【正文】 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 目 錄 第一章 總論 一、 項(xiàng)目由來 二、 開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu) 三、 項(xiàng)目開發(fā)模式 四、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第二章 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目的名稱 二、 項(xiàng)目位置 三、 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 四、 項(xiàng)目地形地貌 五、 項(xiàng)目四至 六、 項(xiàng)目周邊交通 第三章 柳州概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 一、 柳州概況 二、 柳州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究 三、 柳州高尚住宅市場整體情況 第四章 項(xiàng)目開發(fā)研究和預(yù)測 一、 項(xiàng)目環(huán)境分析 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 三、 項(xiàng)目市場定位 四、 項(xiàng)目市場預(yù)測 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及開發(fā)計(jì)劃 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 三、 具體規(guī)劃方案 四、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第六章 市場與營銷方案 一、 項(xiàng)目的整體開發(fā)理念 二、 關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的原則 三、 營銷概念的導(dǎo)入 四、 營銷策略 第七章 項(xiàng)目投資估算 一、 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 二、 開發(fā)費(fèi)用估算 三、 項(xiàng)目總成本 第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案 一、 分期投資計(jì)劃 二、 融資方案 第九章 財(cái)務(wù)分析 一、 項(xiàng)目總收入分析 二、 項(xiàng)目總成本和產(chǎn)品單位成本 三、 銷售稅金及附加、土地增值稅 四、 利潤及靜態(tài)贏利能力分析 五、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表與動態(tài)分析 六、 不確定性分析 第十章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 一、 風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 二、 風(fēng)險(xiǎn)控制 第十一章 研究結(jié)論和建議 一、 研究結(jié)論 二、 建議 附件： (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 爾海山莊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總論 一、項(xiàng)目由來： 本項(xiàng)目由柳州市爾海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年 3 月 28 日通過公開拍賣獲得土地開發(fā)使用權(quán)（土地證號：柳國用（ 2020）第 100447號），并于 2020 年 7 月 24 日正式立項(xiàng)， 2020 年 12 月 19 日通過建設(shè)用地規(guī)劃許可審批。項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于資金運(yùn)作的原因，項(xiàng)目暫時擱淺。 本項(xiàng)目地處柳州市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰柳州市長途汽車站（蓮花車站）和國家重點(diǎn)工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。項(xiàng)目紅線內(nèi)建筑面積為 畝（合 平方米），背山臨江，地塊平整，現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“五通一平”（上水通、下水通、路通、電通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。 二、開發(fā)組織以及服務(wù)機(jī)構(gòu)： 開發(fā)組織： 柳州市爾海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020年 3月份，由自然人出資的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。公司注冊資金 1000 萬元，公司現(xiàn)有人員 26 人，其中過程師 9 人，經(jīng)濟(jì)師 5 名，大專以上學(xué)歷 16 人，占公司人數(shù)的%，大多數(shù)從事房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 3年以上，平均年齡 歲。具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制。是一個年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 運(yùn)作和工程施工的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。 該公司的法人代表和董事長將由薛博元先生擔(dān)任。薛博元先生先后擔(dān)任偉德國際公關(guān)有限公司法人代表、北京新大有投資、上海天乙企業(yè)集團(tuán)研發(fā)部總經(jīng)理、歐洲開盛集團(tuán)、天巨投資集團(tuán)、國房百盛副總裁，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 全程策劃機(jī)構(gòu)： 本項(xiàng)目的全程策劃和營銷由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)。向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在香港、深圳、廣州、福州、武漢、大連、青島、合肥、南昌、蘭州、西安、西寧、鄭州、石家莊、桂林、南寧、柳州等二十多個城市開展房地產(chǎn)策劃、商業(yè)策劃、商業(yè)管理 和物業(yè)管理工作，具有豐富的房地產(chǎn)策劃和運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗(yàn)。 建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)： 本項(xiàng)目的整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及園林規(guī)劃由英國皇家建筑師學(xué)會會員、英國注冊建筑師、馬來西亞首席建筑設(shè)計(jì)師馮小良（ Simon Liang）本人及旗下團(tuán)隊(duì)操刀定做。具有寬廣的視角和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。