【正文】 豐富的房地產(chǎn)策劃和運(yùn)營的經(jīng)驗和當(dāng)?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗。是一個年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊。（），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實現(xiàn)了“五通一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。 山莊項目可行性研究報告目 錄章號 名稱 頁碼第一章 總論 4一、 項目由來 4二、 開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu) 4三、 項目開發(fā)模式 5四、 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章 項目概況 8一、 項目的名稱 8二、 項目位置 8三、 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8四、 項目地形地貌 8五、 項目四至 8六、 項目周邊交通 9第三章 XX概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 10一、 XX概況 10二、 XX市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 12三、 XX高尚住宅市場整體情況： 18第四章 項目開發(fā)研究和預(yù)測： 23一、 項目環(huán)境分析 23二、 項目SWOT分析 24三、 項目市場定位 25四、 項目市場預(yù)測 28第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案及開發(fā)計劃 29一、 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 29二、 項目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) 30三、 具體規(guī)劃方案 31四、 項目開發(fā)計劃 35第六章 市場與營銷方案 37一、 項目的整體開發(fā)理念 37二、 關(guān)于項目整體推廣的原則 37三、 營銷概念的導(dǎo)入 38四、 營銷策略 39第七章 項目投資估算 43一、 項目開發(fā)成本估算 43二、 開發(fā)費(fèi)用估算 45三、 項目總成本 45第八章 項目投資計劃及融資方案 46一、 分期投資計劃 46二、 融資方案 46第九章 財務(wù)分析 47一、 項目總收入分析 47二、 項目總成本和產(chǎn)品單位成本 49三、 銷售稅金及附加、土地增值稅 49四、 利潤及靜態(tài)贏利能力分析 49五、 項目現(xiàn)金流量表與動態(tài)分析 50六、 不確定性分析 51第十章 風(fēng)險規(guī)避及控制措施 53一、 風(fēng)險類型和防范措施 53二、 風(fēng)險控制 53第十一章 研究結(jié)論和建議 55一、 研究結(jié)論 55二、 建議 55附件： XX山莊項目可行性研究報告第一章 總論一、項目由來：本項目由XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年3月28日通過公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號：柳國用（2003）第100447號），并于2002年7月24日正式立項，2002年12月19日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。二、開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu)：開發(fā)組織：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年3月份，由自然人出資的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。該公司的法人代表和董事長將由薛博元先生擔(dān)任。建筑設(shè)計和園林設(shè)計機(jī)構(gòu)：本項目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計以及園林規(guī)劃由英國皇家建筑師學(xué)會會員、英國注冊建筑師、馬來西亞首席建筑設(shè)計師馮小良（Simon Liang）本人及旗下團(tuán)隊操刀定做。三、項目開發(fā)模式本項目由XX公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項目開發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨街商鋪。三、項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地國土編號：柳國用（2003）100447號； 用地面積為：。六、項目周邊交通： 公交系統(tǒng)：16路，22路、23路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)XX大多數(shù)地方區(qū)域。 距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約4公里。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的U字，古籍稱其為三江四合，抱城如壺。XX，是廣西最大的工業(yè)城市，是西南地區(qū)重要的制造業(yè)基地。 XX國民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的良好態(tài)勢，%，名列全區(qū)第一。鐵路網(wǎng)絡(luò)直接聯(lián)通湘、渝、黔、滇、粵五省市，是溝通大西南與華東、中南、華南地區(qū)的鐵路樞紐。 XX交通便利、區(qū)位優(yōu)良、物產(chǎn)豐富，素有“桂中商埠”之美譽(yù)，歷來是中南和西南地區(qū)重要的物資集散地。 