【正文】 山莊項目可行性研究報告目 錄章號 名稱 頁碼第一章 總論 4一、 項目由來 4二、 開發(fā)組織以及服務(wù)機構(gòu) 4三、 項目開發(fā)模式 5四、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 5第二章 項目概況 8一、 項目的名稱 8二、 項目位置 8三、 項目主要經(jīng)濟指標 8四、 項目地形地貌 8五、 項目四至 8六、 項目周邊交通 9第三章 XX概況及整體經(jīng)濟運行分析 10一、 XX概況 10二、 XX市經(jīng)濟現(xiàn)狀與發(fā)展研究 12三、 XX高尚住宅市場整體情況： 18第四章 項目開發(fā)研究和預(yù)測： 23一、 項目環(huán)境分析 23二、 項目SWOT分析 24三、 項目市場定位 25四、 項目市場預(yù)測 28第五章 項目規(guī)劃設(shè)計方案及開發(fā)計劃 29一、 規(guī)劃設(shè)計目標 29二、 項目規(guī)劃設(shè)計要點 30三、 具體規(guī)劃方案 31四、 項目開發(fā)計劃 35第六章 市場與營銷方案 37一、 項目的整體開發(fā)理念 37二、 關(guān)于項目整體推廣的原則 37三、 營銷概念的導(dǎo)入 38四、 營銷策略 39第七章 項目投資估算 43一、 項目開發(fā)成本估算 43二、 開發(fā)費用估算 45三、 項目總成本 45第八章 項目投資計劃及融資方案 46一、 分期投資計劃 46二、 融資方案 46第九章 財務(wù)分析 47一、 項目總收入分析 47二、 項目總成本和產(chǎn)品單位成本 49三、 銷售稅金及附加、土地增值稅 49四、 利潤及靜態(tài)贏利能力分析 49五、 項目現(xiàn)金流量表與動態(tài)分析 50六、 不確定性分析 51第十章 風險規(guī)避及控制措施 53一、 風險類型和防范措施 53二、 風險控制 53第十一章 研究結(jié)論和建議 55一、 研究結(jié)論 55二、 建議 55附件： XX山莊項目可行性研究報告第一章 總論一、項目由來：本項目由XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年3月28日通過公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號：柳國用（2003）第100447號），并于2002年7月24日正式立項，2002年12月19日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。項目已經(jīng)進入規(guī)劃設(shè)計階段，由于資金運作的原因，項目暫時擱淺。本項目地處XX市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰XX市長途汽車站（蓮花車站）和國家重點工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。（），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實現(xiàn)了“五通一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。二、開發(fā)組織以及服務(wù)機構(gòu)：開發(fā)組織：XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年3月份，由自然人出資的獨立法人機構(gòu)。公司注冊資金1000萬元，公司現(xiàn)有人員26人，其中過程師9人，經(jīng)濟師5名，大專以上學歷16人，%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗3年以上。具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機制。是一個年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)運作和工程施工的開發(fā)團隊。該公司的法人代表和董事長將由薛博元先生擔任。薛博元先生先后擔任偉德國際公關(guān)有限公司法人代表、北京新大有投資、上海天乙企業(yè)集團研發(fā)部總經(jīng)理、歐洲開盛集團、天巨投資集團、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗。全程策劃機構(gòu)：本項目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔。向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)運作團隊在香港、深圳、廣州、福州、武漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州、石家莊、桂林、南寧、XX等二十多個城市開展房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)管理和物業(yè)管理工作，具有豐富的房地產(chǎn)策劃和運營的經(jīng)驗和當?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗。建筑設(shè)計和園林設(shè)計機構(gòu)：本項目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計以及園林規(guī)劃由英國皇家建筑師學會會員、英國注冊建筑師、馬來西亞首席建筑設(shè)計師馮小良（Simon Liang）本人及旗下團隊操刀定做。具有寬廣的視角和先進的設(shè)計理念。馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設(shè)計，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項目提供設(shè)計。物業(yè)管理機構(gòu)：本項目的物業(yè)管理機構(gòu)由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗下的廣西機構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí)行管理，集在中國大陸二十幾個城市近1000萬平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗以及本土化團隊本土結(jié)合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。三、項目開發(fā)模式本項目由XX公司負責開發(fā)，項目開發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨街商鋪。項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃10后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃，10年后轉(zhuǎn)售。