【正文】 具體分析表如下：全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)成本費(fèi)用波動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%根據(jù)以上分析，不管售價(jià)水平和總投資成本費(fèi)用如何波動(dòng)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度不高。五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目總計(jì)建設(shè)銷售期2004年2005年2006年2007年2008年收入銷售收入 其他收入現(xiàn)金流出建設(shè)支出 土地增值稅 銷售稅金 所得稅 現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果凈現(xiàn)金流 累計(jì)凈現(xiàn)金流 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前凈現(xiàn)金流 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 備注：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）根據(jù)以上分析，得出：，償債能力分析：項(xiàng)目投資回收期均不超過三年，按照財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，項(xiàng)目第三年末具備全部?jī)斶€借款得能力，并有贏余利潤(rùn)；按照稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流，2006年末即具備償還全部借款得能力，說明項(xiàng)目具備較強(qiáng)得債務(wù)償還能力。三、銷售稅金及附加、土地增值稅，營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%。具體投資和用款計(jì)劃表：序號(hào)投資項(xiàng)目年投入合計(jì)2004年2005年2006年2007年2008年一開發(fā)成本(一)前期費(fèi)用1購(gòu)買土地52092規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建3勘察費(fèi)、研究費(fèi)(二)建安投資1別墅2多層3小高層4商業(yè)建筑5基礎(chǔ)設(shè)施6公建配套(三)開發(fā)期間費(fèi)用二開發(fā)費(fèi)用合計(jì)比例100%%%%%%100%二、融資方案本項(xiàng)目開發(fā)投資的來源有兩個(gè)渠道：一是通過融資，二是銷售收入轉(zhuǎn)投資。每期推出的商品原則上提升10%的價(jià)格（具體根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)確定），對(duì)于多層住宅，推出時(shí)結(jié)合別墅的價(jià)格，相比其他項(xiàng)目有所提升，上升空間根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)。并利用老業(yè)主口碑，完善社區(qū)實(shí)質(zhì)的生活。陽(yáng)和工業(yè)區(qū)和洛維旅游區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持：陽(yáng)和工業(yè)區(qū)是再造一個(gè)工業(yè)XX的產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)洛維旅游區(qū)是XX近幾年重點(diǎn)開發(fā)的旅游產(chǎn)業(yè)的中心，同時(shí)具有兩大產(chǎn)業(yè)做支撐，成為未來的開發(fā)熱土；寶蓮中心，風(fēng)升水起：本項(xiàng)目地處XX蓮花山下，居蓮花山的南側(cè)，后有靠山，前景燦爛，實(shí)屬于風(fēng)水勝地。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動(dòng)態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語(yǔ)……水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：從景觀上可以營(yíng)造溪流、湖塘、水灣等；從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營(yíng)造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。因此本案對(duì)于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。三、營(yíng)銷概念的導(dǎo)入：從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。初期推廣要謹(jǐn)慎。高臺(tái)蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。在成功開發(fā)小區(qū)的其他物業(yè)后，推出商業(yè)和小高層，作為項(xiàng)目中利潤(rùn)率最大物業(yè)獲得更大的收益，保障成功。(六) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地平衡表項(xiàng)目占地面積百分比人均占地（㎡/人）規(guī)劃建設(shè)用地89431㎡100%其中居住用地52571㎡%道路停車場(chǎng)用地15660㎡%公共建筑用地7380㎡%公共綠化用地13800㎡%主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃用地㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建設(shè)用地面積㎡89431建筑基層面積㎡總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建面積㎡6524住宅建筑面積㎡其中低層面積㎡多層面積㎡高層面積㎡居住戶數(shù)戶912居住人數(shù)人3163容積率建筑密度%綠化率%40人防地下室面積㎡3050停車數(shù)量輛510其中地下停車輛156半地下停車輛312架空停車輛42公共建筑一覽表項(xiàng)目用地面積建筑面積六班幼兒園1828㎡㎡公廁96㎡垃圾中轉(zhuǎn)站150㎡96㎡會(huì)所㎡其中老年活動(dòng)中心75㎡青少年活動(dòng)中心75㎡文化娛樂中心㎡物業(yè)管理用房100㎡居委會(huì)用房100㎡變配電用房80㎡四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃(一) 開發(fā)方案設(shè)想與分析根據(jù)項(xiàng)目的定位以及XX目前項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的開發(fā)步驟將根據(jù)情況進(jìn)行分期開發(fā)建設(shè)，主要開發(fā)步驟為：一期開發(fā)：開發(fā)西南角別墅部分以及園林環(huán)境的建設(shè)。