【正文】 絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。初期推廣要謹(jǐn)慎。陽和工業(yè)區(qū)和洛維旅游區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持：陽和工業(yè)區(qū)是再造一個(gè)工業(yè)XX的產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)洛維旅游區(qū)是XX近幾年重點(diǎn)開發(fā)的旅游產(chǎn)業(yè)的中心，同時(shí)具有兩大產(chǎn)業(yè)做支撐，成為未來的開發(fā)熱土；寶蓮中心，風(fēng)升水起：本項(xiàng)目地處XX蓮花山下，居蓮花山的南側(cè)，后有靠山，前景燦爛，實(shí)屬于風(fēng)水勝地。三、銷售稅金及附加、土地增值稅，營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%。具體分析表如下：全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)成本費(fèi)用波動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%根據(jù)以上分析，不管售價(jià)水平和總投資成本費(fèi)用如何波動(dòng)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好。具體投資和用款計(jì)劃表：序號投資項(xiàng)目年投入合計(jì)2004年2005年2006年2007年2008年一開發(fā)成本(一)前期費(fèi)用1購買土地52092規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建3勘察費(fèi)、研究費(fèi)(二)建安投資1別墅2多層3小高層4商業(yè)建筑5基礎(chǔ)設(shè)施6公建配套(三)開發(fā)期間費(fèi)用二開發(fā)費(fèi)用合計(jì)比例100%%%%%%100%二、融資方案本項(xiàng)目開發(fā)投資的來源有兩個(gè)渠道：一是通過融資，二是銷售收入轉(zhuǎn)投資。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動(dòng)態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語……水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時(shí)間進(jìn)行。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風(fēng)景，底層架空成為公共休閑空間，入戶設(shè)置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營造具有文化品位同時(shí)濃濃友情的人居文化。三、具體規(guī)劃方案(一) 功能分區(qū)本項(xiàng)目由四個(gè)功能分區(qū)組成：別墅區(qū)——由三個(gè)組團(tuán)組成、多層住宅區(qū)——由四個(gè)組團(tuán)組成、休閑娛樂文教區(qū)——社區(qū)活動(dòng)中心和幼兒園、商業(yè)配套區(qū)——多層外圈裙樓商鋪。商鋪：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細(xì)分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細(xì)分：以用于投資為主。由于該區(qū)域沒有太多的出租屋和農(nóng)民房，大多數(shù)是舊工業(yè)廠房，社會治安情況相對較好。高尚住宅項(xiàng)目的營銷層次將得到提升。特點(diǎn)是：地處河?xùn)|行政區(qū)，社區(qū)園林規(guī)劃好、物業(yè)產(chǎn)品比較先進(jìn)（采用疊拼式別墅和高尚豪宅相結(jié)合），建筑風(fēng)格超出XX市場現(xiàn)有樓盤，現(xiàn)樓銷售。XX舊城近兩年拆遷住宅面積達(dá)到100萬平方米，拆遷勢頭還將持續(xù)至2008年的城市改造完成。包括：XX鐵路樞紐湘桂線改線工程、XX公路主樞紐場站建設(shè)工程、鷓鴣江作業(yè)區(qū)二期工程、柳江紅花水利樞紐工程、防洪堤、大埔電站、城市電網(wǎng)改造、城市供水工程、城市內(nèi)環(huán)路及中心主干道工程、柳邕路東段、北雀路、雅儒路改造。至2003年，%，名列全自治區(qū)第一位，并連續(xù)第5年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，XX已經(jīng)初步建立起涵蓋30多個(gè)行業(yè)、4000多個(gè)品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有“上汽通用五菱”、“東風(fēng)”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“兩面針”、“花紅藥業(yè)”、OVM預(yù)應(yīng)力錨具等一批知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品。 北：東北區(qū)域?yàn)閄X機(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?10畝建筑面積20萬米的寶蓮新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。是一個(gè)年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。該公司的法人代表和董事長將由薛博元先生擔(dān)任。六、項(xiàng)目周邊交通： 公交系統(tǒng)：16路，22路、23路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)XX大多數(shù)地方區(qū)域。 XX國民經(jīng)濟(jì)整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的良好態(tài)勢，%，名列全區(qū)第一。XX良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展；人均GDP達(dá)到8245元，為城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長的領(lǐng)頭羊。