【正文】 林規(guī)劃實(shí)現(xiàn)“一步一景，移步換景”，通過(guò)綠水環(huán)繞，各式花木以及獨(dú)具文化特色的園林小品和雕刻，營(yíng)造一個(gè)公園式的居所環(huán)境。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建筑密度：%；容積率：；人口密度：；綠化率：40%，；道路規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)主要道路不低于7米；交通主要入口：西和北各一個(gè)；停車場(chǎng)：停車位510個(gè)。三、具體規(guī)劃方案(一) 功能分區(qū)本項(xiàng)目由四個(gè)功能分區(qū)組成：別墅區(qū)——由三個(gè)組團(tuán)組成、多層住宅區(qū)——由四個(gè)組團(tuán)組成、休閑娛樂(lè)文教區(qū)——社區(qū)活動(dòng)中心和幼兒園、商業(yè)配套區(qū)——多層外圈裙樓商鋪。主水系將別墅區(qū)和多層住宅區(qū)以及其他區(qū)域進(jìn)行隔離，保障別墅的私密性，同時(shí)三個(gè)別墅組團(tuán)之間用小水系和主題花草園隔開，保證各個(gè)組團(tuán)之間的獨(dú)立性，而每個(gè)組團(tuán)之間有一個(gè)相對(duì)集中的公共空間，達(dá)到私密和公共溝通的結(jié)合，整個(gè)項(xiàng)目沿后面蓮花山依山勢(shì)建設(shè)主題休閑設(shè)施和休閑園林。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，以水系和山景為脈絡(luò)，在每個(gè)細(xì)部上精心設(shè)計(jì)，形成一個(gè)獨(dú)特魅力的主題景點(diǎn)。(三) 規(guī)劃主要組成建筑風(fēng)格：本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格采用嶺南風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出體現(xiàn)建筑的文化性和人性化；園林風(fēng)格：本項(xiàng)目的園林結(jié)合中國(guó)嶺南園林小品的特點(diǎn)，尊重自然，要求私密性，建筑同地塊和整體景觀相聯(lián)系。與建筑風(fēng)格相輔，秉承嶺南文化為概念，結(jié)合現(xiàn)代建筑風(fēng)格，巧妙融合。別墅的設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)“登堂入室”水與橋的巧妙運(yùn)用：在每個(gè)別墅的主入口，用“小橋”來(lái)做文章，把入口臺(tái)階設(shè)計(jì)成橋的形態(tài)和意境，橋邊設(shè)計(jì)小的水景；“后花園”中水景的運(yùn)用：在后花園上設(shè)計(jì)興趣盎然的魚池等水景小品。同時(shí)別墅的三個(gè)組團(tuán)以三個(gè)中國(guó)著名的水系命名，體現(xiàn)其特點(diǎn)。戶型以小三房二廳為主（面積110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積120左右），專家酒店式公寓以一房一廳（面積4060平方米）為主。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風(fēng)景，底層架空成為公共休閑空間，入戶設(shè)置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營(yíng)造具有文化品位同時(shí)濃濃友情的人居文化。配套設(shè)備系統(tǒng)：根據(jù)項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，在本項(xiàng)目配套如下設(shè)備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和VOD點(diǎn)播。(五) 停車場(chǎng)規(guī)劃本項(xiàng)目別墅停車場(chǎng)為每棟自有，屬于別墅附帶設(shè)施。(六) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地平衡表項(xiàng)目占地面積百分比人均占地（㎡/人）規(guī)劃建設(shè)用地89431㎡100%其中居住用地52571㎡%道路停車場(chǎng)用地15660㎡%公共建筑用地7380㎡%公共綠化用地13800㎡%主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃用地㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建設(shè)用地面積㎡89431建筑基層面積㎡總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建面積㎡6524住宅建筑面積㎡其中低層面積㎡多層面積㎡高層面積㎡居住戶數(shù)戶912居住人數(shù)人3163容積率建筑密度%綠化率%40人防地下室面積㎡3050停車數(shù)量輛510其中地下停車輛156半地下停車輛312架空停車輛42公共建筑一覽表項(xiàng)目用地面積建筑面積六班幼兒園1828㎡㎡公廁96㎡垃圾中轉(zhuǎn)站150㎡96㎡會(huì)所㎡其中老年活動(dòng)中心75㎡青少年活動(dòng)中心75㎡文化娛樂(lè)中心㎡物業(yè)管理用房100㎡居委會(huì)用房100㎡變配電用房80㎡四、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃(一) 開發(fā)方案設(shè)想與分析根據(jù)項(xiàng)目的定位以及XX目前項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的開發(fā)步驟將根據(jù)情況進(jìn)行分期開發(fā)建設(shè)，主要開發(fā)步驟為：一期開發(fā)：開發(fā)西南角別墅部分以及園林環(huán)境的建設(shè)。二期開發(fā)：開發(fā)北部和中部的多層住宅以及配套公共建筑的建設(shè)，主要推多層住宅，在成功推出XX市市場(chǎng)上缺失的高尚別墅后，整體營(yíng)造了本項(xiàng)目的高尚品位，再推出相對(duì)別墅價(jià)格低得多的住宅，快速獲得市場(chǎng)的追捧。