四、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位指標備注1項目總占地面積㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建筑用地㎡2項目總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建建筑面積㎡住宅建筑面積㎡其中別墅㎡多層㎡小高層㎡3綠化率%40%4容積率倍5項目總投資萬元其中開發(fā)成本萬元開發(fā)費用萬元6銷售收入萬元其中別墅萬元多層萬元小高層萬元商鋪萬元7單位開發(fā)成本元/㎡其中別墅元/㎡多層元/㎡小高層元/㎡商鋪元/㎡8項目稅金及附加萬元其中營業(yè)稅（5%）萬元城市維護建設(shè)費（營業(yè)稅7%）萬元教育費附加（營業(yè)稅3%）萬元9土地增值稅（30%）萬元10利潤萬元11上繳所得稅萬元12稅后利潤萬元13利稅合計萬元14主要利潤率指標 初始投資利潤率%% 全部投資利潤率%%15主要凈利率指標 初始投資凈利率%% 全部投資凈利率%%16稅前評價指標 稅前凈現(xiàn)金流量萬元 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅前靜態(tài)投資回報期年17稅后評價指標 稅后凈現(xiàn)金流量萬元 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅后靜態(tài)投資回報期年第二章 項目概況一、項目的名稱：XXXX山莊（暫定名）二、項目位置： XX山莊項目位于廣西壯族自治區(qū)XX市魚峰區(qū)柳石路和南環(huán)路交界處，地處XX至南寧的咽喉，距離XX蓮花機場10公里，與國家重點公約園區(qū)——陽和工業(yè)園緊鄰，緊靠XX市長途汽車站——蓮花車站，是介于XX中小型工業(yè)區(qū)、陽和工業(yè)園以及洛維旅游度假區(qū)中間，是XX進出的主門戶。三、項目主要經(jīng)濟指標： 土地國土編號：柳國用（2003）100447號； 用地面積為：。 容積率：； 建筑密度：不大于35%； 綠化率：不低于35%四、項目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個項目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； 整個用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木；五、項目四至： 東：蓮花山，小山丘高約30米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約2004年通車）； 南：蓮花山。大約40米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 西：XX市長途客運站（蓮花車站），為廣西自治區(qū)最大的長途客運站，是XX長途汽車集結(jié)地。 北：東北區(qū)域為XX機械廠，正北方向為占地210畝建筑面積20萬米的寶蓮新都，西北方向為廣西商校和廣西工藝美術(shù)學校。六、項目周邊交通： 公交系統(tǒng)：16路，22路、23路公交車終點站，可達XX大多數(shù)地方區(qū)域。 長途客運：區(qū)內(nèi)和省際客運主要車站。 航空：距離XX市唯一的機場——蓮花機場10公里，是XX通往機場的必經(jīng)之路。 鐵路：距離火車東站（貨運站）約4公里，距離火車站（客運）約6公里。 距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約4公里。 距離行政科技中心：距離傳統(tǒng)行政科技中心約4公里。第三章 XX概況及整體經(jīng)濟運行分析一、XX概況： XX總體情況：XX，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林150公里，南距廣西首府南寧市264公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的U字，古籍稱其為三江四合，抱城如壺。全市轄兩縣五區(qū)，，雜居著漢、壯、侗、苗、瑤、仫佬等近30個民族，是個山環(huán)水繞、風景秀麗，具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源的古城?！　X是中國廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣?？偯娣e5283平方公里，市區(qū)面積650多平方公里，截止2003年末，。XX，是廣西最大的工業(yè)城市，是西南地區(qū)重要的制造業(yè)基地。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)2100余家，有4家企業(yè)進入國家500強，有11家進入國家大型企業(yè)行列。全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制造業(yè)，以工程機械和通用機械為主的機械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為主的冶金為業(yè)。以這三大支柱產(chǎn)業(yè)和輕工、化工、造紙、建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，XX已經(jīng)初步建立起涵蓋30多個行業(yè)、4000多個品種的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有“上汽通用五菱”、“東風”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“兩面針”、“花紅藥業(yè)”、OVM預(yù)應(yīng)力錨具等一批知名企業(yè)和名牌產(chǎn)品。 XX國民經(jīng)濟整體上呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長的良好態(tài)勢，%，名列全區(qū)第一。其中，工業(yè)增加值達到79億元，%；，首次突破百億元，%；城市居民人均可支配收入達到8692億元，%；，%，，%，%。截止2003年12月，XX居民個人儲蓄存款超過196億元，企業(yè)存款逾156億元。XX，是中國西南地區(qū)重要的區(qū)域性交通樞紐，是全國唯一擁有大區(qū)鐵路局總部的非省會城市。鐵路網(wǎng)絡(luò)直接聯(lián)通湘、渝、黔、滇、粵五省市，是溝通大西南與華東、中南、華南地區(qū)的鐵路樞紐?！　X，是中國45個公路主樞紐城市之一，桂海高速和梧州至貴州高速公路在XX交匯，20322及323國道在這里會合，XX已經(jīng)被高速公路網(wǎng)絡(luò)所圍合，向南4個小時可以直達海岸港口，向北可以貫通中、西部腹地。 XX白蓮機場達到國家4D級標準，已開通至北京、上海、廣州等航線。XX擁有國家一級口岸，五級航道，全年可無障礙通航300噸級船只，上溯可至貴州，下航可達香港、澳門。 XX交通便利、區(qū)位優(yōu)良、物產(chǎn)豐富，素有“桂中商埠”之美譽，歷來是中南和西南地區(qū)重要的物資集散地。經(jīng)濟區(qū)位上，XX東臨粵、港、臺等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，南接北部灣、東南亞等高速發(fā)展地區(qū)，西靠云、貴、川，北抵長江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向東南亞和東部沿海的有利區(qū)位。XX商貿(mào)活動頻繁，各類商品批發(fā)市場健全，供需兩旺，物流通暢。具備建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通，構(gòu)建區(qū)域現(xiàn)代物流中心的良好地理和區(qū)位優(yōu)勢。 XX基本形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局，先后與45多個國家與地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，隨著對外開放步伐的加快，XX正在成為一片充滿希望、充滿商機的投資開發(fā)熱土。二、XX市經(jīng)濟現(xiàn)狀與發(fā)展研究(一)XX整體經(jīng)濟運行狀況 XX市近年經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析：項目 年份