改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-19 04:53:59 本頁(yè)面
【正文】 了具體的部署和指示。●經(jīng)公司積極運(yùn)作，與楊莊子社區(qū)雙方就城中村改造一事簽訂了協(xié)議。正在加快中等城市建設(shè)步伐，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時(shí)，定州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得突破性進(jìn)展，城市正在進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，需求旺盛，價(jià)格增長(zhǎng)快。之后，我們積極與市政府、西城區(qū)政府以及相關(guān)各部門建立了良好的關(guān)系。市政府分別組織召開了楊莊子城中村改造的動(dòng)員大會(huì)和楊莊子城中村改造整體規(guī)劃會(huì)議，并責(zé)成市規(guī)劃局對(duì)楊莊子城中村改造規(guī)劃問(wèn)題拿出具體方案，加快了城中村改造的節(jié)奏。●西城區(qū)和楊莊子社區(qū)兩級(jí)班子根據(jù)市委、市政府的精神，通過(guò)一年多的工作，社區(qū)改造居民積極性非常之高，已形成了非改造不可的勢(shì)態(tài)。（四）楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目情況 楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目總體情況規(guī)劃范圍占地：1450畝。社會(huì)消費(fèi)品零售總額3396億元，增長(zhǎng)15%。其中“一線”地區(qū)力爭(zhēng)達(dá)到47%左右。二、定州市宏觀概況（定州市詳細(xì)宏觀概況詳見(jiàn)附件1）定州位于河北省中部，京津之翼，保石之間。現(xiàn)城區(qū)人口達(dá)到30萬(wàn)人（加上居住城區(qū)的農(nóng)業(yè)人口約計(jì)35萬(wàn)人，%，建成區(qū)規(guī)模22平方公里，）。2006年全市生產(chǎn)總值達(dá)140億元。 到2010年,定州將建成冀中地區(qū)有輻射力和影響力的現(xiàn)代化中等城市，定州市與石、保互補(bǔ)，形成冀中城市帶；全市城市化率達(dá)到45%，城區(qū)規(guī)模達(dá)到50平方公里，城區(qū)人口達(dá)到50萬(wàn)人。宗地現(xiàn)狀1）四至范圍東至博陵街，南至中興路，西至舊107國(guó)道，北至中山路。項(xiàng)目東側(cè)為貫通定州南北方向的主干道——博陵街，向南直接達(dá)環(huán)城路。燃?xì)猓涸谥猩轿髀?、博陵街、中興路有直徑600的中壓天然氣管道，可以選擇引入天燃?xì)夤艿馈Ｍ恋貎r(jià)格 1）安置費(fèi)用社區(qū)提供土地，我公司負(fù)責(zé)全部投資。項(xiàng)目評(píng)估地價(jià)為40萬(wàn)/畝，因此。 我公司開始深入到社區(qū)調(diào)研，掌握總體情況，論證起步工程。 我公司積極與市政府、西城區(qū)政府以及相關(guān)各部門建立良好的關(guān)系。我公司還組織定州市相關(guān)部門到天津考察項(xiàng)目，包括華苑、梅江、華明鎮(zhèn)等，對(duì)我公司有了更充分的了解，對(duì)我公司前期所做的工作表示認(rèn)同，支持我公司對(duì)楊莊子社區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)。 社區(qū)居委會(huì)向定州市項(xiàng)目審批大廳請(qǐng)示進(jìn)行社區(qū)改造申請(qǐng)，項(xiàng)目審批大廳登記。 由白市長(zhǎng)組織市職能部門召開楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目專題會(huì)議，責(zé)成市規(guī)劃局、西城區(qū)、楊莊子社區(qū)、新華公司盡快拿出科學(xué)、合理的改造實(shí)施方案。會(huì)上揚(yáng)莊子社區(qū)做了專門匯報(bào)。 定州市市委、市政府舉辦項(xiàng)目招商會(huì)，河北新華房地產(chǎn)公司與定州市西城區(qū)辦事處簽訂了《定州市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》216。216。216?！?“新華集團(tuán)”恪守誠(chéng)信為本，秉承“和諧、創(chuàng)新、卓越、共贏”的企業(yè)理念，遵循“構(gòu)建卓越空間，引領(lǐng)未來(lái)生活”的企業(yè)宗旨，腳踏實(shí)地，奮力拼搏，取得了驕人業(yè)績(jī)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期考察論證，決定對(duì)定州楊莊子社區(qū)進(jìn)行投資改造建設(shè)。公司愿景發(fā)掘非熱點(diǎn)城市地產(chǎn)價(jià)值，避免因局部泡沫而大起大落。戰(zhàn)略布點(diǎn)在沿線區(qū)域城市及其周邊中等縣市，重點(diǎn)對(duì)保定市、石家莊市及區(qū)域重要縣市，有效開展市場(chǎng)研究和項(xiàng)目考察論證，進(jìn)行項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，做好項(xiàng)目運(yùn)作準(zhǔn)備。對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)及政策精通，對(duì)企業(yè)管理、項(xiàng)目操作有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)和決策能力。曾在部屬設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)技術(shù)和項(xiàng)目監(jiān)理工作，在大型國(guó)際投資公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理工作，曾任項(xiàng)目經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理、房地產(chǎn)總經(jīng)理等職?！