【正文】 006030鍋爐房（含設(shè)備）3臺10噸10畝土地800合計㎡㎡1）一期項目公建情況和投資成本 2）一期項目成本和投資情況一期項目占地面積265畝，實施部分占地面積248畝，、宅基地上有住戶151戶，㎡，㎡、㎡，㎡、㎡，㎡，㎡，㎡，㎡（1050個），㎡。在辦理土地手續(xù)后，如需資金，已有融資機構(gòu)支持。項目分析結(jié)論1）利好因素較多，對項目開發(fā)會起到正面的推動作用。l 交通便利緊鄰的中山路、中興路、博陵街都是城市主干道，中山路有3路公交車通過，博陵街有4路公交車通過。風險控制：l 該項目是按照政府“捆綁招標”的程序確定項目的中標人，中標人是項目的法人，擁有項目的全部權(quán)益。5）項目運作程序保障根據(jù)定州市加快城中村改造的思路，原則是政府主導 、整體規(guī)劃、規(guī)模改造、市場運做、捆綁建設(shè)、依法推進、分步實施。市政府對楊莊子社區(qū)舊城改造項目總體規(guī)劃方案的批復。高級工程師?！靶氯A集團”副總經(jīng)理，中共黨員，高級工程師。公司愿景發(fā)掘非熱點城市地產(chǎn)價值，避免因局部泡沫而大起大落。216。 社區(qū)居委會向定州市項目審批大廳請示進行社區(qū)改造申請，項目審批大廳登記。項目評估地價為40萬/畝，因此。宗地現(xiàn)狀1）四至范圍東至博陵街，南至中興路，西至舊107國道，北至中山路。二、定州市宏觀概況（定州市詳細宏觀概況詳見附件1）定州位于河北省中部，京津之翼，保石之間?！裎鞒菂^(qū)和楊莊子社區(qū)兩級班子根據(jù)市委、市政府的精神，通過一年多的工作，社區(qū)改造居民積極性非常之高，已形成了非改造不可的勢態(tài)。正在加快中等城市建設(shè)步伐，積極推進城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時，定州的經(jīng)濟社會發(fā)展取得突破性進展，城市正在進入快速發(fā)展時期。該項目為城中村改造項目，總體改造占地面積1450畝，其中一期占地面積為265畝。定州下轄13個鎮(zhèn)、9個鄉(xiāng)、3個城區(qū)，507個行政村，現(xiàn)總?cè)丝?30萬人,總面積1280平方公里。項目起步區(qū)地上附著物詳見下表：附著物數(shù)量備注居民住宅137處閑散空置土地124畝小企業(yè)14家項目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施河北農(nóng)大中獸醫(yī)學院、雛鷹幼兒園、西關(guān)小學、定州二中、市委黨校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施協(xié)和醫(yī)院、第二醫(yī)院、眼科醫(yī)院商業(yè)設(shè)施大世界、時代廣場金融設(shè)施中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行市場農(nóng)機一條街、外貿(mào)倉庫、大世界超市文化設(shè)施定州電影院公園人民公園體育設(shè)施河北農(nóng)大體育館項目市政配套分析1）道路情況項目北臨貫通定州東西的主干道——中山路，路寬30米，向東直達定州市商業(yè)中心；西接107國道，路寬大約20米。178。216。 河北省人民政府把該項目已批復為建設(shè)用地。創(chuàng)造資源整合條件，架構(gòu)資本運營平臺。負責的項目有天津梅江區(qū)片改造項目、天津郊縣大型居住區(qū)等。市人大專職委員。河北省人民政府關(guān)于建設(shè)用地的批復，冀政轉(zhuǎn)征函【2008】0328號。我們和社區(qū)已簽訂了合作協(xié)議，進行了大量的社區(qū)工作。六、市場分析（詳見附件2）定州市房地產(chǎn)市場概況178。l 政府支持力度大市政府把該項目列入定州市“十一五”重點項目，近期組織多次會議研究社區(qū)改造問題。2）教育氛圍濃郁周邊有眾多幼兒園、小學，由省重點中學定州二中，緊鄰省重點大學河北農(nóng)業(yè)大學定州校區(qū)。1） 土地出讓金320萬元2） 契稅128萬元3） 過渡費151萬元4） 拆遷補償周轉(zhuǎn)費用2181萬元216。（見附件6）㎡，項目總投資69827萬元，項目啟動資金大約2780萬元。