在成功開發(fā)小區(qū)的其他物業(yè)后，推出商業(yè)和小高層，作為項(xiàng)目中利潤(rùn)率最大物業(yè)獲得更大的收益，保障成功。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級(jí)品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個(gè)性——?jiǎng)e墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但XX的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。高臺(tái)蓄水，概念傳播無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。這一階段，我們可以通過(guò)假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買阻力。初期推廣要謹(jǐn)慎。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。三、營(yíng)銷概念的導(dǎo)入：從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn)——獨(dú)創(chuàng)“橋居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念——獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來(lái)替代“綠化率”跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅在營(yíng)銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說(shuō)的言之有物、言之有理的很少。因此本案對(duì)于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。從深度來(lái)講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動(dòng)態(tài)來(lái)講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來(lái)講，從猛烈到潺潺細(xì)語(yǔ)……水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：從景觀上可以營(yíng)造溪流、湖塘、水灣等；從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營(yíng)造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。本項(xiàng)目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質(zhì)的云林規(guī)劃上，特別是對(duì)于山水文化的透徹挖掘和實(shí)現(xiàn)，成為XX市場(chǎng)是園林最人性化的項(xiàng)目；文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目外圍有XX商校、XX工藝美術(shù)學(xué)校，項(xiàng)目?jī)?nèi)部從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋，無(wú)不體現(xiàn)項(xiàng)目的文化品位，營(yíng)造一種濃濃的人居文化氛圍。陽(yáng)和工業(yè)區(qū)和洛維旅游區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持：陽(yáng)和工業(yè)區(qū)是再造一個(gè)工業(yè)XX的產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)洛維旅游區(qū)是XX近幾年重點(diǎn)開發(fā)的旅游產(chǎn)業(yè)的中心，同時(shí)具有兩大產(chǎn)業(yè)做支撐，成為未來(lái)的開發(fā)熱土；寶蓮中心，風(fēng)升水起：本項(xiàng)目地處XX蓮花山下，居蓮花山的南側(cè)，后有靠山，前景燦爛，實(shí)屬于風(fēng)水勝地。這階段將通過(guò)報(bào)紙與SP活動(dòng)的結(jié)合，來(lái)達(dá)到促進(jìn)銷售的作用。并利用老業(yè)主口碑，完善社區(qū)實(shí)質(zhì)的生活。(三)促銷策略：廣告促銷：電視廣告（編制項(xiàng)目3D動(dòng)畫，整個(gè)展現(xiàn)項(xiàng)目的形象，并截取部分進(jìn)行分開播放）；報(bào)紙廣告（體現(xiàn)項(xiàng)目定位的系列廣告以及廣告軟文的配合，培養(yǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和美譽(yù)度）；高尚社區(qū)編制雜志免費(fèi)直投（體現(xiàn)項(xiàng)目的品位和生活模式，增進(jìn)對(duì)項(xiàng)目品位的認(rèn)知度和美譽(yù)度），戶外廣告（根據(jù)不同主題進(jìn)行更換，包括車廂廣告、燈箱廣告和戶外廣告牌）；展銷會(huì)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)體現(xiàn)項(xiàng)目品位的售樓處，同時(shí)在XX人流量大的地方在周六日進(jìn)行展示，同時(shí)參加大型展銷會(huì)，同時(shí)開通看樓專車，停放在市區(qū)最繁華的場(chǎng)所，立體地展示本項(xiàng)目；樓盤推出的形式：樓盤推出也是一個(gè)重大的促銷推廣時(shí)機(jī)，包括樓盤的奠基儀式、開盤儀式、后續(xù)推盤儀式、樓盤封頂儀式以及交樓儀式均舉辦大型的儀式活動(dòng)，吸引外界的關(guān)注，給客戶留下深刻的印象，促進(jìn)項(xiàng)目的客戶關(guān)注度和項(xiàng)目的成交量；樣板房的展示：別墅等高尚住宅項(xiàng)目要在眾多的樓盤中脫穎而出，樣板房的建設(shè)至關(guān)重要，本項(xiàng)目的推盤時(shí)機(jī)放在樣板別墅建設(shè)好以及部分園林建設(shè)完成后開始，以最真實(shí)、最直接的方式展示項(xiàng)目，喚起客戶的購(gòu)買欲望；銷售中的一些促銷方式：在特殊的時(shí)期實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的折扣優(yōu)惠或送禮品等，短期進(jìn)行促銷，形成旺銷的勢(shì)頭。