090020元/㎡天然氣㎡23090025元/㎡幼兒園㎡1500900元/㎡135熱交換站、燃?xì)庹{(diào)壓站（含設(shè)備）㎡20037門診、物業(yè)、文化活動(dòng)場(chǎng)所㎡10001200120公共綠地㎡50006030鍋爐房（含設(shè)備）3臺(tái)10噸10畝土地800合計(jì)㎡㎡1）一期項(xiàng)目公建情況和投資成本 2）一期項(xiàng)目成本和投資情況一期項(xiàng)目占地面積265畝，實(shí)施部分占地面積248畝，、宅基地上有住戶151戶，㎡，㎡、㎡，㎡、㎡，㎡，㎡，㎡，㎡（1050個(gè)），㎡。整個(gè)社區(qū)改造工程基礎(chǔ)設(shè)施和地區(qū)級(jí)公建配套由我公司統(tǒng)一實(shí)施，費(fèi)用由各個(gè)小區(qū)分?jǐn)?。楊莊子社區(qū)項(xiàng)目改造占地規(guī)模為1450畝地，建設(shè)規(guī)模為112萬㎡，屬超大型社區(qū)。由于供需不平衡，購(gòu)房人挑選余地不大，從土地市場(chǎng)上看，定州城區(qū)內(nèi)無地可供，只能從盤活存量建設(shè)用地上下功夫，為此市政府今年推出了以“楊莊子社區(qū)”為代表的城中村改造計(jì)劃，在改善居民生活條件，改變城市面貌的同時(shí)提高了土地供應(yīng)量。如選空地，對(duì)相關(guān)部門匯報(bào)也是拆遷。 項(xiàng)目定性是根據(jù)總體改造的性質(zhì)而定，實(shí)現(xiàn)開閑地還是拆遷可以視實(shí)際情況而定。 啟動(dòng)資金很低就能獲得整個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的啟動(dòng)資金獲益率是一般項(xiàng)目不可企及的。 啟動(dòng)資金為2780萬元。在辦理土地手續(xù)后，如需資金，已有融資機(jī)構(gòu)支持。啟動(dòng)資金用量和計(jì)劃（1）根據(jù)政府導(dǎo)向、項(xiàng)目捆綁招標(biāo)、分步實(shí)施的原則，實(shí)繳出讓金按起步區(qū)面積計(jì)算，起步區(qū)出讓金暫按16萬元/畝（評(píng)估價(jià)40萬元/畝的40%）測(cè)算為3500萬元，（半個(gè)月內(nèi)返還90%）預(yù)計(jì)2009年12月份使用。楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期總體計(jì)劃一期項(xiàng)目分一期A1區(qū)和一期A2區(qū)施工，一期A1區(qū)計(jì)劃2009年9月開工建設(shè)，2009年12月主體工程封頂，2010年11月竣工驗(yàn)收。保定隆基泰和、碧桂園，保定兵團(tuán)，近兩年外地開發(fā)商相繼在定州拿地，可以看出開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可。6）從近兩年市場(chǎng)供需情況看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。定州市按照建設(shè)中等城市的規(guī)劃實(shí)行項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，今后不再審批零散項(xiàng)目，只能盤活存量建設(shè)用地，預(yù)期未來土地供應(yīng)量小，土地升值潛力大。3）河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃，把定州列為全省十二個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的中等城市。七、項(xiàng)目規(guī)劃情況1）總體規(guī)劃情況（見附件3 楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃圖） 2）一期項(xiàng)目規(guī)劃情況（見附件4）八、項(xiàng)目開發(fā)土地升值潛力初步評(píng)估1）楊莊子社區(qū)改造位于城市規(guī)劃的主導(dǎo)發(fā)展方向，東接商業(yè)區(qū)、西接工業(yè)區(qū)，是城市規(guī)劃的重要的住宅區(qū)，周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，適宜居住。項(xiàng)目分析結(jié)論1）利好因素較多，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)起到正面的推動(dòng)作用。l 本案東南部的人民公園風(fēng)景城剛基本售完，這個(gè)樓盤的定位屬于中高檔商品住宅項(xiàng)目，但該項(xiàng)目因?yàn)榍捌诠ぷ饔?jì)劃分期實(shí)施。l 該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售形勢(shì)普遍看好近幾年，周邊項(xiàng)目（如通達(dá)莊園、世紀(jì)花園、名仕嘉苑、通達(dá)紫芳園等）的暢銷表明，該區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢(shì)普遍看好。