XX基本形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局，先后與45多個國家與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。XX良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到8245元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。10+1東盟貿(mào)易貿(mào)易區(qū)口岸（CAFTA）和9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶（CEPA）以及政府整體再早一個工業(yè)XX的利好政策的落實，支撐XX經(jīng)濟(jì)近年來的高速發(fā)展。XX在“十五”計劃中提出“再造一個工業(yè)XX”的規(guī)劃，將XX原來的工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，在XX東面的陽和規(guī)劃工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，將XX工業(yè)企業(yè)集中搬遷到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時吸引外來企業(yè)的進(jìn)入。城市規(guī)劃布局的明晰和發(fā)展引導(dǎo)，市政配套設(shè)施的投入，營造良好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場、龍城廣場、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施。近年來，隨著管理體制的完善，XX房地產(chǎn)市場更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而XX經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展特性，為房地產(chǎn)開發(fā)，營造了良好的市場氛圍。特別是2002年、2003年XX舊城改造全面啟動，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。XX在未來5年的市區(qū)人口在現(xiàn)有100萬元的基礎(chǔ)增加50萬人口，以每人居住10平方米，將增加500萬平方米住宅的需求量，還不包括改善居住環(huán)境的更換需求，而XX至2004年8月歷年累計住宅開發(fā)施工面積僅360多萬平方米，需求與供給存在很大的差距。（根據(jù)慣例），舊城改造拉動需求市場也是市場持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)；※ XX市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會增加，人們可支配收入增加，購買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來XX居民可支配收入保持 20%左右的增長速度。三、XX高尚住宅市場整體情況： (一) XX房地產(chǎn)中高尚住宅市場發(fā)展回顧：相對于其他同等接別和經(jīng)濟(jì)水平的城市，XX的房地產(chǎn)市場起步晚起點(diǎn)低，真正意義的高尚住宅只有在近年才出現(xiàn)，主要以如下住宅的開發(fā)面市為標(biāo)志：鴻府和藍(lán)色港灣：推出時間為2001年初，特點(diǎn)為：地處傳統(tǒng)商業(yè)旺地五星商圈，周邊配套完善，交通便利、戶型主要以三房兩廳以上大戶型，房價在3500元/平方米左右，銷售情況非常理想。經(jīng)典時代：推出時間為2002年初，特點(diǎn)為：地處城市新的行政政治中心的江邊，項目優(yōu)勢在于項目產(chǎn)品在市場上領(lǐng)先，分別代表北派和嶺南派的建筑風(fēng)格，項目規(guī)模大，配套完善，戶型以小三房兩廳和兩房兩廳為主。售價在18002000元/平方米。售價在疊拼式別墅（大復(fù)式的形式）35004000元/平方米，多層28003000元/平方米，銷售火暴。(二) XX高尚住宅發(fā)展的特點(diǎn)分析：根據(jù)對XX近年推出同時代最高尚的住宅的特點(diǎn)和銷售情況的分析，我們認(rèn)為XX高尚住宅體現(xiàn)如下特點(diǎn)：近年來，房地產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升，產(chǎn)品綜合競爭力所產(chǎn)生的效應(yīng)逐步取代單一競爭優(yōu)勢的效力；整體來說，XX現(xiàn)有房地產(chǎn)市場尚屬于比較初級的階段，高尚住宅真正的高尚含金量不足，相對房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的城市尚有很大的差距；XX居民對高尚住宅的要求越來越高，對高尚住宅的追捧度和熱心度較強(qiáng)，需求非常旺盛；高尚住宅價格已經(jīng)達(dá)到一定的高度，價格與其對應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)不相符，反應(yīng)居民對高尚住宅的心理承受力較強(qiáng)。豪宅市場供應(yīng)量將呈上升趨勢，預(yù)計在XX未來三年高尚住宅的投放量將達(dá)到30萬平方米（鳳起新都不算嚴(yán)格意義的高尚住宅），競爭相對比較激烈。外地甚至境外設(shè)計師將更多地進(jìn)入XX的設(shè)計市場，將會帶來更多令XX耳目一新的概念和設(shè)計。在2004年中前，XX當(dāng)?shù)氐臓I銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項目。中地置業(yè)作為其產(chǎn)品策劃和營銷策劃機(jī)構(gòu)。