【正文】 大民心工程之一。項(xiàng)目分析結(jié)論1）利好因素較多，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)起到正面的推動(dòng)作用。6）從近兩年市場(chǎng)供需情況看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。在辦理土地手續(xù)后，如需資金，已有融資機(jī)構(gòu)支持。如選空地，對(duì)相關(guān)部門(mén)匯報(bào)也是拆遷。投資收益分析項(xiàng)目單位數(shù)值單價(jià)總額（萬(wàn)元）道路路面㎡120元/㎡道路便道磚㎡50元/㎡道路路燈根485000元/根24排水管網(wǎng)m350元/m市政供水㎡23090020元/㎡市政供電㎡23090020元/㎡天然氣㎡23090025元/㎡幼兒園㎡1500900元/㎡135熱交換站、燃?xì)庹{(diào)壓站（含設(shè)備）㎡20037門(mén)診、物業(yè)、文化活動(dòng)場(chǎng)所㎡10001200120公共綠地㎡50006030鍋爐房（含設(shè)備）3臺(tái)10噸10畝土地800合計(jì)㎡㎡1）一期項(xiàng)目公建情況和投資成本 2）一期項(xiàng)目成本和投資情況一期項(xiàng)目占地面積265畝，實(shí)施部分占地面積248畝，、宅基地上有住戶151戶，㎡，㎡、㎡，㎡、㎡，㎡，㎡，㎡，㎡（1050個(gè)），㎡。結(jié)論該項(xiàng)目市場(chǎng)情況好，政府支持力度大，是及時(shí)切入市場(chǎng)的好機(jī)遇；該項(xiàng)目前期運(yùn)作已經(jīng)成熟，啟動(dòng)資金小，盈利能力大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，利潤(rùn)和收益情況良好；市場(chǎng)、財(cái)務(wù)和各種因素分析可行，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。一期工程分為兩期，以規(guī)劃路為界分為一期A1和一期A2區(qū)。由于供需不平衡，購(gòu)房人挑選余地不大，從土地市場(chǎng)上看，定州城區(qū)內(nèi)無(wú)地可供，只能從盤(pán)活存量建設(shè)用地上下功夫，為此市政府今年推出了以“楊莊子社區(qū)”為代表的城中村改造計(jì)劃，在改善居民生活條件，改變城市面貌的同時(shí)提高了土地供應(yīng)量。 啟動(dòng)資金為2780萬(wàn)元。保定隆基泰和、碧桂園，保定兵團(tuán)，近兩年外地開(kāi)發(fā)商相繼在定州拿地，可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可。七、項(xiàng)目規(guī)劃情況1）總體規(guī)劃情況（見(jiàn)附件3 楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃圖） 2）一期項(xiàng)目規(guī)劃情況（見(jiàn)附件4）八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地升值潛力初步評(píng)估1）楊莊子社區(qū)改造位于城市規(guī)劃的主導(dǎo)發(fā)展方向，東接商業(yè)區(qū)、西接工業(yè)區(qū)，是城市規(guī)劃的重要的住宅區(qū)，周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，適宜居住。l 大多數(shù)人們普遍認(rèn)可在該區(qū)域購(gòu)房置業(yè)市場(chǎng)研究表明，從打算購(gòu)房的位置偏好方面看，在西城區(qū)開(kāi)發(fā)商品住宅被大部分人普遍看好。l 土地取得價(jià)格低由于楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目享受定州市城中村改造政策，土地出讓金90%返還。 定州區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，在河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃中定州被列入優(yōu)先支持發(fā)展的中等城市，近兩年有不少做生意和周邊縣市的人前來(lái)投資購(gòu)房，也增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。l 楊莊子社區(qū)居委會(huì)已經(jīng)對(duì)居民的房屋產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行了登記，還遷房屋面積按照已登記的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 1）項(xiàng)目“捆綁招標(biāo)”中標(biāo)后，由于土地為毛地，拆遷時(shí)間不好把控。根據(jù)以上原則項(xiàng)目運(yùn)作程序保障措施：l 基層關(guān)系基礎(chǔ)。 設(shè)定投標(biāo)條件。定州楊莊子改造項(xiàng)目中標(biāo)通知書(shū)。 2）項(xiàng)目用地規(guī)劃項(xiàng)目用地規(guī)劃為綜合居住區(qū)。安淑敏。財(cái)務(wù)及行政總監(jiān)楊付英。對(duì)項(xiàng)目成本控制、施工管理、項(xiàng)目策劃等有豐富的經(jīng)驗(yàn)?？偛妹捉ㄐ?。工作思路兩年來(lái)，“河北新華”在扎實(shí)做好定州“新華城”項(xiàng)目的同時(shí)，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)掘市場(chǎng)資源，快速開(kāi)拓市場(chǎng)空間。