改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 3）項(xiàng)目總體投資情況（詳見附件8） ，啟動資金15000萬元。為了避免規(guī)劃上的無序和部分配套設(shè)施的重復(fù)建設(shè)，按照政府的規(guī)劃思路，已由市規(guī)劃局對楊莊子社區(qū)改造工程進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，每個小區(qū)可由開發(fā)企業(yè)根據(jù)總體規(guī)劃調(diào)整完善。216。一期A2區(qū)2009年12月開工建設(shè)，2010年7月主體封頂，2011年5月竣工驗(yàn)收。4）從定州市政府有關(guān)部門了解，定州市2006年公開出讓的土地供應(yīng)量約144畝，2007年未有公開出讓的土地。4）項(xiàng)目威脅（T）l 本案東南部緊鄰紫芳園，該項(xiàng)目是由當(dāng)?shù)刂容^高的開發(fā)商通達(dá)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，具有一定競爭力，由于項(xiàng)目大部分銷售完競爭力不大。2）項(xiàng)目劣勢（W）l 目前該片區(qū)環(huán)境較差項(xiàng)目改造范圍內(nèi)原農(nóng)民戶口居民宅基面積大，建房時間早，城市基礎(chǔ)設(shè)施非常落后，地勢低洼，住房低矮，道路狹窄，下水不通。l 區(qū)位條件好項(xiàng)目北面距離火車站和長途汽車站較近，東面距離市中心較近，南面近鄰環(huán)城路（新107國道）。市場供應(yīng)量小，據(jù)有關(guān)部門了解從2001進(jìn)入商品房階段年到2006年市場供應(yīng)量不足125萬㎡，多為零散產(chǎn)品，規(guī)模小，品質(zhì)低。l 一期拆遷戶數(shù)為151戶，拆遷戶數(shù)少，并且有空地，可以保證項(xiàng)目按期實(shí)施。舊城改造已是首要政務(wù)，我司適時進(jìn)入該區(qū)域市場，已經(jīng)建立了良好的政府形象，政府、部門和社會已經(jīng)支持新華進(jìn)行全方位的工作；l 政策扶持力度。 以“打捆招標(biāo)方式”確定楊莊子社區(qū)改造總體項(xiàng)目的中標(biāo)人，為項(xiàng)目法人和實(shí)施單位；216。 先期簽訂合作協(xié)議，確定合作伙伴；216。楊莊子社區(qū)和新華集團(tuán)簽訂合作協(xié)議。杜慶保。大衛(wèi)營銷公司經(jīng)理，策劃師。工程師。對項(xiàng)目運(yùn)作、市場經(jīng)營、公司管理等有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)行能力。（三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊(duì)董事長田桂文。規(guī)范運(yùn)作，合法經(jīng)營，誠信為本，創(chuàng)新共贏。 拆遷前期準(zhǔn)備工作基本完畢。 市政府對楊莊子社區(qū)舊城改造項(xiàng)目總體規(guī)劃方案的批復(fù)。216。項(xiàng)目進(jìn)展情況216?？傮w戶數(shù)1700戶。2）土地出讓金。項(xiàng)目西側(cè)為107國道是重要的交通要道，向南可達(dá)石家莊、向北可達(dá)保定。三、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目的區(qū)位及用地楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目位于定州市西南部，東臨貫通定州南北的主干道博陵街、北臨定州最繁華的道路——中山西路、西臨107國道，行政區(qū)劃屬于西城區(qū)，距離定州市最繁華地段的大世界、時代廣場商業(yè)區(qū)大約2公里?！笆濉逼谀?5年全市經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)取得突破性進(jìn)展。 l 城市規(guī)模結(jié)構(gòu)指標(biāo)。計(jì)劃建設(shè)面積：112萬㎡計(jì)劃容積率： 楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期項(xiàng)目情況一期規(guī)劃占地：265畝一期實(shí)際占地：248畝計(jì)劃建設(shè)面積：㎡容積率：（五）楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目主要指標(biāo)總體項(xiàng)目啟動資金：2780萬元后續(xù)資金用項(xiàng)目作質(zhì)押，投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)融資（開工手續(xù)具備貸款條件后，即向銀行和信用社進(jìn)行融資）總體情況分析總體房產(chǎn)開發(fā)（萬元）總投資額 總銷售額 總體利潤房產(chǎn) 一期情況分析 一期項(xiàng)目開發(fā)（萬元）總投資額 總銷售額 一期利潤房產(chǎn) 69827 一、 河北省宏觀概況河北省經(jīng)濟(jì)概況l 06年全省生產(chǎn)總值完成11600億元（總量在全國第六位），同比增長約13%；，%%?！裎夜九c楊莊子社區(qū)在政府指導(dǎo)下，按政府項(xiàng)目招商程序進(jìn)行規(guī)范，再次簽訂“定州市區(qū)片改造意向書”并報(bào)政府備案。