【正文】 .花卉山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目介紹 一、項(xiàng)目建設(shè)意義 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個(gè)社會(huì)的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費(fèi)意識(shí)漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 但由于種種原因，國(guó)內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術(shù)、資金和市場(chǎng)三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。 **市岳塘區(qū)清水村處于長(zhǎng)、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢(shì)，而市場(chǎng)需求的拉動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)勁，加之低成本優(yōu)勢(shì)和政策傾斜的助力，對(duì)于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。而本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費(fèi)的需求，又能在很大程度上帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設(shè)，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和文化的交流，對(duì)于長(zhǎng)株潭三市融城具有重大意義和深遠(yuǎn)影響。二、項(xiàng)目名稱和定位 項(xiàng)目名稱：**花卉山莊 項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊(yùn)。三、項(xiàng)目選址和建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目的擇建地址為某區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞**（約合500畝）范圍內(nèi)。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長(zhǎng)沙株潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，緊鄰**市區(qū)環(huán)線，，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬(wàn)元人民幣。四、項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 **花卉山莊項(xiàng)目籌建單位為某花卉山莊有限公司。公司經(jīng)營(yíng)范圍為各項(xiàng)高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進(jìn)。公司本部現(xiàn)有職工40人，其中大專以上文化10人，中高級(jí)技術(shù)職稱以上的5人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。同時(shí)還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團(tuán)隊(duì)，他們?cè)谥参锓诸?、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護(hù)、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。此外，為了完善公司的經(jīng)營(yíng)管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財(cái)務(wù)和資本運(yùn)作、市場(chǎng)管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個(gè)方面。 **花卉山莊有限公司已與**X投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省**花卉山莊有限公司。合資公司注冊(cè)資本1400萬(wàn)美元，其中**花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414萬(wàn)元，占64．3%比例，菲律賓**投資發(fā)展有限公司出資500萬(wàn)美元，%比例。菲律賓**投資發(fā)展有限公司（MULTILINK INVEST DEVELOPMENT CO.,LTD）是一家致力于不動(dòng)產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺(tái)及中國(guó)內(nèi)地已成功運(yùn)作了一大批投資項(xiàng)目。公司實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)優(yōu)良、信譽(yù)卓著，并與國(guó)際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。第二章 項(xiàng)目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長(zhǎng)期以來，中國(guó)國(guó)內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不斷健全與完善，在公有制的實(shí)現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟(jì)等方面取得了重大突破。黨的十六大為國(guó)家和社會(huì)發(fā)展指明發(fā)展方向，三農(nóng)問題得到前所未有的重視。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國(guó)家三農(nóng)政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。 中國(guó)加入WTO，政策進(jìn)一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時(shí)也伴隨著機(jī)遇，省市政府不約而同地作出了做大做強(qiáng)湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。本項(xiàng)目的建設(shè)既有利于提高**在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實(shí)力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻(xiàn)。 目前，本項(xiàng)目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級(jí)政府的全力支持，**市政府已批準(zhǔn)我公司立項(xiàng)計(jì)劃。二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境分析 中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)已連續(xù)26年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料表明，我國(guó)城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上的消費(fèi)水平增幅長(zhǎng)期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，對(duì)于文化、娛樂、旅游等休閑項(xiàng)目的需求穩(wěn)步上升。 經(jīng)濟(jì)的升溫，不但催生了生態(tài)的觀念，也強(qiáng)化了環(huán)保和綠色意識(shí)。僅以旅游為例，專家預(yù)測(cè)，未來的20年間，國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。湖南省預(yù)計(jì)文化產(chǎn)業(yè)10年內(nèi)的產(chǎn)值將增長(zhǎng)6倍，超過600億，2003年到主席故鄉(xiāng)韶山的旅游人數(shù)達(dá)到了137萬(wàn)人。即使是在非典肆虐的2003年18月間，湖南省國(guó)內(nèi)旅游收入還是上升了26. 06%，而國(guó)家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、%、%%。