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風(fēng)景，底層架空成為公共休閑空間，入戶設(shè)置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營(yíng)造具有文化品位同時(shí)濃濃友情的人居文化。同時(shí)別墅的三個(gè)組團(tuán)以三個(gè)中國(guó)著名的水系命名，體現(xiàn)其特點(diǎn)。與建筑風(fēng)格相輔，秉承嶺南文化為概念，結(jié)合現(xiàn)代建筑風(fēng)格，巧妙融合。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，以水系和山景為脈絡(luò)，在每個(gè)細(xì)部上精心設(shè)計(jì)，形成一個(gè)獨(dú)特魅力的主題景點(diǎn)。三、具體規(guī)劃方案(一) 功能分區(qū)本項(xiàng)目由四個(gè)功能分區(qū)組成：別墅區(qū)——由三個(gè)組團(tuán)組成、多層住宅區(qū)——由四個(gè)組團(tuán)組成、休閑娛樂文教區(qū)——社區(qū)活動(dòng)中心和幼兒園、商業(yè)配套區(qū)——多層外圈裙樓商鋪。 環(huán)境公園化：本項(xiàng)目在園林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)“一步一景，移步換景”，通過綠水環(huán)繞，各式花木以及獨(dú)具文化特色的園林小品和雕刻，營(yíng)造一個(gè)公園式的居所環(huán)境。在進(jìn)行本項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)，我們不但從現(xiàn)在XX消費(fèi)者角度出發(fā)，了解XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)等，同時(shí)從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸取XX同類型的樓盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，把項(xiàng)目的規(guī)劃做得更好。四、項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的分析以及本項(xiàng)目的情況的研究，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目開發(fā)市場(chǎng)的接受度非常高。商鋪：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購(gòu)買人群細(xì)分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營(yíng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購(gòu)房心理上細(xì)分：以用于投資為主。基于對(duì)XX整體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，以及本項(xiàng)目的開發(fā)條件的研究，我們對(duì)本項(xiàng)目設(shè)定的目標(biāo)市場(chǎng)為：別墅項(xiàng)目：※ 從地理上細(xì)分：XX市區(qū)以及XX下屬縣鎮(zhèn)；※ 從購(gòu)買人群上細(xì)分：XX人、外來經(jīng)商者；※ 從年齡上細(xì)分：以3555歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：高收入政府干部、私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)營(yíng)企業(yè)主的高層；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在1萬以上，流動(dòng)資金（存款）在100萬以上。因此項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃以及后續(xù)的營(yíng)銷策劃包括物業(yè)管理非常重要，項(xiàng)目的開發(fā)必須有一支具有成熟高尚項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)施。劣勢(shì)分析：a）長(zhǎng)途汽車站的影響：長(zhǎng)途汽車站，容易給客戶一種雜亂的感覺，不利于營(yíng)造高尚品質(zhì)氛圍；b）主干道車流量大，存在噪音污染；c）環(huán)境衛(wèi)生存在隱患：周邊尚沒有形成高尚社區(qū)的環(huán)境，需要一定時(shí)間營(yíng)造氛圍；d）城市規(guī)劃的影響：城市規(guī)劃中沒有明確該區(qū)域的功能，致使可能存在其他與本項(xiàng)目定位格格不入的項(xiàng)目產(chǎn)生。由于該區(qū)域沒有太多的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會(huì)治安情況相對(duì)較好。一、項(xiàng)目環(huán)境分析地塊周邊景觀：a） 東方景觀：項(xiàng)目東方為蓮花山系（蓮花山由諸多山丘圍攏呈蓮花狀）的東南角，山形為獨(dú)特的喀斯特山體，形狀奇特而優(yōu)美。另外隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，越來越多的人群進(jìn)入享受高尚住宅的時(shí)期，多高尚項(xiàng)目的需求將穩(wěn)中有升。華林君邸就聘請(qǐng)（香港）決策資源高尚住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷層次將得到提升。項(xiàng)目產(chǎn)品以及產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將受到更多關(guān)注，相對(duì)于其他概念而言，其重要性將明顯提高。（據(jù)悉協(xié)和龍?zhí)豆珗@別墅項(xiàng)目將于2005年年底后才可能啟動(dòng)）。戶型包括一房、兩房、三房、四房和復(fù)式樓各種戶型，推盤價(jià)約2500元/平方米，銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注度較大。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合），建筑風(fēng)格超出XX市場(chǎng)現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。