未來的五年，正是定州經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，也是建設(shè)中等城市的關(guān)鍵時期，在這一時期進(jìn)入定州房地產(chǎn)市場對我公司是非常適時，非常有利的，而楊莊子社區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目正是我公司跳躍發(fā)展的大好良機(jī)?！駰钋f子社區(qū)改造項(xiàng)目是定州市重點(diǎn)城市建設(shè)項(xiàng)目之一，既順應(yīng)定州的發(fā)展形勢，又開創(chuàng)定州市社區(qū)改造之先河?！?008年4月按照《定州市政府關(guān)于加快舊城改造的實(shí)施意見》定市府【2007】66號文件，楊莊子社區(qū)舊城改造項(xiàng)目經(jīng)過公開招標(biāo)的方式，河北新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo)為項(xiàng)目的開發(fā)主體。%。城區(qū)人口超過50萬的城市達(dá)到10個（新增3個），其中100萬人以上的5個（新增1個）；20萬～50萬人口的城市達(dá)到13個。全市生產(chǎn)總值達(dá)到120億元，人均生產(chǎn)總值突破萬元大關(guān)。該項(xiàng)目宗地為集體建設(shè)用地，土地權(quán)屬楊莊子社區(qū)居委會，權(quán)屬明確。2）市政管線配套情況給水：在中山西路有直徑 600的輸水管、在博陵街有直徑400的輸水管、在中興街有直徑500輸水管，可以選擇引出配水管。按照定州市城中村改造政策，土地出讓金按照評估價(jià)的40%確定。最終選擇位于地塊西側(cè)作為起步區(qū)（考慮到該區(qū)域拆遷戶少，有利于項(xiàng)目快速啟動），起步區(qū)共有居民住宅151處，閑散土地128畝，企業(yè)14戶，我公司與居民建立了良好關(guān)系，居民都表示愿意改造，同意我公司對社區(qū)進(jìn)行改造。 社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子以“建設(shè)和諧社區(qū)”為目標(biāo)，為民所想積極響應(yīng)市委、市政府的號召，經(jīng)充分發(fā)揚(yáng)民主，通過合法規(guī)范的程序，與社區(qū)居民達(dá)成共識對楊莊子社區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)。 由張市長組織召開了定州市城中村改造動員大會。216。四、公司簡介（一）、歷史沿革及發(fā)展● “天津新華投資集團(tuán)”（簡稱“新華集團(tuán)”）始建于1997年8月，由集團(tuán)總部和16個公司組成。“河北新華”為投資者努力搭建資源整合和資本運(yùn)營的平臺?！靶氯A集團(tuán)”副總裁，中共黨員，北弗吉尼亞大學(xué)MBA碩士，北大房地產(chǎn)總裁高級研修班畢業(yè)。負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有中南區(qū)域水電工程、五星級飯店籌備建設(shè)、大型居住小區(qū)、高層花園公寓、天津危房改造工程、低密度創(chuàng)新大型園區(qū)、陽光錦園、新華城等。曾在國有設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)技術(shù)工作，在國際投資公司負(fù)責(zé)技術(shù)工作，曾任工程經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理等職，對項(xiàng)目技術(shù)管理、工程組織等有豐富經(jīng)驗(yàn)。曾在大型房企負(fù)責(zé)營銷工作，在石家莊、保定等地區(qū)負(fù)責(zé)市場、策劃、營銷工作，曾任銷售經(jīng)理、民營企業(yè)負(fù)責(zé)人等職，對市場研究、產(chǎn)品研發(fā)、營銷策劃等有豐富經(jīng)驗(yàn)。曾在定州市負(fù)責(zé)土地管理工作，曾任定州市國土管理局副局長等職，對土地政策、土地管理有較高的專業(yè)能力。按照政府“捆綁招標(biāo)”的程序，雙方重新簽訂“定州市楊莊子片區(qū)改造意向書”，已報(bào)政府備案。 政府主導(dǎo)，進(jìn)行程序規(guī)范；216。 分期簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，辦理國有土地使用權(quán)證；216。出讓金報(bào)價(jià)已經(jīng)趨于次要地位，因?yàn)榇蟛糠忠颠€，這為我們從程序上拿到項(xiàng)目提供了有利條件；l 基礎(chǔ)工作扎實(shí)。l 實(shí)物還遷可以控制拆遷安置成本。178?？傮w位于市中心繁華商業(yè)區(qū)與西部工業(yè)區(qū)之間，處于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上。 l 作為外地開發(fā)商初次進(jìn)駐定州市場，開發(fā)商的信任度將略遜于本土開發(fā)企業(yè)。l 本案東南部的人民公園風(fēng)景城剛基本售完，這個樓盤的定位屬于中高檔商品住宅項(xiàng)目，但該項(xiàng)目因?yàn)榍捌诠ぷ饔?jì)劃分期實(shí)施。
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