我公司首先選擇一個投入少見效快的區(qū)域作為起步區(qū)開發(fā)建設(shè)，標準要高，見效要快，為整體開發(fā)創(chuàng)造條件，提升地塊升值潛力。（2）起步區(qū)占地248畝，大部分為實物還遷，盡量增大實物部分，減少資金用量。l 王莊子項目明年下半年要上市，由于項目位于京廣鐵路以西，交通不便利，對項目基本形不成威脅。l 周邊有眾多城市公共配套設(shè)施項目附近有銀行、電信營業(yè)廳、多個加油站、大型蔬菜批發(fā)市場、醫(yī)院、郵政分局、公安派出所、街道辦事處等。2）項目“捆綁招標”中標后，繳納為起步區(qū)248畝土地的出讓金，因為是打捆招標，新華為中標人、項目法人、實施單位，保證了總體改造范圍的權(quán)益。 進入項目實施階段。定州市市委、市政府舉辦項目招商會，河北新華房地產(chǎn)公司與定州市西城區(qū)辦事處簽訂了《定州市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》。顧問委員杜濟軍。副總裁閆和聲。（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景公司定位通過與專業(yè)投資管理公司的合作，重點在河北投資住宅物業(yè)，發(fā)掘三、四線城市物業(yè)的地產(chǎn)價值，獲得長期經(jīng)營收益和資產(chǎn)增值及運作收益。 定州市建設(shè)局招標辦，發(fā)布楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造項目法人招標公告。216。為調(diào)動開發(fā)企業(yè)的積極性，市政府將根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同地段把收取的土地出讓金按比例返還，用于項目的改造建設(shè)，具體返還比例90%。根據(jù)定州市舊城改造的政策，納入舊城改造范圍內(nèi)的社區(qū)集體建設(shè)用地全部變更為國有建設(shè)用地，原土地使用人繼續(xù)使用。以擴權(quán)市縣為重點，優(yōu)先支持定州等基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位條件優(yōu)越、帶動作用強、產(chǎn)業(yè)特色突出的12個市縣率先發(fā)展，定州市為河北省重點發(fā)展城市之一?！窈颖笔≌雅鷱驮擁椖坑玫貫閲薪ㄔO(shè)用地。房地產(chǎn)市場空間大，需求旺盛，價格增長快。（四）楊莊子社區(qū)改造項目情況 楊莊子社區(qū)改造項目總體情況規(guī)劃范圍占地：1450畝?，F(xiàn)城區(qū)人口達到30萬人（加上居住城區(qū)的農(nóng)業(yè)人口約計35萬人，%，建成區(qū)規(guī)模22平方公里，）。項目東側(cè)為貫通定州南北方向的主干道——博陵街，向南直接達環(huán)城路。 我公司開始深入到社區(qū)調(diào)研，掌握總體情況，論證起步工程。 由白市長組織市職能部門召開楊莊子社區(qū)改造項目專題會議，責成市規(guī)劃局、西城區(qū)、楊莊子社區(qū)、新華公司盡快拿出科學、合理的改造實施方案。216。戰(zhàn)略布點在沿線區(qū)域城市及其周邊中等縣市，重點對保定市、石家莊市及區(qū)域重要縣市，有效開展市場研究和項目考察論證，進行項目資源儲備，做好項目運作準備。項目經(jīng)理張偉東。曾在定州市負責規(guī)劃建設(shè)管理工作，曾任定州市建委主任，在定州有良好的社會資源。4）項目法人及土地使用權(quán)確定程序216。而這次大規(guī)模的舊城改造組織實體是社區(qū)，這是我們工作的著眼點和立腳點；l 政府支持力度。 定州市房地產(chǎn)市場起步較晚，產(chǎn)品檔次低、配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務不到位。l 啟動資金少該項目采取“雙方合作”方式開發(fā)，社區(qū)出地，我公司出資，共同開發(fā)，項目前期啟動資金大約為2780萬元。3）河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃，把定州列為全省十二個重點發(fā)展的中等城市。 啟動資金很低就能獲得整個項目，該項目的啟動資金獲益率是一