【正文】 豐富的房地產(chǎn)策劃和運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)夭邉潬I(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。是一個(gè)年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。（），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“五通一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。 山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄章號(hào) 名稱 頁(yè)碼第一章 總論 4一、 項(xiàng)目由來(lái) 4二、 開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu) 4三、 項(xiàng)目開發(fā)模式 5四、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章 項(xiàng)目概況 8一、 項(xiàng)目的名稱 8二、 項(xiàng)目位置 8三、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8四、 項(xiàng)目地形地貌 8五、 項(xiàng)目四至 8六、 項(xiàng)目周邊交通 9第三章 XX概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 10一、 XX概況 10二、 XX市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 12三、 XX高尚住宅市場(chǎng)整體情況： 18第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 23一、 項(xiàng)目環(huán)境分析 23二、 項(xiàng)目SWOT分析 24三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 25四、 項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 28第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開發(fā)計(jì)劃 29一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 29二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 30三、 具體規(guī)劃方案 31四、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 35第六章 市場(chǎng)與營(yíng)銷方案 37一、 項(xiàng)目的整體開發(fā)理念 37二、 關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的原則 37三、 營(yíng)銷概念的導(dǎo)入 38四、 營(yíng)銷策略 39第七章 項(xiàng)目投資估算 43一、 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 43二、 開發(fā)費(fèi)用估算 45三、 項(xiàng)目總成本 45第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案 46一、 分期投資計(jì)劃 46二、 融資方案 46第九章 財(cái)務(wù)分析 47一、 項(xiàng)目總收入分析 47二、 項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本 49三、 銷售稅金及附加、土地增值稅 49四、 利潤(rùn)及靜態(tài)贏利能力分析 49五、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析 50六、 不確定性分析 51第十章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 53一、 風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 53二、 風(fēng)險(xiǎn)控制 53第十一章 研究結(jié)論和建議 55一、 研究結(jié)論 55二、 建議 55附件： XX山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目由來(lái)：本項(xiàng)目由XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年3月28日通過(guò)公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號(hào)：柳國(guó)用（2003）第100447號(hào)），并于2002年7月24日正式立項(xiàng)，2002年12月19日通過(guò)建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。二、開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu)：開發(fā)組織：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年3月份，由自然人出資的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。該公司的法人代表和董事長(zhǎng)將由薛博元先生擔(dān)任。建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及園林規(guī)劃由英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)會(huì)員、英國(guó)注冊(cè)建筑師、馬來(lái)西亞首席建筑設(shè)計(jì)師馮小良（Simon Liang）本人及旗下團(tuán)隊(duì)操刀定做。三、項(xiàng)目開發(fā)模式本項(xiàng)目由XX公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨街商鋪。三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地國(guó)土編號(hào)：柳國(guó)用（2003）100447號(hào)； 用地面積為：。六、項(xiàng)目周邊交通： 公交系統(tǒng)：16路，22路、23路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)XX大多數(shù)地方區(qū)域。 距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約4公里。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的U字，古籍稱其為三江四合，抱城如壺。XX，是廣西最大的工業(yè)城市，是西南地區(qū)重要的制造業(yè)基地。 XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，%，名列全區(qū)第一。鐵路網(wǎng)絡(luò)直接聯(lián)通湘、渝、黔、滇、粵五省市，是溝通大西南與華東、中南、華南地區(qū)的鐵路樞紐。 XX交通便利、區(qū)位優(yōu)良、物產(chǎn)豐富，素有“桂中商埠”之美譽(yù)，歷來(lái)是中南和西南地區(qū)重要的物資集散地。 XX基本形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放格局，先后與45多個(gè)國(guó)家與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。