【正文】 地適宜栽培 臍橙、 椪 柑，應(yīng)在統(tǒng)籌規(guī)劃的前提下，合理布局觀賞農(nóng)業(yè)種植項目，并引進珍稀植物種植，提高觀賞價值。 隨著旅游項目的開發(fā)，對項目區(qū)動物的棲息環(huán)境會產(chǎn)生一定影響，將導(dǎo)致這些動物向雷打山或其它海拔更高的山地遷移。 第二節(jié) 環(huán)境影響評價 據(jù) 湖北 XXX 新 XXX 生態(tài)旅游 發(fā)展 有限公司提供的《環(huán)境影響報告表》， XXX 生態(tài)休閑山莊 建設(shè)項目 經(jīng) 營中的三廢（廢水、廢氣、廢渣）總量不大，經(jīng)過集中處理，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響和后果。項目從環(huán)境保護角度分析是可行的。接待游客住宿按設(shè)計床位 120張按80%利用率到年產(chǎn)生生活廢水 8000 噸，用餐人，按設(shè)計接待人數(shù) 1000人，餐廳 25%利用率，年產(chǎn)生污水 14000 噸，共計 年 產(chǎn)生污水 30000 噸。 廢氣，按照《國家大氣環(huán)境評價標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309585）， XXXXXX生態(tài)休閑山莊 建設(shè)項目設(shè)計生活能源采用天然 氣 ，廢氣只有 二氧化碳 排放，無其它廢氣產(chǎn)生 。 第三節(jié) 環(huán)境治理措施 廢水治理措施。 在縣污水處理廠未建成之前，根據(jù)宜市建文 [1995]92 號文件“國家建設(shè)部 1995年頒布的科技成果重點推廣項目 —— 地埋式無動力生活污水凈化裝置已獲國家專利（專利號 95048號），又據(jù)宜昌市環(huán)保試點成功，已建 12 噸至 500 噸的多種型號 71生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 29 — 座，日處理污水 4895 噸，檢測出水水質(zhì)達一級排放標(biāo)準(zhǔn)。 廢氣處理措施。 廢渣處理措施。 第四節(jié) 環(huán)境綠化美化 本項目是 生態(tài)休閑山莊 ，要十分注重保護良好的生態(tài)環(huán)境，按設(shè)計要求建設(shè)珍稀植物園地，生活區(qū)種植常綠樹木，奇花異草，普遍綠化與重點美化相結(jié)合，將項目區(qū)建成花園式生態(tài)旅游 接待 景區(qū)。 第六章 企業(yè)組織和勞動定員 生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 30 — 第一節(jié) 企業(yè)組織 本項目按現(xiàn)行企業(yè)制度已組建有限公司，項目法人實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，該公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理，按經(jīng)營管理的需要設(shè)置內(nèi)部機構(gòu)，按直線職能分工管理方式，下設(shè)若干科室。副總經(jīng)理負(fù)責(zé)分工的所屬科室的管理和經(jīng)營活動。 第二節(jié) 管理機構(gòu) 本公司建立完善的企業(yè)內(nèi) 部組織機構(gòu)和管理體系。 一、管理機構(gòu)設(shè)置。辦公室負(fù)責(zé)人事、公關(guān)、保安、環(huán)保、檔案和醫(yī)務(wù)室工作；業(yè)務(wù)科負(fù)責(zé)旅行社、生態(tài)酒樓、吊腳樓、超市管理工作；管理科負(fù)責(zé)生生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 31 — 命保健、 KTV娛樂、園林觀光、垂釣、攀巖等游樂活動管理工作；財務(wù)科負(fù)責(zé)計劃、財務(wù)和統(tǒng)計工作；后勤科負(fù)責(zé)供水、供電、供氣、車隊、機修等工作。二是酒樓、客房服務(wù)工作制度。 三、實施管理措施 企業(yè)在項目建設(shè)期和進入正常工作時，為了不斷適應(yīng)旅游市場的變化，必須充分挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力，努力提高經(jīng)濟效益，達到設(shè)計效益目標(biāo)，因此，必須采取以下措施： 基建工程管理。項目工作專班具體負(fù)責(zé)，并分級實行項目工程管理責(zé)任制。按接待服務(wù)、客房服務(wù)、餐飲服務(wù)等工作不同，服務(wù)管理實行“總管”目標(biāo)責(zé)任制，把經(jīng)濟效益與服務(wù)質(zhì)量與工作員的待遇掛鉤。 嚴(yán)格財務(wù)管理。對項目建設(shè)期和進入正常經(jīng)營期資金的籌集、使用、回收和資金的分配等環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格管理。 旅游服務(wù)管理。再是實施旅游品牌 戰(zhàn)略 ，與長江三峽旅游景區(qū)、與清江中下游生態(tài)旅游區(qū)掛勾聯(lián)動，大力宣傳炒作， 并抓住機遇，與外地旅行社建立穩(wěn)定的協(xié)作關(guān)系，簽訂營銷協(xié)議，不斷拓展旅游市場。 