建設(shè)了包括蓮花車站、人民廣場、龍城廣場、江濱路等一系列城市休閑和交通設(shè)施。（根據(jù)慣例），舊城改造拉動(dòng)需求市場也是市場持續(xù)火旺的有力支撐點(diǎn)；※ XX市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會增加，人們可支配收入增加，購買力的提升為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)固的支撐，近年來XX居民可支配收入保持 20%左右的增長速度。售價(jià)在疊拼式別墅（大復(fù)式的形式）35004000元/平方米，多層28003000元/平方米，銷售火暴。在2004年中前，XX當(dāng)?shù)氐臓I銷策劃公司仍占據(jù)多數(shù)項(xiàng)目。d） 交通條件：交通條件本項(xiàng)目具有先天的優(yōu)勢，相比其他區(qū)域，包括長途汽車、公交和機(jī)場，柳石路是城市進(jìn)出的主干道，項(xiàng)目面前南二環(huán)路接城市內(nèi)環(huán)路的南環(huán)路，柳石路接動(dòng)環(huán)路，均為城市主干道，交通極端便利。(二)項(xiàng)目概念的引進(jìn)：根據(jù)上面的市場細(xì)分和項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們導(dǎo)入“山水豪苑”、“尊貴府邸”、“回歸自然”等口號，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目情況和市場的情況，我們主要集中在“山水文化”、“園林公園化”、“高尚居住品位”、“建筑藝術(shù)”、“港式管家服務(wù)”上。(二) 環(huán)境結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目環(huán)境結(jié)構(gòu)為一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以環(huán)繞水系為骨架，輔以各花草主題小圓，保障項(xiàng)目的定位的實(shí)現(xiàn)。配套公共設(shè)施規(guī)劃：項(xiàng)目整體配套公共建筑包括幼兒園、會所、運(yùn)動(dòng)場所以及休閑場所，在建筑風(fēng)格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結(jié)合，功能上體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴高尚的定位，滿足業(yè)主知識、娛樂、休閑以及幼兒教育的需要。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷售之前進(jìn)行充分的蓄勢和市場預(yù)熱。四、營銷策略：(一)項(xiàng)目賣點(diǎn)：真正意義的別墅：XX市場上尚未出現(xiàn)真正意義上的別墅，以復(fù)式樓業(yè)態(tài)的疊拼式“別墅”或者聯(lián)排式排樓“別墅”，本項(xiàng)目在建筑形式上是XX第一個(gè)真正意義的別墅項(xiàng)目，是彌補(bǔ)XX住宅高端市場的空白點(diǎn)的產(chǎn)品，沒有相應(yīng)的競爭對手；項(xiàng)目的規(guī)劃超越XX現(xiàn)有樓盤：XX房地產(chǎn)由于發(fā)展較晚，本地開發(fā)實(shí)力有限，現(xiàn)有開發(fā)的樓盤其整體規(guī)劃相比發(fā)達(dá)地區(qū)有較大的差距，本項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)上直接聘請英國皇家設(shè)計(jì)大師SIMOM LUANG 操刀，超前規(guī)劃，成為XX房地產(chǎn)市場的一個(gè)新地標(biāo)；項(xiàng)目園林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)公園化：園林規(guī)劃一直是XX房地產(chǎn)市場的軟肋，稍微好一些的園林規(guī)劃的樓盤即受到客戶的追捧。項(xiàng)目開發(fā)先期融資7000萬元，其余投資由銷售收入分期補(bǔ)充。根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益率良好，初始投資凈利率達(dá)到94%，具有良好的贏利能力；，具備很強(qiáng)的償債能力；盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為62。(二)項(xiàng)目總收入預(yù)測表項(xiàng)目可銷售面積(㎡)預(yù)測銷售均價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬元)別墅3500多層住宅2300小高層住宅2500臨街低層商鋪4100合計(jì)63(三)項(xiàng)目收入分期按比例測算本項(xiàng)目產(chǎn)品銷售分三年六個(gè)月完成：項(xiàng) 目2005年2006年2007年2008年比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入比例面積單價(jià)收入別墅85%13026350010%35005%7663500多層住宅15%230065%230015%23005%2300高層住宅20%13131250060%39394250020%131312500臨街商鋪10%410068060%9951410030%4100小計(jì)總計(jì)二、項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本。交通的便利性：本項(xiàng)目所在地屬于XX的交通咽喉地帶，稍偏離城市中心的喧囂，但距離市中心非常近，交通又非常方便，即享受自然賜予的寧靜又享受城市繁華的便利；周邊以及項(xiàng)目內(nèi)部配套的豐富：周邊旅游、商業(yè)、餐飲等非常齊全，可以享受到XX最獨(dú)特的風(fēng)味以及旅游景觀，同時(shí)項(xiàng)目內(nèi)部會所的功能配置在整個(gè)XX現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目中屬于最齊備的，享受到尊貴生活的本質(zhì)；高科技信息智能化社區(qū)：項(xiàng)目配套的設(shè)備均采用高科技智能化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)智能化居家和智能化管理，一方面保障人身和財(cái)物的安全，另一方面生活的便利性得到最大的體現(xiàn)；戶型的合理和超前性：無論別墅的戶型還是一般住宅的戶型設(shè)計(jì)，均從人性的本源出發(fā)，實(shí)現(xiàn)各種空間的巧妙分割和融合，戶型面積不大，但實(shí)用合理。