【正文】 （三）建設(shè)條件分析地質(zhì)環(huán)境條件①地形、地貌以及不良地質(zhì)現(xiàn)象xxxx區(qū)地處中丘陵和川東平行嶺谷的交接地帶。因此，該項(xiàng)目建設(shè)必要性明顯。（二）是提升城市形象的需要項(xiàng)目拆遷地塊處212國(guó)道旁，是xxxx北大門，是xxxx城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無(wú)停車場(chǎng)，許多車輛?？繃?guó)道線上，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴(yán)重?fù)p害城市形象，阻礙城市發(fā)展。征地完成后，公司在三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運(yùn)站、職工宿舍、食堂等一萬(wàn)多平米的生產(chǎn)生活用房。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 。三、研究?jī)?nèi)容本項(xiàng)目研究?jī)?nèi)容主要包括如下：（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析；（二）項(xiàng)目建設(shè)的充分性分析；（三）在項(xiàng)目規(guī)劃方案基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目建設(shè)方案；（四）圍繞項(xiàng)目的建設(shè)方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行細(xì)分，按成本單元進(jìn)行估算； （五）為保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，配合項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度設(shè)計(jì)合理的融資方案，在滿足項(xiàng)目開發(fā)資金需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金成本最小化；（六）在項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)（含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)等方面）的基礎(chǔ)上，總結(jié)項(xiàng)目投資的可行性，對(duì)項(xiàng)目整體實(shí)施提出建議。開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、。從2010年06月到2014年05月。該項(xiàng)目建成后，稍有盈利，%，%。該公司成立于1950年，更名前為原xxxx縣搬運(yùn)公司，系中型集體企業(yè)，公司職工主要由社會(huì)無(wú)業(yè)人員和回城知青組成，職工人數(shù)最多時(shí)達(dá)2000余人，公司辦公室、客運(yùn)站、汽修廠原來(lái)設(shè)在塔耳門繁華鬧市區(qū)，80年代初縣政府決定將公司主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)地遷至交通街三角花園，、經(jīng)營(yíng)和辦公用地。再者，三角花園范圍內(nèi)有加油站一座，消防間距嚴(yán)重不足，就像定時(shí)炸彈一樣埋藏在居民區(qū)和鬧市區(qū)，隨時(shí)可能引發(fā)特大安全隱患。江城公司在城市拆遷過(guò)程中，開拓思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為xxxx今后拆遷管理工作提供了有益的借鑒和啟示。同時(shí)xxxx舊城改造的力度加大，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。全境地貌大致分為平行嶺谷和平緩丘陵兩大類型：東南邊緣之華鎣山區(qū)為平等嶺谷地形；西北部廣大地區(qū)，屬川中丘陵盆地，為平緩丘陵地型。境內(nèi)的東部山區(qū)降水量偏多，西部地區(qū)偏少。“十一五”期末，渠化嘉陵江、渠江、涪江三江航道320公里，初步形成“一干兩支”航運(yùn)體系；初步建成重慶五大重要港之一的xxxx港，為在遠(yuǎn)期把 xxxx打造成為合遂南廣經(jīng)濟(jì)圈航運(yùn)中心打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著開發(fā)進(jìn)度的加大，消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域接受程度越來(lái)越高?！鲰?xiàng)目輻射區(qū)域有限本項(xiàng)目離屬于舊城拆遷，不利于做高端市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位造成影響。（四）項(xiàng)目威脅分析（Threats）■未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大xxxx區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)業(yè)也逐步進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，隨著該區(qū)約城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)者，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 　 88184 100% 　　 其中：計(jì)容積率建筑面積 m178。（二）組織機(jī)構(gòu)圖根據(jù)業(yè)主的實(shí)際情況和項(xiàng)目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為如圖6－1所示的模式。共計(jì)3人。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及招標(biāo)方案一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)工期自立項(xiàng)之日起至項(xiàng)目全面建成并投入使用。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)的住宅、公共配套等建筑物、構(gòu)筑物、環(huán)境綠化及水、電、氣綜合管網(wǎng)等全部工作內(nèi)容。：建筑安裝工程費(fèi)表 序號(hào) 內(nèi)容 總額（萬(wàn)元） 單方費(fèi)用（元/㎡） 面積（㎡） 1 建筑工程費(fèi) 88184 住宅建筑 6138 1000 61380 商業(yè) 1100 12604　 地下車庫(kù) 1680 142002 安裝工程 給排水工程 40 88184 消防工程 40 88184 強(qiáng)電工程 35 88184 弱電工程 30 88184 燃?xì)夤こ? 35 88184 智能化工程 22 881763 填方工程 4 涵洞工程 568 　 合計(jì) 　 ?。