具體分配如下： 總經(jīng)理、副總經(jīng)理 3 人； 辦公室 10人，包括公關(guān) 2人，人事、檔案 1 人，保衛(wèi) 3 人，醫(yī)務(wù) 2 人，環(huán)保 2 人； 財務(wù)科 2 人，其中會計 1 人，出納、統(tǒng)計 1 人； 業(yè)務(wù)科 39人，其中生態(tài)酒樓 26人，吊腳樓住宿管理 10 人，旅行社 2 人，超市 1 人； 管理科 15 人，其中休閑娛樂、生命保健 10 人，垂釣、園林觀光 1 人，攀巖 4 人； 后勤科 7 人，其中供水、供電、供氣 1 人，機修 1 人，車隊 5 人。 本項目要求企業(yè)管理人員具有較高素質(zhì)，以便更好地管理和經(jīng)營企業(yè)。 二、培訓(xùn)方式。 上述人員，經(jīng)過培訓(xùn)后持證上崗。 基本預(yù)備費分別按土建工程投資 3%，設(shè)備投資 3%，安裝工程投資 2%估算； 流動資金按經(jīng)營規(guī)模總額估算。本項目根據(jù)資金投資來源狀況分兩期進行建設(shè)，其中：一期工程投資 萬元，包括：征地、辦公樓、生態(tài)植物酒樓、游泳（戲水）池、垂釣養(yǎng)魚池、河堤、景區(qū)公路及停車場等建設(shè)工程。項目前期等其他投資 33 萬元。（詳見附表 1） 第三節(jié) 資金籌措 該項目總投資 萬元。生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 37 — 一是企業(yè)自籌資金 萬元；二是引進融資入股投資 700萬元；三是申請銀行貸款資金 800 萬元，其中固定資產(chǎn)投資貸款600 萬元，流動資金貸款 200 萬元。 20xx 年 12月主要完成項目前期工作，征地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，安排投資 ； 20xx 年 1月到 20xx 年 5月完成一期工程投資，安排投資 ，進入一期項目的經(jīng)營。資金投入按項目進度撥付。項目投入運營后，根據(jù)收益情況從 20xx 年 10 月開始償還銀行貸款，分 3年還清全部貸款本息。 在本財務(wù)分析中，按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定和稅務(wù)政策，重要原材料及產(chǎn)品價格參照國內(nèi)、外市場價格，根據(jù)有關(guān)資料，原材料及產(chǎn)品的市場價格穩(wěn)定，不考慮原材料及產(chǎn)品物價上漲指數(shù)，不計算資金占用率和銀行貸款利率，貼現(xiàn)率 17%計算，項目計算期為 12年。 流動資金貸款本金于經(jīng)營期末一次性償付。 二、 銷售收入、銷售稅金及附加 （一） 銷售收入 按照建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案進行計算。項目建成投產(chǎn)后，其銷售收入按總收入的 35%計算，全部銷售收入為 萬元。項 目全部建成投產(chǎn)后，其銷售收入按總收入的 65%計算，全部銷售收入為 萬元。 三、 總成本、經(jīng)營成本計算 （一） 單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算 單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本計算的范圍主要包括 以下幾個方面 ： 一是燃?xì)?、煤和電等能源消耗費用； 二是采購各種食品、食油、蔬菜和其他低質(zhì)易耗品等材料的 費用； 三是人員工資、設(shè)備運行費，包括材料、儲藏、運輸、銷售費用和管理人員工資； 生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 40 — 四是加工、儲運、銷售和管理設(shè)施的固定資產(chǎn)折舊等。 酒店餐飲項目其生產(chǎn)成本按 100%計算，則每人單位成本為：原材料費用為 元，輔料費用 元，燃料費用為 元，工資及福利費用 ，折舊費用 ，其他經(jīng)費為 元，財務(wù)費用為 元，管理費用為 元，利息支出費用，銷售費用 ，稅金及附加費用 ，成本總計為 元。 康體中心項目其生產(chǎn)成本按 100%計算，則每人單位成本為：原材料費用為 元，燃料費用為 元，工資及福利費用 元，折舊費用 ，其他經(jīng)費為 ，財務(wù)費用為 元，管理費用 為 元，利息支出費用 元，銷售費用 ，稅金及附加費用 ，成本總計為 元。 戶外攀巖項目其生產(chǎn)成本按 100%計算，則每人單位成本為：原材料費用為 元，工資及 福利費用 元，折舊費用，其他經(jīng)費為 ，財務(wù)費用為 ，管理費用為 ，利息支出費用 元，銷售費用 ，稅金及附加費用 元，成本總計為 元。 休閑娛樂項目其生產(chǎn)成本按 100%計算，則每人單位成本為：燃料費用 ，工資及福利費用 ，折舊費用 元，財務(wù)費用為 元，管理費用為 ，利息支出費用 元，稅金及附加費用 元，成本總計為 。 （三） 總成本估算 全部工程生產(chǎn)正常的情況下，年原材料費用 ，輔料費用 萬元，燃料及動力費用 ，工資及福利費用 萬元，折舊費 萬元，其他經(jīng)費 萬元，財務(wù)費用 萬元，管理費用 萬元，利息支出 萬元，銷售費用 ，稅金及附加費用 ，總成本費用 萬元。 