（援引國(guó)家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)）僅在今年五一黃金周期間，**，%，不僅家庭出游總量增加，%，近城周邊休閑游也成為市場(chǎng)新寵。但是另一個(gè)情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費(fèi)方面大做文章。在本項(xiàng)目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國(guó)內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時(shí)將公司的生物培植技術(shù)專利復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物項(xiàng)目和自控式地下垃圾箱等國(guó)際先進(jìn)技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補(bǔ)了我省乃至全國(guó)技術(shù)空白，極具顯性的社會(huì)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場(chǎng)前景喜人。而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國(guó)際國(guó)內(nèi)，都被譽(yù)為當(dāng)前的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，正由于其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)，國(guó)家一直在加大對(duì)環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地都掀起了建設(shè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。**和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會(huì)長(zhǎng)沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點(diǎn)。在這樣的背景下啟動(dòng)**花卉山莊項(xiàng)目，其綜合效益的預(yù)期是不言而喻的。第三章 核心優(yōu)勢(shì) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)法則中的木桶效應(yīng)原理，即經(jīng)營(yíng)要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營(yíng)績(jī)效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會(huì)在整體經(jīng)營(yíng)過程中埋下隱患。**花卉山莊即憑借其獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌，取得了制勝先機(jī)。一、技術(shù)優(yōu)勢(shì) **花卉山莊的經(jīng)營(yíng)首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢(shì)，這包括國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。如國(guó)內(nèi)首創(chuàng)并已申報(bào)專利的復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物科研項(xiàng)目，以多學(xué)科最新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對(duì)于25年生名貴樁景植物活體材料進(jìn)行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā)生產(chǎn)銷售維護(hù)一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場(chǎng)前景廣闊，利潤(rùn)空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進(jìn)的國(guó)際先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達(dá)到純生態(tài)健康休閑的至臻境界。二、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 如區(qū)位圖11（見附件）所示，**花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長(zhǎng)株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。京廣、湘黔鐵路貫穿其中，10320國(guó)道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動(dòng)工的**市環(huán)線從山莊大門經(jīng)過，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)、大托機(jī)場(chǎng)僅需30分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長(zhǎng)株潭三市休閑游的后花園。三、產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目將生態(tài)主題、環(huán)保概念和現(xiàn)代高新技術(shù)元素完美地糅合成自身的獨(dú)特賣點(diǎn)，注入**山莊，使之具有寬泛的業(yè)務(wù)涵蓋和豐厚的文化內(nèi)涵，產(chǎn)生優(yōu)勢(shì)疊加甚至達(dá)到乘數(shù)效應(yīng)和良性嬗變。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無(wú)疑更能獲取市場(chǎng)的認(rèn)可和青睞，當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進(jìn)入門檻，為本項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展提供了有力保障，同時(shí)也極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 功能定位 **山莊定位在綜合運(yùn)用現(xiàn)代人文科技，打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊，構(gòu)建擁有原創(chuàng)自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的園林、環(huán)保技術(shù)研發(fā)平臺(tái)和展示中心。 并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼∨c公共服務(wù)設(shè)施， 優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)周邊農(nóng)民致富，促進(jìn)長(zhǎng)株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。本項(xiàng)目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)保科技研發(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。 經(jīng)項(xiàng)目組研究，建議**山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬 在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢(shì)的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的集約優(yōu)勢(shì)和篤實(shí)基礎(chǔ)；鍛造出**花卉山莊的生態(tài)品牌。 在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。進(jìn)入山莊進(jìn)行休閑娛樂的消費(fèi)者在此可以觀摩到先進(jìn)的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。而這種對(duì)接還并非簡(jiǎn)單的矢量交流，而是在良性互動(dòng)中得以優(yōu)合和嬗變。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)休閑娛樂項(xiàng)目的品質(zhì)提升，同時(shí)人們?cè)谛蓍e娛樂方面的更新更