XX良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到8245元，為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。10+1東盟貿(mào)易貿(mào)易區(qū)口岸（CAFTA）和9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶（CEPA）以及政府整體再早一個(gè)工業(yè)XX的利好政策的落實(shí)，支撐XX經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的高速發(fā)展。XX在“十五”計(jì)劃中提出“再造一個(gè)工業(yè)XX”的規(guī)劃，將XX原來(lái)的工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在XX東面的陽(yáng)和規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，將XX工業(yè)企業(yè)集中搬遷到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)吸引外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入。城市規(guī)劃布局的明晰和發(fā)展引導(dǎo)，市政配套設(shè)施的投入，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場(chǎng)、龍城廣場(chǎng)、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施。近年來(lái)，隨著管理體制的完善，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而XX經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。特別是2002年、2003年XX舊城改造全面啟動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。XX在未來(lái)5年的市區(qū)人口在現(xiàn)有100萬(wàn)元的基礎(chǔ)增加50萬(wàn)人口，以每人居住10平方米，將增加500萬(wàn)平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而XX至2004年8月歷年累計(jì)住宅開發(fā)施工面積僅360多萬(wàn)平方米，需求與供給存在很大的差距。（根據(jù)慣例），舊城改造拉動(dòng)需求市場(chǎng)也是市場(chǎng)持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)；※ XX市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人們可支配收入增加，購(gòu)買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來(lái)XX居民可支配收入保持 20%左右的增長(zhǎng)速度。三、XX高尚住宅市場(chǎng)整體情況： (一) XX房地產(chǎn)中高尚住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧：相對(duì)于其他同等接別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚起點(diǎn)低，真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅的開發(fā)面市為標(biāo)志：鴻府和藍(lán)色港灣：推出時(shí)間為2001年初，特點(diǎn)為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五星商圈，周邊配套完善，交通便利、戶型主要以三房?jī)蓮d以上大戶型，房?jī)r(jià)在3500元/平方米左右，銷售情況非常理想。經(jīng)典時(shí)代：推出時(shí)間為2002年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心的江邊，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d為主。售價(jià)在18002000元/平方米。售價(jià)在疊拼式別墅（大復(fù)式的形式）35004000元/平方米，多層28003000元/平方米，銷售火暴。(二) XX高尚住宅發(fā)展的特點(diǎn)分析：根據(jù)對(duì)XX近年推出同時(shí)代最高尚的住宅的特點(diǎn)和銷售情況的分析，我們認(rèn)為XX高尚住宅體現(xiàn)如下特點(diǎn)：近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的效力；整體來(lái)說(shuō)，XX現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚屬于比較初級(jí)的階段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的城市尚有很大的差距；XX居民對(duì)高尚住宅的要求越來(lái)越高，對(duì)高尚住宅的追捧度和熱心度較強(qiáng)，需求非常旺盛；高尚住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到一定的高度，價(jià)格與其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反應(yīng)居民對(duì)高尚住宅的心理承受力較強(qiáng)。豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將呈上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在XX未來(lái)三年高尚住宅的投放量將達(dá)到30萬(wàn)平方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅），競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈。外地甚至境外設(shè)計(jì)師將更多地進(jìn)入XX的設(shè)計(jì)市場(chǎng)，將會(huì)帶來(lái)更多令XX耳目一新的概念和設(shè)計(jì)。在2004年中前，XX當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。中地置業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。(四) 目前XX高尚住宅項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：目前，高尚住宅市場(chǎng)紅紅火火，但高位風(fēng)險(xiǎn)也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在：a） 價(jià)值選擇風(fēng)險(xiǎn)：受靜態(tài)市場(chǎng)局面的誘惑，高價(jià)位拿地，而開發(fā)與銷售動(dòng)作遲緩；遠(yuǎn)離市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域或過(guò)早進(jìn)入“尚無(wú)人氣”的潛力版塊，“單打獨(dú)斗”；b） 價(jià)值創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)：比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅，開發(fā)總價(jià)高但無(wú)明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅，項(xiàng)目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷；c） 價(jià)值傳播風(fēng)險(xiǎn)：比如：過(guò)于依賴產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和外部市場(chǎng)環(huán)境而輕視營(yíng)銷的作用；營(yíng)銷模式簡(jiǎn)陋單一或者不恰當(dāng)。