四、 財務(wù)效益分析 （一） 財務(wù)分析 本項目的財務(wù)效益分析，是根據(jù)項目產(chǎn)品成本、銷售收入、銷售利潤及稅金，進行匯總，從而計算其相對應(yīng)的增量效益。 根據(jù)增量全部投資現(xiàn)金流量表計算，增量全部投資所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic＝ 17％ )為 萬元。 根據(jù)損益表和投資估算表計算得以下指標(biāo)： 新增投資利潤率＝年新增 利潤總額 /新增總資金 100％＝＝ ％ 新增投資利稅率＝ (年新增利潤總額 +稅金及附加 )/新增總資金 100％＝ ＝ ％ （二） 清償能力分析 本項目借款償還資金來源為未分配利潤、折舊、攤銷，根據(jù)借款償還表分析得，項目建成后，整個企業(yè)借款償還期為 年。 （二） 敏感性分析 生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 44 — 為進一步研究項目承受風(fēng)險的程度和前景，以影響項目效益的主要因素作樂觀和悲觀估計，重點分析固定資產(chǎn)投資、銷售價格、經(jīng)營成本對所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期的敏感度。當(dāng)銷售收入降低 10%、經(jīng)營成本上升 20%、經(jīng)營成本增加 10%同時銷售收入降低 10%或經(jīng)營成本增加 20%同時固定資產(chǎn)增加 20%時，財務(wù)內(nèi)部收益率稍有下降，但仍高于社會折現(xiàn)率。 （二） 本項目的創(chuàng)辦，有利于 XXX 服務(wù)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造更多的就業(yè)機會，擴大富余勞力和就業(yè)渠道，促進地方的經(jīng)濟發(fā)展，有一定的社會效益。因此，該項目經(jīng)濟效益較高，投資風(fēng)險程度小，項目建設(shè)有保障。 第九章 社會和生態(tài)效益評價 本項目建成后，不僅有好的經(jīng)濟效益，而且有良好的社會效益和生態(tài)效益。 一是 促進清江中下游生態(tài)旅游的發(fā)展。除 20xx～ 20xx年受到“非典” 蔓延 影響 外 ，從 20xx～20xx年年均遞增速度達到 %。 再是幫助當(dāng)?shù)剞r(nóng)民增加收入，邁向致富奔小康的道路。 三是推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為下崗職工提供再就業(yè)的 機會，促進社會穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。本項目的建設(shè)將進一步維護其良好的生態(tài)環(huán)境，并通過進一步建設(shè)和培育生態(tài)酒樓、園藝觀光等旅游精品項目，必將對清江生態(tài)文化旅游圈的景區(qū)建設(shè)產(chǎn)生示范效應(yīng)，進一步促進清江生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)。 生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 47 — 第一節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 一、建設(shè)規(guī)模。年接待游客人數(shù)可達 27 萬人次。 三、旅游產(chǎn)品。 四、經(jīng)營成本。 五、建設(shè)期限 20xx～ 20xx 年。 七、投資回收期： 年。 第三節(jié) 綜合評價結(jié)論意見 本項目是新開發(fā)的生態(tài)旅游項目，項目計劃的實施，符合清江流域中下游生態(tài)旅游項目計劃的要求，對清江流域生態(tài)旅游的發(fā)展將作出積極的貢獻；由于該項目位于 XXX 東大門的門口，地處北連長江三峽，南鄰張家界，在兩處國際旅游熱區(qū)之間，無論 XXX 旅游的發(fā)展，還是對長江三峽至張家界的國際旅游環(huán)境，將起到中介和分流作用；本項目 的建設(shè)將有助于以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于 XXX 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促進經(jīng)濟發(fā)展和社會的進步；本項目可安置部分下崗職工，維護社會的穩(wěn)定和團結(jié)，提高項目區(qū)居民收入水平，增加國家和地方的財政收入；本項目建成后，將弘揚土家文化，展示悠久的巴土歷史，增進民族團結(jié)，推動精神文明建設(shè)。 鑒于項目業(yè)主企業(yè)今年 6 月才組建，經(jīng)驗不足，加上企業(yè)生態(tài)休閑山莊旅游建設(shè)項目可行性研究報告 — 49 — 本身管理和技術(shù)人才缺乏，資金不足，為加快建設(shè)步伐，特建議：一是引進人才，注重人才開發(fā)；二是招商引資，搞好融資開發(fā)；三是項目建成營運后，要加強經(jīng)營管理，搞好市場開拓，使企業(yè)獲得更