【正文】 定州市按照建設中等城市的規(guī)劃實行項目統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施，今后不再審批零散項目，只能盤活存量建設用地，預期未來土地供應量小，土地升值潛力大。啟動資金用量和計劃（1）根據政府導向、項目捆綁招標、分步實施的原則，實繳出讓金按起步區(qū)面積計算，起步區(qū)出讓金暫按16萬元/畝（評估價40萬元/畝的40%）測算為3500萬元，（半個月內返還90%）預計2009年12月份使用。 項目定性是根據總體改造的性質而定，實現(xiàn)開閑地還是拆遷可以視實際情況而定。整個社區(qū)改造工程基礎設施和地區(qū)級公建配套由我公司統(tǒng)一實施，費用由各個小區(qū)分攤。稅務分析 定州市稅務局稅收征收標準： 1）營業(yè)稅：銷售收入的5%； 2）所得稅：預計計稅毛利率為10%，所得稅率為25% （按預征計算，現(xiàn)已改為據實）； 3）土地增值稅：銷售收入的1%預征；項目完成后，按有關規(guī)定清算。（詳見附件7）一期項目最大現(xiàn)金流出現(xiàn)在12月，現(xiàn)金流為2780萬元。楊莊子社區(qū)項目改造占地規(guī)模為1450畝地，建設規(guī)模為112萬㎡，屬超大型社區(qū)。 啟動資金很低就能獲得整個項目，該項目的啟動資金獲益率是一般項目不可企及的。楊莊子社區(qū)改造項目一期總體計劃一期項目分一期A1區(qū)和一期A2區(qū)施工，一期A1區(qū)計劃2009年9月開工建設，2009年12月主體工程封頂，2010年11月竣工驗收。3）河北省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃，把定州列為全省十二個重點發(fā)展的中等城市。l 該區(qū)域現(xiàn)有房地產項目銷售形勢普遍看好近幾年，周邊項目（如通達莊園、世紀花園、名仕嘉苑、通達紫芳園等）的暢銷表明，該區(qū)域房地產銷售形勢普遍看好。l 啟動資金少該項目采取“雙方合作”方式開發(fā)，社區(qū)出地，我公司出資，共同開發(fā)，項目前期啟動資金大約為2780萬元。項目自身分析1）項目優(yōu)勢（S）l 規(guī)模宏大，能產生聚居效應和規(guī)模效益。 定州市房地產市場起步較晚，產品檔次低、配套設施不完善，物業(yè)服務不到位。l 市政府積極性非常高，把楊莊子社區(qū)改造項目列入“十一五”重點建設項目和十大民心工程。而這次大規(guī)模的舊城改造組織實體是社區(qū)，這是我們工作的著眼點和立腳點；l 政府支持力度。包括改造方案和規(guī)劃方案、企業(yè)業(yè)績、出讓金報價等；216。4）項目法人及土地使用權確定程序216。定州市規(guī)劃局請示批復楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見，主管市長已批復。曾在定州市負責規(guī)劃建設管理工作，曾任定州市建委主任，在定州有良好的社會資源。營銷總監(jiān)魏立京。項目經理張偉東。曾在部屬設計院負責技術和項目監(jiān)理工作，在大型國際投資公司負責經營和管理工作，曾任項目經理、經營經理、房地產副總經理、房地產總經理等職。戰(zhàn)略布點在沿線區(qū)域城市及其周邊中等縣市，重點對保定市、石家莊市及區(qū)域重要縣市，有效開展市場研究和項目考察論證，進行項目資源儲備，做好項目運作準備。經過長期考察論證，決定對定州楊莊子社區(qū)進行投資改造建設。216。 定州市市委、市政府舉辦項目招商會，河北新華房地產公司與定州市西城區(qū)辦事處簽訂了《定州市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》216。 由白市長組織市職能部門召開楊莊子社區(qū)改造項目專題會議，責成市規(guī)劃局、西城區(qū)、楊莊子社區(qū)、新華公司盡快拿出科學、合理的改造實施方案。我公司還組織定州市相關部門到天津考察項目，包括華苑、梅江、華明鎮(zhèn)等，對我公司有了更充分的了解，對我公司前期所做的工作表示認同，支持我公司對楊莊子社區(qū)進行改造建設。 我公司開始深入到社區(qū)調研，掌握總體情況，論證起步工程。