b） 西方景觀：西方近景為剛投入適用之廣西最大的長(zhǎng)途客運(yùn)站——蓮花車站，遠(yuǎn)景為觀音山，也是喀斯特山體的小山c） 南方景觀：項(xiàng)目南方為蓮花山系的最南端，也是獨(dú)特的喀斯特山體的小山。d） 交通條件：交通條件本項(xiàng)目具有先天的優(yōu)勢(shì)，相比其他區(qū)域，包括長(zhǎng)途汽車、公交和機(jī)場(chǎng)，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項(xiàng)目面前南二環(huán)路接城市內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石路接動(dòng)環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。機(jī)會(huì)分析：a） 用地規(guī)模：相比市區(qū)其他項(xiàng)目，本項(xiàng)目屬于中大型樓盤，具有一定的規(guī)模，有發(fā)展空間；b） 市場(chǎng)別墅地不再批出，成為XX最后一個(gè)別墅項(xiàng)目成為可能；c） 市場(chǎng)尚屬于競(jìng)爭(zhēng)初期，競(jìng)爭(zhēng)特別是高端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)較弱；d） 未來(lái)陽(yáng)和工業(yè)園的起動(dòng)以及陽(yáng)和大橋的通車成為促進(jìn)本項(xiàng)目迅速提升的一個(gè)有利因素；e） 通過(guò)內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營(yíng)造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位開發(fā)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位(一)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)喧囂的城市生活越來(lái)越厭倦，需要回歸自然，對(duì)清新的空氣和幽雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于收入較高的白領(lǐng)以上階層，他們往往把目光投向一些郊外環(huán)境主題樓盤?！?從購(gòu)房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購(gòu)買及投資為主。(二)項(xiàng)目概念的引進(jìn)：根據(jù)上面的市場(chǎng)細(xì)分和項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們導(dǎo)入“山水豪苑”、“尊貴府邸”、“回歸自然”等口號(hào)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和市場(chǎng)的情況，我們主要集中在“山水文化”、“園林公園化”、“高尚居住品位”、“建筑藝術(shù)”、“港式管家服務(wù)”上。預(yù)計(jì)開發(fā)銷售進(jìn)度為：推出時(shí)間及預(yù)計(jì)進(jìn)展：按照項(xiàng)目現(xiàn)在情況（各項(xiàng)手續(xù)已經(jīng)辦理），如果資金到位情況良好，預(yù)計(jì)2005年45月將推出一期進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一期推出時(shí)間預(yù)計(jì)到2005年10月，別墅銷售期為2005年，至2005年底銷售85%以上；高尚住宅區(qū)推出時(shí)間預(yù)計(jì)為2006年初，銷售周期預(yù)計(jì)為1年，2006年底完成銷售面積的75%，別墅銷售至90%；公寓及商業(yè)物業(yè)的推出時(shí)間預(yù)計(jì)為2006年8月份，銷售面積將達(dá)到65%以上，剩余部分自留經(jīng)營(yíng)祖禮使用。根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)為：規(guī)劃超前性：打造XX第一高尚社區(qū)，從整體規(guī)劃、園林規(guī)劃以及配套規(guī)劃上相比XX現(xiàn)有市場(chǎng)上的產(chǎn)品需要一定程度的突破和超前；戶型的合理性：戶型作為物業(yè)內(nèi)核，實(shí)際使用率的提升全賴于戶型設(shè)計(jì)的合理，體現(xiàn)人文和空間尺度，跟項(xiàng)目的戶型規(guī)劃上雖難說(shuō)絕對(duì)無(wú)缺憾，但力求合理和實(shí)用； 建筑的藝術(shù)性：建筑的藝術(shù)性是本項(xiàng)目超脫現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目的主要著力點(diǎn)，項(xiàng)目的建筑體現(xiàn)本項(xiàng)目定位的“山水文化”和“亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水水景美墅”。 社區(qū)人性化：在規(guī)劃中，根據(jù)社區(qū)的私密性和人性交往的矛盾結(jié)合，靈活處理社區(qū)內(nèi)公共空間和私密空假的配置。(二) 環(huán)境結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目環(huán)境結(jié)構(gòu)為一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以環(huán)繞水系為骨架，輔以各花草主題小圓，保障項(xiàng)目的定位的實(shí)現(xiàn)。整個(gè)項(xiàng)目的綠化規(guī)劃緊扣“山水文化”和“亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水景美墅”的主題。別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)：體現(xiàn)中國(guó)人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”、“入室”、“后花園”。住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)：住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)上以四大組團(tuán)四個(gè)不同的主題“春花”、“夏華”、“秋實(shí)”、“冬雪”為主線，分別根據(jù)主題設(shè)置組團(tuán)主題園林和休閑小品，住宅多以南北朝向，形成半合圍。配套公共設(shè)施規(guī)劃：項(xiàng)目整體配套公共建筑包括幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及休閑場(chǎng)所，在建筑風(fēng)格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結(jié)合，功能上體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴高尚的定位，滿足業(yè)主知識(shí)、娛樂、休閑以及幼兒教育的需要。b） 安全防范系統(tǒng)：（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng)c） 物業(yè)管理系統(tǒng)：（1）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) （2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