【正文】 定州市按照建設(shè)中等城市的規(guī)劃實(shí)行項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，今后不再審批零散項(xiàng)目，只能盤活存量建設(shè)用地，預(yù)期未來土地供應(yīng)量小，土地升值潛力大。啟動(dòng)資金用量和計(jì)劃（1）根據(jù)政府導(dǎo)向、項(xiàng)目捆綁招標(biāo)、分步實(shí)施的原則，實(shí)繳出讓金按起步區(qū)面積計(jì)算，起步區(qū)出讓金暫按16萬元/畝（評(píng)估價(jià)40萬元/畝的40%）測算為3500萬元，（半個(gè)月內(nèi)返還90%）預(yù)計(jì)2009年12月份使用。 項(xiàng)目定性是根據(jù)總體改造的性質(zhì)而定，實(shí)現(xiàn)開閑地還是拆遷可以視實(shí)際情況而定。整個(gè)社區(qū)改造工程基礎(chǔ)設(shè)施和地區(qū)級(jí)公建配套由我公司統(tǒng)一實(shí)施，費(fèi)用由各個(gè)小區(qū)分?jǐn)?。稅?wù)分析 定州市稅務(wù)局稅收征收標(biāo)準(zhǔn)： 1）營業(yè)稅：銷售收入的5%； 2）所得稅：預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為10%，所得稅率為25% （按預(yù)征計(jì)算，現(xiàn)已改為據(jù)實(shí)）； 3）土地增值稅：銷售收入的1%預(yù)征；項(xiàng)目完成后，按有關(guān)規(guī)定清算。（詳見附件7）一期項(xiàng)目最大現(xiàn)金流出現(xiàn)在12月，現(xiàn)金流為2780萬元。楊莊子社區(qū)項(xiàng)目改造占地規(guī)模為1450畝地，建設(shè)規(guī)模為112萬㎡，屬超大型社區(qū)。 啟動(dòng)資金很低就能獲得整個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的啟動(dòng)資金獲益率是一般項(xiàng)目不可企及的。楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目一期總體計(jì)劃一期項(xiàng)目分一期A1區(qū)和一期A2區(qū)施工，一期A1區(qū)計(jì)劃2009年9月開工建設(shè)，2009年12月主體工程封頂，2010年11月竣工驗(yàn)收。3）河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃，把定州列為全省十二個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的中等城市。l 該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售形勢普遍看好近幾年，周邊項(xiàng)目（如通達(dá)莊園、世紀(jì)花園、名仕嘉苑、通達(dá)紫芳園等）的暢銷表明，該區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢普遍看好。l 啟動(dòng)資金少該項(xiàng)目采取“雙方合作”方式開發(fā)，社區(qū)出地，我公司出資，共同開發(fā)，項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金大約為2780萬元。項(xiàng)目自身分析1）項(xiàng)目優(yōu)勢（S）l 規(guī)模宏大，能產(chǎn)生聚居效應(yīng)和規(guī)模效益。 定州市房地產(chǎn)市場起步較晚，產(chǎn)品檔次低、配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)不到位。l 市政府積極性非常高，把楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目列入“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和十大民心工程。而這次大規(guī)模的舊城改造組織實(shí)體是社區(qū)，這是我們工作的著眼點(diǎn)和立腳點(diǎn)；l 政府支持力度。包括改造方案和規(guī)劃方案、企業(yè)業(yè)績、出讓金報(bào)價(jià)等；216。4）項(xiàng)目法人及土地使用權(quán)確定程序216。定州市規(guī)劃局請示批復(fù)楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見，主管市長已批復(fù)。曾在定州市負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)管理工作，曾任定州市建委主任，在定州有良好的社會(huì)資源。營銷總監(jiān)魏立京。項(xiàng)目經(jīng)理張偉東。曾在部屬設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)技術(shù)和項(xiàng)目監(jiān)理工作，在大型國際投資公司負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理工作，曾任項(xiàng)目經(jīng)理、經(jīng)營經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理、房地產(chǎn)總經(jīng)理等職。戰(zhàn)略布點(diǎn)在沿線區(qū)域城市及其周邊中等縣市，重點(diǎn)對(duì)保定市、石家莊市及區(qū)域重要縣市，有效開展市場研究和項(xiàng)目考察論證，進(jìn)行項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，做好項(xiàng)目運(yùn)作準(zhǔn)備。經(jīng)過長期考察論證，決定對(duì)定州楊莊子社區(qū)進(jìn)行投資改造建設(shè)。216。 定州市市委、市政府舉辦項(xiàng)目招商會(huì)，河北新華房地產(chǎn)公司與定州市西城區(qū)辦事處簽訂了《定州市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》216。 由白市長組織市職能部門召開楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目專題會(huì)議，責(zé)成市規(guī)劃局、西城區(qū)、楊莊子社區(qū)、新華公司盡快拿出科學(xué)、合理的改造實(shí)施方案。