l 大多數(shù)人們普遍認(rèn)可在該區(qū)域購(gòu)房置業(yè)市場(chǎng)研究表明，從打算購(gòu)房的位置偏好方面看，在西城區(qū)開發(fā)商品住宅被大部分人普遍看好。3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）l 被確立為定州市十大民心工程之一西城住宅小區(qū)（即楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目）被確定為定州市“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，也是市政府的十大民心工程之一。 l 作為外地開發(fā)商初次進(jìn)駐定州市場(chǎng)，開發(fā)商的信任度將略遜于本土開發(fā)企業(yè)。l 啟動(dòng)資金少該項(xiàng)目采取“雙方合作”方式開發(fā)，社區(qū)出地，我公司出資，共同開發(fā)，項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金大約為2780萬元。l 土地取得價(jià)格低由于楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目享受定州市城中村改造政策，土地出讓金90%返還。l 交通便利緊鄰的中山路、中興路、博陵街都是城市主干道，中山路有3路公交車通過，博陵街有4路公交車通過。總體位于市中心繁華商業(yè)區(qū)與西部工業(yè)區(qū)之間，處于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上。項(xiàng)目自身分析1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）l 規(guī)模宏大，能產(chǎn)生聚居效應(yīng)和規(guī)模效益。 定州區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，在河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃中定州被列入優(yōu)先支持發(fā)展的中等城市，近兩年有不少做生意和周邊縣市的人前來投資購(gòu)房，也增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。推算三年內(nèi)有效需求量約為300400萬平米。178。 定州市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，產(chǎn)品檔次低、配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)不到位。l 楊莊子社區(qū)居委會(huì)已經(jīng)對(duì)居民的房屋產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行了登記，還遷房屋面積按照已登記的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。風(fēng)險(xiǎn)控制：l 該項(xiàng)目是按照政府“捆綁招標(biāo)”的程序確定項(xiàng)目的中標(biāo)人，中標(biāo)人是項(xiàng)目的法人，擁有項(xiàng)目的全部權(quán)益。l 實(shí)物還遷可以控制拆遷安置成本。l 市政府積極性非常高，把楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目列入“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和十大民心工程。取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 1）項(xiàng)目“捆綁招標(biāo)”中標(biāo)后，由于土地為毛地，拆遷時(shí)間不好把控。一是社區(qū)黨支部有威信，二是社區(qū)工作扎實(shí)。出讓金報(bào)價(jià)已經(jīng)趨于次要地位，因?yàn)榇蟛糠忠颠€，這為我們從程序上拿到項(xiàng)目提供了有利條件；l 基礎(chǔ)工作扎實(shí)。而這次大規(guī)模的舊城改造組織實(shí)體是社區(qū)，這是我們工作的著眼點(diǎn)和立腳點(diǎn)；l 政府支持力度。根據(jù)以上原則項(xiàng)目運(yùn)作程序保障措施：l 基層關(guān)系基礎(chǔ)。5）項(xiàng)目運(yùn)作程序保障根據(jù)定州市加快城中村改造的思路，原則是政府主導(dǎo) 、整體規(guī)劃、規(guī)模改造、市場(chǎng)運(yùn)做、捆綁建設(shè)、依法推進(jìn)、分步實(shí)施。 分期簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用權(quán)證；216。包括改造方案和規(guī)劃方案、企業(yè)業(yè)績(jī)、出讓金報(bào)價(jià)等；216。 設(shè)定投標(biāo)條件。 政府主導(dǎo)，社區(qū)組織，進(jìn)行“打捆招標(biāo)”準(zhǔn)
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