每期推出的商品原則上提升10%的價(jià)格（具體根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)確定），對(duì)于多層住宅，推出時(shí)結(jié)合別墅的價(jià)格，相比其他項(xiàng)目有所提升，上升空間根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)?？偼顿Y分四期三年八個(gè)月完成。具體投資和用款計(jì)劃表：序號(hào)投資項(xiàng)目年投入合計(jì)2004年2005年2006年2007年2008年一開發(fā)成本(一)前期費(fèi)用1購(gòu)買土地52092規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建3勘察費(fèi)、研究費(fèi)(二)建安投資1別墅2多層3小高層4商業(yè)建筑5基礎(chǔ)設(shè)施6公建配套(三)開發(fā)期間費(fèi)用二開發(fā)費(fèi)用合計(jì)比例100%%%%%%100%二、融資方案本項(xiàng)目開發(fā)投資的來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是通過(guò)融資，二是銷售收入轉(zhuǎn)投資。第九章 財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目總收入分析(一)用市場(chǎng)比較法確定價(jià)格（均價(jià)）比較項(xiàng)目系數(shù)修正修正系數(shù)項(xiàng)目名稱類型單價(jià)時(shí)間交通配套環(huán)境位置規(guī)劃裝修實(shí)用華林君邸別墅（疊拼復(fù)式）3800400033+1+27+3+1+15多層2800300033+1+27+3+1+15小高層3000320033+1+27+3+1+15鳳起新都多層25002700101+14+1+1+12小高層27002900101+14+1+1+12陽(yáng)光花園別墅3000350043+1+56+4+3+4+4寶蓮新都商鋪600080002024140114結(jié)合以上項(xiàng)目的情況，我們建議本項(xiàng)目的銷售價(jià)為： 別墅：均價(jià)3500元/平方米； 多層住宅：均價(jià)2300元/平方米； 小高層住宅：均價(jià)2500元/平方米； 商鋪：均價(jià)4100元/平方米。三、銷售稅金及附加、土地增值稅，營(yíng)業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%。營(yíng)業(yè)稅： 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育附加 土地增值稅 總稅金合計(jì) 四、利潤(rùn)及靜態(tài)贏利能力分析項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為全部銷售收入減去開發(fā)成本、實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)（所得稅前）。五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目總計(jì)建設(shè)銷售期2004年2005年2006年2007年2008年收入銷售收入 其他收入現(xiàn)金流出建設(shè)支出 土地增值稅 銷售稅金 所得稅 現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果凈現(xiàn)金流 累計(jì)凈現(xiàn)金流 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前凈現(xiàn)金流 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 備注：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）根據(jù)以上分析，得出：，償債能力分析：項(xiàng)目投資回收期均不超過(guò)三年，按照財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，項(xiàng)目第三年末具備全部?jī)斶€借款得能力，并有贏余利潤(rùn)；按照稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流，2006年末即具備償還全部借款得能力，說(shuō)明項(xiàng)目具備較強(qiáng)得債務(wù)償還能力。項(xiàng)目盈虧平衡分析假定項(xiàng)目的總投資不變，售價(jià)與銷售進(jìn)度不變，%時(shí)，全部投資利潤(rùn)率為零。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度不高。開發(fā)成本項(xiàng)目中，最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安成本和售價(jià)水平，因此本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，以售價(jià)水平和總投資成本費(fèi)用的波動(dòng)分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%10%和總投資成本費(fèi)用上下波動(dòng)10%20%時(shí)。具體分析表如下：全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)成本費(fèi)用波動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%根據(jù)以上分析，不管售價(jià)水平和總投資成本費(fèi)用如何波動(dòng)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好。8%，風(fēng)險(xiǎn)很小，敏感性分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，具備較