ㄎ澹┗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水，供電，環(huán)衛(wèi)，排污，小區(qū)道路，綠化設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費(fèi)用。按2%計(jì)提。為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。項(xiàng)目貸款50%，按5年期銀行同期貸款利率計(jì)息，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，故本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，但經(jīng)濟(jì)效益甚微，幾乎剛好與投資持平。（四）銷售與經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)在該階段主要可能會(huì)遇到銷售時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格策略不合理的風(fēng)險(xiǎn)，住房出讓率地的風(fēng)險(xiǎn)以及意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。（五）合理按進(jìn)度計(jì)劃，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目正如前面分析的那樣，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來(lái)源于開發(fā)期中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化。對(duì)于項(xiàng)目的潛在購(gòu)買者來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的建設(shè)能夠滿足他們的消費(fèi)需求，為他們提供一個(gè)更好的消費(fèi)選擇。該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，在建設(shè)過(guò)程中和投入運(yùn)營(yíng)后，能拉動(dòng)諸多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步；該項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)營(yíng)對(duì)xxxx區(qū)同行能起到積極的示范作用；項(xiàng)目對(duì)增加地方稅收、提供就業(yè)機(jī)會(huì)等均有積極的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目社會(huì)效益良好。發(fā)展商除密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。18。（三）進(jìn)一步深入市場(chǎng)調(diào)查研究，并提出可行的項(xiàng)目營(yíng)銷策略，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作提供市場(chǎng)方面的支持。綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好、社會(huì)效益顯著、環(huán)境效益明顯，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的和可行的。（二）項(xiàng)目的建設(shè)將為xxxx區(qū)其他房地產(chǎn)開發(fā)商提供經(jīng)驗(yàn)，有利于xxxx區(qū)房地產(chǎn)的整體發(fā)展。 第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)社會(huì)的效益影響分析（一）該項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升項(xiàng)目所在地區(qū)的居住環(huán)境水平現(xiàn)階段項(xiàng)目地塊周圍環(huán)境較差，擬項(xiàng)目布局合理，配套設(shè)施完善，將大大提升這一地區(qū)的居住環(huán)境水平。本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、環(huán)境因素等。四、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在此表中主要列出了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中的開發(fā)產(chǎn)品投資、資金籌措、銷售收入、銷售稅金及附加、總成本費(fèi)用、利潤(rùn)總額、所得稅、稅后利潤(rùn)和土地增殖稅，以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中的投資利潤(rùn)率、稅后投資利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率和投資回收期等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。：銷售稅金及附加估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2012 2013 20141 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 教育稅及附加 交易手續(xù)費(fèi) 印花稅 3 凈收入 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）分析依據(jù)分析依據(jù)為建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。)1 開發(fā)成本 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 拆遷費(fèi)用 建安工程費(fèi) 開發(fā)期間費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 2 開發(fā)費(fèi)用 建設(shè)管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 合計(jì) 四、資金籌措，企業(yè)自有資金、銀行貸款分別占50%。（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用，按5年期銀行貸款利率計(jì)息。：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 金額 單方造價(jià)（元/㎡） 工程量1 道路、廣場(chǎng) 1000 2 管網(wǎng) 20 3 燃?xì)?室外