馮小良先生在英國二十年，完成諸多著名建筑的設(shè)計(jì)，在中國一直為和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)： 本項(xiàng)目的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)由向明理德（香港）置業(yè)發(fā)展有限公司旗(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 下的廣西機(jī)構(gòu)桂林市向明理德物業(yè)管理公司執(zhí) 行管理，集在中國大陸二十幾個城市近 1000 萬平方米成功直接管理或顧問服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以及本土化團(tuán)隊(duì)本土結(jié)合操作，提供“安全、文明、舒適、溫馨”的港式物業(yè)管理服務(wù)。 三、項(xiàng)目開發(fā)模式 本項(xiàng)目由爾海公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)包括多層住宅、高層住宅、別墅、臨街商鋪。項(xiàng)目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分出售部分租賃 10 后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃， 10 年后轉(zhuǎn)售。 四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 項(xiàng)目總占地面積 ㎡ 其中 城市道路用地 ㎡ 規(guī)劃建筑用地 ㎡ 2 項(xiàng)目總建筑面積 ㎡ 其中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 公建建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 其中 別墅 ㎡ 多層 ㎡ 小高層 ㎡ 3 綠化率 % 40% 4 容積率 倍 5 項(xiàng)目總投資 萬元 其中 開發(fā)成本 萬元 開發(fā)費(fèi)用 萬元 6 銷售收入 萬元 其中 別墅 萬元 多層 萬元 小高層 萬元 商鋪 萬元 7 單位開發(fā)成本 元 /㎡ 其中 別墅 元 /㎡ 多層 元 /㎡ (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 小高層 元 /㎡ 商鋪 元 /㎡ 8 項(xiàng)目稅金及附加 萬元 其中 營業(yè)稅（ 5%） 萬元 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)（營業(yè)稅 7%） 萬元 教育費(fèi)附加（營業(yè)稅3%） 萬元 9 土地增值稅（ 30%） 萬元 10 利潤 萬元 11 上繳所得稅 萬元 12 稅后利潤 萬元 13 利稅合計(jì) 萬元 14 主要利潤率指標(biāo) 初始投資利潤率 % % 全部投資利潤率 % % 15 主要凈利率指標(biāo) 初始投資凈利率 % % (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 全部投資凈利率 % % 16 稅前評價指標(biāo) 稅前凈現(xiàn)金流量 萬元 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅前靜態(tài)投資回報(bào)期 年 17 稅后評價指標(biāo) 稅后凈現(xiàn)金流量 萬元 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后靜態(tài)投資回報(bào)期 年 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第二章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目的名稱： 柳州爾海山莊 （暫定名） 二、項(xiàng)目位置： 爾海山莊項(xiàng)目位于廣西壯族自治區(qū)柳州市魚峰區(qū)柳石路和南環(huán)路交界處，地處柳州至南寧的咽喉，距離柳州蓮花機(jī)場 10公里，與國家重點(diǎn)公約園區(qū) —— 陽和工業(yè)園緊鄰，緊靠柳州市長途汽車站 —— 蓮花車站，是介于柳州中小型工業(yè)區(qū)、陽和工業(yè)園以及洛維旅游度假區(qū)中間，是柳州進(jìn)出的主門戶。 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地國土編號：柳國用（ 2020） 100447號； 用地面積為： ，合 ，其中城市規(guī)劃道路用地 平方米。 容積率：不超過 ； 建筑密度：不大于 35%； 綠化率：不低于 35% 四、項(xiàng)目地形地貌： 南和東向倚靠蓮花山，整個項(xiàng)目呈扇形，地塊形狀規(guī)整，利于開發(fā)； 項(xiàng)目用地現(xiàn)在已經(jīng)基本水平，南面山丘可以結(jié)合開發(fā)利用； (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 整個用地現(xiàn)在已經(jīng)拆遷完成，屬于熟地開發(fā)，現(xiàn)有植被為雜草和灌木，山丘植被為灌木； 五、項(xiàng)目四至： 東：蓮花山，小山丘高約 30 米，山丘東面為柳江，陽和工業(yè)園處于柳江江對岸，通過陽和大橋聯(lián)結(jié)（陽和大橋已經(jīng)在建設(shè)中大約2020 年通車）； 南：蓮花山。大約 40 米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風(fēng)景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 西：柳州市長途客運(yùn)站（蓮花 車站），為廣西自治區(qū)最大的長途客運(yùn)站，是柳州長途汽車集結(jié)地。 北：東北區(qū)域?yàn)榱輽C(jī)械廠，正北方向?yàn)檎嫉?210 畝建筑面積 20萬米的寶蓮新都，西北方向?yàn)閺V西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校。 六、項(xiàng)目周邊交通： 公交系統(tǒng)： 16 路， 22 路、 23 路公交車終點(diǎn)站，可達(dá)柳州大多數(shù)地方區(qū)域。 長途客運(yùn)：區(qū)內(nèi)和省際客運(yùn)主要車站。 航空：距離柳州市唯一的機(jī)場 —— 蓮花機(jī)場 10公里，是柳州通往機(jī)場的必經(jīng)之路。 鐵路：距離火車東站（貨運(yùn)站）約 4 公里，距離火車站（客運(yùn)）約 6 公里。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 距離商業(yè)中心：距離傳統(tǒng)商業(yè)中心約 4 公里。 距離行政科技中心：距 離傳統(tǒng)行政科技中心約 4 公里。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第三章 柳州概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 一、柳州概況： 柳州總體情況： 柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林 150 公里，南距廣西首府南寧市 264 公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠，鑲嵌在桂中腹地。這里奇峰環(huán)列，柳江如鏈，回流其間，繞城形成巨大的 U字，古籍稱其為 三江四合，抱城如壺 。全市轄兩縣五區(qū)，總面積 平方公里，市區(qū)面積 平方公里，全市人口 萬人，雜居著漢、壯、侗、苗、瑤、仫佬等近 30個民族，是個山環(huán)水繞 、風(fēng)景秀麗，具有豐富的歷史文化遺產(chǎn)和旅游資源的古城。 柳州是中國廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣?？偯娣e 5283 平方公里，市區(qū)面積 650 多