同時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。a） 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。在規(guī)劃布局上，本規(guī)劃嚴(yán)格按照“公共空間（中心園林）半公共空間（組團(tuán)園林）”—私有空間（住宅）“的體系設(shè)計(jì)，形成了良好的居住生活空間層次。XX豪宅的革命性產(chǎn)品，XX最后一個(gè)豪門可以擁有的別墅區(qū)。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析：通過以上分析，我們已經(jīng)清晰了解項(xiàng)目所處的環(huán)境和自身的資源，在進(jìn)行項(xiàng)目定位之前，我還進(jìn)行項(xiàng)目地塊的SWOT分析：優(yōu)勢分析：d） 交通便利：在上文已經(jīng)闡述；e） 周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述；f） 文化氛圍：處于學(xué)校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁；g） 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛；h） 項(xiàng)目本身地塊：地形呈扇型，地塊平整，無須搬遷，順延山勢，造景方便，地質(zhì)勘測表明地下水豐富，造水景條件成熟；i） 周邊經(jīng)濟(jì)未來前景好：洛維風(fēng)景區(qū)和陽和工業(yè)園成為XX旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè)的主力。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，項(xiàng)目的營銷層次將得到整體的提升。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地430畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場供應(yīng)，2004年XX住宅消費(fèi)市場非常火暴。（具體城市規(guī)劃布局見附件）。隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XX市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。截止2003年12月，XX居民個(gè)人儲蓄存款超過196億元，企業(yè)存款逾156億元。 航空：距離XX市唯一的機(jī)場——蓮花機(jī)場10公里，是XX通往機(jī)場的必經(jīng)之路。全程策劃機(jī)構(gòu)：本項(xiàng)目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。公司注冊資金1000萬元，公司現(xiàn)有人員26人，其中過程師9人，經(jīng)濟(jì)師5名，大專以上學(xué)歷16人，%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)3年以上。 容積率：； 建筑密度：不大于35%； 綠化率：不低于35%四、項(xiàng)目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個(gè)項(xiàng)目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項(xiàng)目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 整個(gè)用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木；五、項(xiàng)目四至： 東：蓮花山，小山丘高約30米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約2004年通車）； 南：蓮花山。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2100余家，有4家企業(yè)進(jìn)入國家500強(qiáng)，有11家進(jìn)入國家大型企業(yè)行列。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對外開放步伐的加快，XX正在成為一片充滿希望、充滿商機(jī)的投資開發(fā)熱土。XX最新的城市規(guī)劃于2001年在人大通過，一個(gè)全新的城市框架正在形成?！?XX城鎮(zhèn)人均居住面積偏小，（2003數(shù)據(jù)），現(xiàn)有內(nèi)部住宅需求量還很大。銷售情況較好，一期推出已經(jīng)售罄，二期2004年推出依然熱銷。高尚住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)革命性的突破。d） 北方景觀：項(xiàng)目北方近景為建設(shè)中的商業(yè)和住宅項(xiàng)目——寶蓮新都，遠(yuǎn)景為XX機(jī)械廠廠區(qū)，景觀尚可。高尚住宅：※ 從地理上細(xì)分：XX市以及周邊縣鎮(zhèn)；※ 從購買人群細(xì)分：XX市人，外來經(jīng)商工作者；※ 從年齡上細(xì)分：以3055歲的人群為主；※ 從工作環(huán)境上細(xì)分：在市中心大中型公司、外資公司工作的中層以上管理人員及私營個(gè)體經(jīng)營主為主；※ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月收入在4000以上，存款在5萬元以上者；※ 從購房心理上細(xì)分：以自住購買及用于投資為主。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建筑密度：%；容積率：；人口密度：；綠化率：40%，；道路規(guī)劃：項(xiàng)目內(nèi)主要道路不低于7米；交通主要入口：西和北各一個(gè)；停車場：停車位510個(gè)。戶型以小三房二廳為主（面積110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積120左右），專家酒店式公寓以一房一廳（面積4060平方米）為主。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做