(四) 目前XX高尚住宅項目開發(fā)的風(fēng)險及對策：風(fēng)險點(diǎn)：目前，高尚住宅市場紅紅火火，但高位風(fēng)險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)在客源、產(chǎn)品、地段三者之間的矛盾，分別體現(xiàn)在：a） 價值選擇風(fēng)險：受靜態(tài)市場局面的誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作遲緩；遠(yuǎn)離市場熱點(diǎn)區(qū)域或過早進(jìn)入“尚無人氣”的潛力版塊，“單打獨(dú)斗”；b） 價值創(chuàng)造風(fēng)險：比如在市遠(yuǎn)郊且交通不便的區(qū)域開發(fā)聯(lián)排式別墅，開發(fā)總價高但無明顯膏腴同類產(chǎn)品的港商住宅，項目產(chǎn)品具有明顯的規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量缺陷；c） 價值傳播風(fēng)險：比如：過于依賴產(chǎn)品優(yōu)勢和外部市場環(huán)境而輕視營銷的作用；營銷模式簡陋單一或者不恰當(dāng)。b） 西方景觀：西方近景為剛投入適用之廣西最大的長途客運(yùn)站——蓮花車站，遠(yuǎn)景為觀音山，也是喀斯特山體的小山c） 南方景觀：項目南方為蓮花山系的最南端，也是獨(dú)特的喀斯特山體的小山。d） 交通條件：交通條件本項目具有先天的優(yōu)勢，相比其他區(qū)域，包括長途汽車、公交和機(jī)場，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項目面前南二環(huán)路接城市內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石路接動環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。機(jī)會分析：a） 用地規(guī)模：相比市區(qū)其他項目，本項目屬于中大型樓盤，具有一定的規(guī)模，有發(fā)展空間；b） 市場別墅地不再批出，成為XX最后一個別墅項目成為可能；c） 市場尚屬于競爭初期，競爭特別是高端產(chǎn)品的競爭較弱；d） 未來陽和工業(yè)園的起動以及陽和大橋的通車成為促進(jìn)本項目迅速提升的一個有利因素；e） 通過內(nèi)部環(huán)境和園林的規(guī)劃營造高尚豪宅具有先天的優(yōu)越條件，實現(xiàn)錯位開發(fā)。三、項目市場定位(一)項目市場細(xì)分：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對喧囂的城市生活越來越厭倦，需要回歸自然，對清新的空氣和幽雅的生活環(huán)境越來越向往，對于收入較高的白領(lǐng)以上階層，他們往往把目光投向一些郊外環(huán)境主題樓盤?！?從購房心理細(xì)分：以二次置業(yè)、自住購買及投資為主。(二)項目概念的引進(jìn)：根據(jù)上面的市場細(xì)分和項目的實際情況，我們導(dǎo)入“山水豪苑”、“尊貴府邸”、“回歸自然”等口號，同時結(jié)合項目情況和市場的情況，我們主要集中在“山水文化”、“園林公園化”、“高尚居住品位”、“建筑藝術(shù)”、“港式管家服務(wù)”上。預(yù)計開發(fā)銷售進(jìn)度為：推出時間及預(yù)計進(jìn)展：按照項目現(xiàn)在情況（各項手續(xù)已經(jīng)辦理），如果資金到位情況良好，預(yù)計2005年45月將推出一期進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，一期推出時間預(yù)計到2005年10月，別墅銷售期為2005年，至2005年底銷售85%以上；高尚住宅區(qū)推出時間預(yù)計為2006年初，銷售周期預(yù)計為1年，2006年底完成銷售面積的75%，別墅銷售至90%；公寓及商業(yè)物業(yè)的推出時間預(yù)計為2006年8月份，銷售面積將達(dá)到65%以上，剩余部分自留經(jīng)營祖禮使用。根據(jù)項目的總體定位，我們設(shè)定本項目的規(guī)劃目標(biāo)為：規(guī)劃超前性：打造XX第一高尚社區(qū)，從整體規(guī)劃、園林規(guī)劃以及配套規(guī)劃上相比XX現(xiàn)有市場上的產(chǎn)品需要一定程度的突破和超前；戶型的合理性：戶型作為物業(yè)內(nèi)核，實際使用率的提升全賴于戶型設(shè)計的合理，體現(xiàn)人文和空間尺度，跟項目的戶型規(guī)劃上雖難說絕對無缺憾，但力求合理和實用； 建筑的藝術(shù)性：建筑的藝術(shù)性是本項目超脫現(xiàn)有市場項目的主要著力點(diǎn)，項目的建筑體現(xiàn)本項目定位的“山水文化”和“亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水水景美墅”。 社區(qū)人性化：在規(guī)劃中，根據(jù)社區(qū)的私密性和人性交往的矛盾結(jié)合，靈活處理社區(qū)內(nèi)公共空間和私密空假的配置。(二) 環(huán)境結(jié)構(gòu)本項目環(huán)境結(jié)構(gòu)為一個有機(jī)整體，特點(diǎn)是以環(huán)繞水系為骨架，輔以各花草主題小圓，保障項目的定位的實現(xiàn)。整個項目的綠化規(guī)劃緊扣“山水文化”和“亞熱帶風(fēng)情的自然生態(tài)水景美墅”的主題。別墅規(guī)劃設(shè)計：體現(xiàn)中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”、“入室”、“后花園”。住宅的規(guī)劃設(shè)計：住宅的規(guī)劃設(shè)計上以四大組團(tuán)四個不同的主題“春花”、“夏華”、“秋實”、“冬雪”為主線，分別根據(jù)主題設(shè)置組團(tuán)主題園林和休閑小品，住宅多以南北朝向，形成半合圍。配套公共設(shè)施規(guī)劃：項目整體配套公共建筑包括幼兒園、會所、運(yùn)動場所以及休閑場所，在建筑風(fēng)格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結(jié)合，功能上體現(xiàn)項目的尊貴高尚的定位，滿足業(yè)主知識、娛樂、休閑以及幼兒教育的需要。b） 安全防范系統(tǒng)：（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)c） 物業(yè)管理系統(tǒng)：（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