靶氯A集團(tuán)”副總經(jīng)理，中共黨員，高級(jí)工程師。項(xiàng)目經(jīng)理張偉東。高級(jí)工程師。營(yíng)銷總監(jiān)魏立京。高級(jí)工程師。曾在定州市負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)管理工作，曾任定州市建委主任，在定州有良好的社會(huì)資源。又按照政府要求的程序重新簽訂了《定州市城中村改造意向書》。定州市規(guī)劃局請(qǐng)示批復(fù)楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見(jiàn)，主管市長(zhǎng)已批復(fù)。市政府對(duì)楊莊子社區(qū)舊城改造項(xiàng)目總體規(guī)劃方案的批復(fù)。4）項(xiàng)目法人及土地使用權(quán)確定程序216。 政府主導(dǎo)，社區(qū)組織，進(jìn)行“打捆招標(biāo)”準(zhǔn)備工作；216。包括改造方案和規(guī)劃方案、企業(yè)業(yè)績(jī)、出讓金報(bào)價(jià)等；216。5）項(xiàng)目運(yùn)作程序保障根據(jù)定州市加快城中村改造的思路，原則是政府主導(dǎo) 、整體規(guī)劃、規(guī)模改造、市場(chǎng)運(yùn)做、捆綁建設(shè)、依法推進(jìn)、分步實(shí)施。而這次大規(guī)模的舊城改造組織實(shí)體是社區(qū)，這是我們工作的著眼點(diǎn)和立腳點(diǎn)；l 政府支持力度。一是社區(qū)黨支部有威信，二是社區(qū)工作扎實(shí)。l 市政府積極性非常高，把楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目列入“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和十大民心工程。風(fēng)險(xiǎn)控制：l 該項(xiàng)目是按照政府“捆綁招標(biāo)”的程序確定項(xiàng)目的中標(biāo)人，中標(biāo)人是項(xiàng)目的法人，擁有項(xiàng)目的全部權(quán)益。 定州市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，產(chǎn)品檔次低、配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)不到位。推算三年內(nèi)有效需求量約為300400萬(wàn)平米。項(xiàng)目自身分析1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）l 規(guī)模宏大，能產(chǎn)生聚居效應(yīng)和規(guī)模效益。l 交通便利緊鄰的中山路、中興路、博陵街都是城市主干道，中山路有3路公交車通過(guò)，博陵街有4路公交車通過(guò)。l 啟動(dòng)資金少該項(xiàng)目采取“雙方合作”方式開發(fā)，社區(qū)出地，我公司出資，共同開發(fā)，項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金大約為2780萬(wàn)元。3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）l 被確立為定州市十大民心工程之一西城住宅小區(qū)（即楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目）被確定為定州市“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，也是市政府的十大民心工程之一。l 該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售形勢(shì)普遍看好近幾年，周邊項(xiàng)目（如通達(dá)莊園、世紀(jì)花園、名仕嘉苑、通達(dá)紫芳園等）的暢銷表明，該區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢(shì)普遍看好。項(xiàng)目分析結(jié)論1）利好因素較多，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)會(huì)起到正面的推動(dòng)作用。3）河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃，把定州列為全省十二個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的中等城市。6）從近兩年市場(chǎng)供需情況看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期總體計(jì)劃一期項(xiàng)目分一期A1區(qū)和一期A2區(qū)施工，一期A1區(qū)計(jì)劃2009年9月開工建設(shè)，2009年12月主體工程封頂，2010年11月竣工驗(yàn)收。在辦理土地手續(xù)后，如需資金，已有融資機(jī)構(gòu)支持。 啟動(dòng)資金很低就能獲得整個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的啟動(dòng)資金獲益率是一般項(xiàng)目不可企及的。如選空地，對(duì)相關(guān)部門匯報(bào)也是拆遷。楊莊子社區(qū)項(xiàng)目改造占地規(guī)模為1450畝地，建設(shè)規(guī)模為112萬(wàn)㎡，屬超大型社區(qū)。投資收益分析項(xiàng)目單位數(shù)值單價(jià)總額（萬(wàn)元）道路路面㎡120元/㎡道路便道磚㎡50元/㎡道路路燈根485000元/根24排水管網(wǎng)m350元/m市政供水㎡23090020元/㎡市政供電㎡23090020元/㎡天然氣㎡23090025元/㎡幼兒園㎡1500900元/㎡135熱交換站、燃?xì)庹{(diào)壓站（含設(shè)備）㎡20037門診、物業(yè)、文化活動(dòng)場(chǎng)所㎡10001200120公共綠地㎡5
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