【正文】 18。（五）加強(qiáng)與社會(huì)、政府相關(guān)管理部門的溝通。因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。（三）進(jìn)一步深入市場(chǎng)調(diào)查研究，并提出可行的項(xiàng)目營(yíng)銷策略，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作提供市場(chǎng)方面的支持。發(fā)展商除密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。在設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分重視市場(chǎng)的變化，盡可能的保證項(xiàng)目的靈活性，以提高對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)的應(yīng)變能力。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，與必要的報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出以下建議：由于市場(chǎng)調(diào)研深度有限，本項(xiàng)目各種費(fèi)用估算均是初步的。綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好、社會(huì)效益顯著、環(huán)境效益明顯，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的和可行的。該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在建設(shè)過程中和投入運(yùn)營(yíng)后，能拉動(dòng)諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步；該項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)營(yíng)對(duì)xxxx區(qū)同行能起到積極的示范作用；項(xiàng)目對(duì)增加地方稅收、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等均有積極的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目社會(huì)效益良好。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理、建筑方案優(yōu)良、使用功能完善建設(shè)進(jìn)度適宜。 第十二章 結(jié)論與建議一、研究結(jié)論本項(xiàng)目業(yè)主實(shí)力雄厚、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)力量強(qiáng)、企業(yè)知名度高、品牌形象好，對(duì)本項(xiàng)目的成功建設(shè)奠定基礎(chǔ)。（二）項(xiàng)目的建設(shè)將為xxxx區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供經(jīng)驗(yàn)，有利于xxxx區(qū)房地產(chǎn)的整體發(fā)展。對(duì)于項(xiàng)目的潛在購(gòu)買者來說，項(xiàng)目的建設(shè)能夠滿足他們的消費(fèi)需求，為他們提供一個(gè)更好的消費(fèi)選擇。二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析根據(jù)地區(qū)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的建設(shè)中主要涉及兩類人群的利益，即當(dāng)?shù)鼐用衽c潛在的購(gòu)買者。（三）項(xiàng)目的建設(shè)可為其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，有利于提高xxxx區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平xxxx區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)相比重慶市內(nèi)其他區(qū)域來說，起步相對(duì)較晚，發(fā)展尚不成熟，很多方面有待于進(jìn)一步規(guī)范和完善。 第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析（一）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升項(xiàng)目所在地區(qū)的居住環(huán)境水平現(xiàn)階段項(xiàng)目地塊周圍環(huán)境較差，擬項(xiàng)目布局合理，配套設(shè)施完善，將大大提升這一地區(qū)的居住環(huán)境水平。（五）合理按進(jìn)度計(jì)劃，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目正如前面分析的那樣，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源于開發(fā)期中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化。（三）經(jīng)營(yíng)階段嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，采用靈活的經(jīng)營(yíng)策略，化解系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，如宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，同時(shí)將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，吸引更多的有真實(shí)需求的客戶。因此要有足夠的資金來開發(fā)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、環(huán)境因素等。（四）銷售與經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)在該階段主要可能會(huì)遇到銷售時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格策略不合理的風(fēng)險(xiǎn)，住房出讓率地的風(fēng)險(xiǎn)以及意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目勘查設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)在前一個(gè)階段決策的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊作出合理的規(guī)劃分區(qū)，景觀的安排，建筑風(fēng)格的確定，戶型的設(shè)計(jì)都會(huì)直接影響到小區(qū)的品質(zhì)，影響住房銷售情況。結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，可能存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：（一）投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在此表中主要列出了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中的開發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌措、銷售收入、銷售稅金及附加、總成本費(fèi)用、利潤(rùn)總額、所得稅、稅后利潤(rùn)和土地增殖稅，以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的投資利潤(rùn)率、稅后投資利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。項(xiàng)目貸款50%，按5年期銀行同期貸款利率計(jì)息，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，故本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，但經(jīng)濟(jì)效益甚微，幾乎剛好與投資持平。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域附近的城市建設(shè)、居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。根據(jù)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表（）、全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（），計(jì)算得出以下靜態(tài)指標(biāo)：稅前投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/總投資額*100%＝％稅后投資利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn)/總投資額*100%＝％。：銷售稅金及附加估算表（單位：萬元）序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2012 2013 20141 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 教育稅及附加 交易手續(xù)費(fèi) 印花稅 3 凈收入 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）分析依據(jù)分析依據(jù)為建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。○2可銷售面積項(xiàng)目可銷售建筑面積約88184平方米，其中住宅部分約61380平方米，商鋪部分約12604平方米，457車位可供銷售。2）商鋪單價(jià)的確定根據(jù)實(shí)際調(diào)研建議本項(xiàng)目商鋪均價(jià)(按建筑面積計(jì)算)為：6000元/平方米。)1 開發(fā)成本 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 拆遷費(fèi)用 建安工程費(fèi) 開發(fā)期間費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 開發(fā)費(fèi)用 建設(shè)管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 合計(jì) 四、資金籌措，企業(yè)自有資金、銀行貸款分別占50%。為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。開發(fā)費(fèi)用=建設(shè)管理費(fèi)+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用=。銷售費(fèi)用類似工程項(xiàng)目來估算按50元/m2列計(jì)。（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用，按5年期銀行貸款利率計(jì)息。按2%計(jì)提。（七）開發(fā)成本開發(fā)成本=前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建安工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=。：開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)率 總額（萬元） 1 城市建設(shè)配套費(fèi) 0 02 人防異地建設(shè)費(fèi) 0 03 規(guī)劃局手續(xù)費(fèi) 　 4 工程監(jiān)理費(fèi) 　 5 工程保險(xiǎn)費(fèi) % 6 白蟻預(yù)防費(fèi) 　 7 建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi) % 8 房屋建筑面積測(cè)繪費(fèi) 　 　 合計(jì) 　 （六）不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)定為4%。：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 金額 單方造價(jià)（元/㎡） 工程量1 道路、廣場(chǎng) 1000 2 管網(wǎng) 20 3 燃?xì)?室外) 10 4 景觀工程 20 5 綠地 200 6 夜間照明系統(tǒng)工程 7 其他配套 　 合計(jì) 　 ?。╅_發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。：建筑安裝工程費(fèi)表 序號(hào) 內(nèi)容 總額（萬元） 單方費(fèi)用（元/㎡） 面積（㎡） 1 建筑工程費(fèi) 88184 住宅建筑 6138 1000 61380 商業(yè) 1100 12604　 地下車庫(kù) 1680 142002 安裝工程 給排水工程 40 88184 消防工程 40 88184 強(qiáng)電工程 35 88184 弱電工程 30 88184 燃?xì)夤こ? 35 88184 智能化工程 22 881763 填方工程 4 涵洞工程 568 　 合計(jì) 　 ?。ㄎ澹┗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路，綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)