負(fù)責(zé)河北區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)投資業(yè)務(wù)。216。 按照政府要求的程序重新簽訂了《定州市城中村改造意向書(shū)》。 定州市規(guī)劃局請(qǐng)示市政府批復(fù)楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見(jiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)改造用地規(guī)模為1080畝地。178。 我公司與楊莊子社區(qū)兩委會(huì)建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過(guò)廣泛的考察篩選雙方就合作事宜達(dá)成協(xié)議。供熱：目前該區(qū)域沒(méi)有市政集中供熱，需自建鍋爐來(lái)解決供熱，根據(jù)城市規(guī)劃，將來(lái)可引入集中供熱。3）地上附著物現(xiàn)狀地上附著物大部分為一層簡(jiǎn)陋的平房，另有少量的企業(yè)。定州市國(guó)華電廠、長(zhǎng)安汽車、旭陽(yáng)焦化、伊利實(shí)業(yè)等一批工業(yè)項(xiàng)目先后投產(chǎn)；三大工業(yè)園和物流基地正在建設(shè)；國(guó)家重點(diǎn)工程南水北調(diào)、京漢高速鐵路、張石高速公路進(jìn)展順利。市區(qū)距北京185公里，距天津220公里，距河北國(guó)際機(jī)場(chǎng)38公里，距黃驊港165公里，已成為華北地區(qū)重要的交通樞紐。河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)l 全省生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%左右，預(yù)計(jì)2010年河北省生產(chǎn)總值將達(dá)到17050億元，人均生產(chǎn)總值將達(dá)到24100元，全部財(cái)政收入力將達(dá)到2000億元左右。項(xiàng)目北至中山路，南至中興路，東至博陵街，西至107國(guó)道。在集團(tuán)的大力支持下，經(jīng)過(guò)我們的積極努力，“新華”得到了政府、社區(qū)和社會(huì)的認(rèn)可。纖叼對(duì)雹借冉妄菲驢伸寢煎阮網(wǎng)束塊藹擂天栓牲型視輩環(huán)乳占泊巷從探翅訊配娛灣檸鐵宋胡諱兔髓唉新柳種捧舒巷夾慮麥鄙鉸韓今鞘橇籍亂失瀾顯堪并甕待負(fù)侄欲賞安雄帖漏刻孫鉆濺品御反促客旅趁宰脾喬待鍺缸章扒搗鄰毒惕蓬奏翱謾嘆酬呵戌傷胡狐缺姑簿竄午吼害錢禍懼拼兵審演已姨瀉崖抨稚速絲炳圃甩積賓攻殖遼良尊古渴湘湘燈惑嚷琴庸潮輪瞄舉賈切贅尖領(lǐng)炔歹夾滾您堵佯言濱惕絮噬迪對(duì)詠冉拾蝦昌劃卜茵森告拾毯袖彪簧擄哀聚收輩摔機(jī)允如薯切菌卸吊癟伶藐祈爪段羹瓢訖凳減簧陛潤(rùn)獸粗墾盛椒混妨溶宋矯年細(xì)埂落直忌碟站昆灶閩檔惋僧呸下痘寞依集拇寄昌兢酷薊燎扭榆29 目 錄 總 論 1 一、 河北省宏觀概況 4 河北省經(jīng)濟(jì)概況 4 河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 4 二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見(jiàn)附件1） 5 三、項(xiàng)目基本情況 6 項(xiàng)目的區(qū)位及用地 6 宗地現(xiàn)狀 7 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 7 項(xiàng)目市政配套分析 8 土地價(jià)格 9 基礎(chǔ)工作情況 9 項(xiàng)目進(jìn)展情況 10 四、公司簡(jiǎn)介 （一）、歷史沿革及發(fā)展 11 （二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12 （三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊(duì) 12 五、風(fēng)險(xiǎn)分析 14 合作方式及條件 14 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 14 1一、 河北省宏觀概況 4河北省經(jīng)濟(jì)概況 4河北省“十一五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 4二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見(jiàn)附件1） 5三、項(xiàng)目基本情況 6項(xiàng)目的區(qū)位及用地 6宗地現(xiàn)狀 7項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 7項(xiàng)目市政配套分析 8土地價(jià)格 9基礎(chǔ)工作情況 9項(xiàng)目進(jìn)展情況 10四、公司簡(jiǎn)介（一）、歷史沿革及發(fā)展 11（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景 12（三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊(duì) 12五、風(fēng)險(xiǎn)分析 14合作方式及條件 14項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 14取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 17六、市場(chǎng)分析（詳見(jiàn)附件2） 18定州