我公司還組織定州市相關(guān)部門到天津考察項(xiàng)目，包括華苑、梅江、華明鎮(zhèn)等，對(duì)我公司有了更充分的了解，對(duì)我公司前期所做的工作表示認(rèn)同，支持我公司對(duì)楊莊子社區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)。 我公司開始深入到社區(qū)調(diào)研，掌握總體情況，論證起步工程。土地價(jià)格 1）安置費(fèi)用社區(qū)提供土地，我公司負(fù)責(zé)全部投資。項(xiàng)目東側(cè)為貫通定州南北方向的主干道——博陵街，向南直接達(dá)環(huán)城路。 到2010年,定州將建成冀中地區(qū)有輻射力和影響力的現(xiàn)代化中等城市，定州市與石、?；パa(bǔ)，形成冀中城市帶；全市城市化率達(dá)到45%，城區(qū)規(guī)模達(dá)到50平方公里，城區(qū)人口達(dá)到50萬人?，F(xiàn)城區(qū)人口達(dá)到30萬人（加上居住城區(qū)的農(nóng)業(yè)人口約計(jì)35萬人，%，建成區(qū)規(guī)模22平方公里，）。其中“一線”地區(qū)力爭達(dá)到47%左右。（四）楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目情況 楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目總體情況規(guī)劃范圍占地：1450畝。市政府分別組織召開了楊莊子城中村改造的動(dòng)員大會(huì)和楊莊子城中村改造整體規(guī)劃會(huì)議，并責(zé)成市規(guī)劃局對(duì)楊莊子城中村改造規(guī)劃問題拿出具體方案，加快了城中村改造的節(jié)奏。房地產(chǎn)市場空間大，需求旺盛，價(jià)格增長快。●經(jīng)公司積極運(yùn)作，與楊莊子社區(qū)雙方就城中村改造一事簽訂了協(xié)議?！窈颖笔≌雅鷱?fù)該項(xiàng)目用地為國有建設(shè)用地。l 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5530億元，增長30%以上。以擴(kuò)權(quán)市縣為重點(diǎn)，優(yōu)先支持定州等基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位條件優(yōu)越、帶動(dòng)作用強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)特色突出的12個(gè)市縣率先發(fā)展，定州市為河北省重點(diǎn)發(fā)展城市之一。“十五”期間平均年增長逾15%。根據(jù)定州市舊城改造的政策，納入舊城改造范圍內(nèi)的社區(qū)集體建設(shè)用地全部變更為國有建設(shè)用地，原土地使用人繼續(xù)使用。排水：在中山路有直徑1200的排水管、在博陵街有直徑800的排水管、在中興街有直徑1000排水管，可以選擇引出排水管。為調(diào)動(dòng)開發(fā)企業(yè)的積極性，市政府將根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同地段把收取的土地出讓金按比例返還，用于項(xiàng)目的改造建設(shè)，具體返還比例90%。178。216。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)，各區(qū)及管理部門領(lǐng)導(dǎo)和全市范圍內(nèi)的社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參加會(huì)議。 定州市建設(shè)局招標(biāo)辦，發(fā)布楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造項(xiàng)目法人招標(biāo)公告。集團(tuán)定位區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市運(yùn)營，建設(shè)項(xiàng)目涵蓋環(huán)渤海區(qū)域，在小城鎮(zhèn)建設(shè)和舊城改造方面有豐富經(jīng)驗(yàn)。（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景公司定位通過與專業(yè)投資管理公司的合作，重點(diǎn)在河北投資住宅物業(yè)，發(fā)掘三、四線城市物業(yè)的地產(chǎn)價(jià)值，獲得長期經(jīng)營收益和資產(chǎn)增值及運(yùn)作收益。曾任天津某區(qū)建委主任，大型房地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官等職。副總裁閆和聲。項(xiàng)目經(jīng)理師濤。顧問委員杜濟(jì)軍。五、風(fēng)險(xiǎn)分析合作方式及條件1）合作方：楊莊子社區(qū)居委會(huì) 投資方：新華集團(tuán)2）合作方式社區(qū)決定進(jìn)行改造，經(jīng)社區(qū)班子反復(fù)討論決定選擇投資企業(yè)進(jìn)行合作，為此楊莊子社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組織居民代表對(duì)天津新華公司進(jìn)行考察，經(jīng)過民主程序，決定與我們合作，并簽訂了協(xié)議書。定州市市委、市政府舉辦項(xiàng)目招商會(huì)，河北新華房地產(chǎn)公司與定州市西城區(qū)辦事處簽訂了《定州市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》。 在政府主導(dǎo)下，簽訂招標(biāo)前“片區(qū)改造意向書”；216。 進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。已經(jīng)做好了社區(qū)的基礎(chǔ)工作。2）項(xiàng)目“捆綁招標(biāo)”中標(biāo)后，繳納為起步區(qū)248畝土地的出讓金，因?yàn)槭谴蚶φ袠?biāo)，新華為中標(biāo)人、項(xiàng)目法人、實(shí)施單位，保證了總體改造范圍的權(quán)益。 定州市是人口大縣和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，隨著定州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，定州市委、市政府加快了建設(shè)中等城市的步伐，對(duì)住宅的需求量也逐年增大，按定州市城區(qū)人口30萬、（摘自〔2005年河北省城市化發(fā)展統(tǒng)計(jì)監(jiān)測