土地價格 1）安置費用社區(qū)提供土地，我公司負責全部投資。項目東側為貫通定州南北方向的主干道——博陵街，向南直接達環(huán)城路。 到2010年,定州將建成冀中地區(qū)有輻射力和影響力的現(xiàn)代化中等城市，定州市與石、?；パa，形成冀中城市帶；全市城市化率達到45%，城區(qū)規(guī)模達到50平方公里，城區(qū)人口達到50萬人?，F(xiàn)城區(qū)人口達到30萬人（加上居住城區(qū)的農業(yè)人口約計35萬人，%，建成區(qū)規(guī)模22平方公里，）。其中“一線”地區(qū)力爭達到47%左右。（四）楊莊子社區(qū)改造項目情況 楊莊子社區(qū)改造項目總體情況規(guī)劃范圍占地：1450畝。市政府分別組織召開了楊莊子城中村改造的動員大會和楊莊子城中村改造整體規(guī)劃會議，并責成市規(guī)劃局對楊莊子城中村改造規(guī)劃問題拿出具體方案，加快了城中村改造的節(jié)奏。房地產市場空間大，需求旺盛，價格增長快。●經公司積極運作，與楊莊子社區(qū)雙方就城中村改造一事簽訂了協(xié)議?！窈颖笔≌雅鷱驮擁椖坑玫貫閲薪ㄔO用地。l 全社會固定資產投資5530億元，增長30%以上。以擴權市縣為重點，優(yōu)先支持定州等基礎條件好、發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位條件優(yōu)越、帶動作用強、產業(yè)特色突出的12個市縣率先發(fā)展，定州市為河北省重點發(fā)展城市之一。“十五”期間平均年增長逾15%。根據定州市舊城改造的政策，納入舊城改造范圍內的社區(qū)集體建設用地全部變更為國有建設用地，原土地使用人繼續(xù)使用。排水：在中山路有直徑1200的排水管、在博陵街有直徑800的排水管、在中興街有直徑1000排水管，可以選擇引出排水管。為調動開發(fā)企業(yè)的積極性，市政府將根據規(guī)劃區(qū)內不同地段把收取的土地出讓金按比例返還，用于項目的改造建設，具體返還比例90%。178。216。市政府主要領導，各區(qū)及管理部門領導和全市范圍內的社區(qū)領導參加會議。 定州市建設局招標辦，發(fā)布楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造項目法人招標公告。集團定位區(qū)域經濟和城市運營，建設項目涵蓋環(huán)渤海區(qū)域，在小城鎮(zhèn)建設和舊城改造方面有豐富經驗。（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景公司定位通過與專業(yè)投資管理公司的合作，重點在河北投資住宅物業(yè)，發(fā)掘三、四線城市物業(yè)的地產價值，獲得長期經營收益和資產增值及運作收益。曾任天津某區(qū)建委主任，大型房地產集團首席執(zhí)行官等職。副總裁閆和聲。項目經理師濤。顧問委員杜濟軍。五、風險分析合作方式及條件1）合作方：楊莊子社區(qū)居委會 投資方：新華集團2）合作方式社區(qū)決定進行改造，經社區(qū)班子反復討論決定選擇投資企業(yè)進行合作，為此楊莊子社區(qū)領導組織居民代表對天津新華公司進行考察，經過民主程序，決定與我們合作，并簽訂了協(xié)議書。定州市市委、市政府舉辦項目招商會，河北新華房地產公司與定州市西城區(qū)辦事處簽訂了《定州市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》。 在政府主導下，簽訂招標前“片區(qū)改造意向書”；216。 進入項目實施階段。已經做好了社區(qū)的基礎工作。2）項目“捆綁招標”中標后，繳納為起步區(qū)248畝土地的出讓金，因為是打捆招標，新華為中標人、項目法人、實施單位，保證了總體改造范圍的權益。 定州市是人口大縣和經濟強縣，隨著定州市經濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，定州市委、市政府加快了建設中等城市的步伐，對住宅的需求量也逐年增大，按定州市城區(qū)人口30萬、（摘自〔2005年河北省城市化發(fā)展統(tǒng)計監(jiān)測