金河灣：推出時(shí)間為2003年初，特點(diǎn)是：地處河西新區(qū)柳江邊，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)上領(lǐng)先，嶺南派的建筑風(fēng)格，項(xiàng)目規(guī)模大，園林規(guī)劃較好，配套相對(duì)完善，戶型以小三房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d為主。銷售情況尚好，現(xiàn)已經(jīng)售出90%?？梢灶A(yù)見，2005年以至今后幾年市場(chǎng)氛圍良好，但競(jìng)爭(zhēng)將相對(duì)激烈。XX舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到100萬平方米，拆遷勢(shì)頭還將持續(xù)至2008年的城市改造完成。其中： 供應(yīng)——，比2002年增加60%% 成交——，比2002年增加20%b） 高速發(fā)展的勢(shì)頭具有強(qiáng)大的支撐因素：XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展近年還將保持高速發(fā)展的勢(shì)頭，主要根據(jù)如下幾方面因素：※ 城市擴(kuò)張，促進(jìn)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。可以說XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年才算得上真正的起步。政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范；正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，XX“十五”規(guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。包括：XX鐵路樞紐湘桂線改線工程、XX公路主樞紐場(chǎng)站建設(shè)工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。以上三個(gè)支撐XX未來發(fā)展的利好機(jī)遇，促進(jìn)XX整個(gè)城市的升級(jí)和發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)創(chuàng)造了無限空間。9+2泛珠三角經(jīng)濟(jì)地帶以及CEPA加強(qiáng)香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)合作的的框架，廣西屬于9+2中的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)活力極強(qiáng)的城市，經(jīng)貿(mào)合作的加強(qiáng)，工業(yè)平臺(tái)的穩(wěn)固，XX成為泛珠三角框架下的一顆明珠，吸引了大量粵、港、澳企業(yè)的關(guān)注和入駐。，以及柳江江兩岸綜合改造和城市對(duì)外通道（西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速）等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。至2003年，%，名列全自治區(qū)第一位，并連續(xù)第5年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。具備建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通，構(gòu)建區(qū)域現(xiàn)代物流中心的良好地理和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。XX擁有國(guó)家一級(jí)口岸，五級(jí)航道，全年可無障礙通航300噸級(jí)船只，上溯可至貴州，下航可達(dá)香港、澳門。XX，是中國(guó)西南地區(qū)重要的區(qū)域性交通樞紐，是全國(guó)唯一擁有大區(qū)鐵路局總部的非省會(huì)城市。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，XX已經(jīng)初步建立起涵蓋30多個(gè)行業(yè)、4000多個(gè)品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有“上汽通用五菱”、“東風(fēng)”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“兩面針”、“花紅藥業(yè)”、OVM預(yù)應(yīng)力錨具等一批知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品?？偯娣e5283平方公里，市區(qū)面積650多平方公里，截止2003年末。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。 鐵路：距離火車東站（貨運(yùn)站）約4公里，距離火車站（客運(yùn)）約6公里。 北：東北區(qū)域?yàn)閄X機(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?10畝建筑面積20萬米的寶蓮新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。XX山莊（暫定名）二、項(xiàng)目位置： XX山莊項(xiàng)目位于廣西壯族自治區(qū)XX市魚峰區(qū)柳石路和南環(huán)路交界處，地處XX至南寧的咽喉，距離XX蓮花機(jī)場(chǎng)10公里，與國(guó)家重點(diǎn)公約園區(qū)——陽(yáng)和工業(yè)園緊鄰，緊靠XX市長(zhǎng)途汽車站——蓮花車站，是介于XX中小型工業(yè)區(qū)、陽(yáng)和工業(yè)園以及洛維旅游度假區(qū)中間，是XX進(jìn)出的主門戶。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機(jī)構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理，集在中國(guó)大陸二十幾個(gè)城市近1000萬平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以及本土化團(tuán)隊(duì)本土結(jié)合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在香港、深圳、廣州、福州、武漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州、石家莊、桂林、南寧、XX等二十多個(gè)城市開展房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)管理和物業(yè)管理工作，具有