【文章內容簡介】 我國城市一般來說，平均每戶34口人，日排放垃圾均10公斤左右，絕大多數放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協調。 因此，環(huán)保技術和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。 （三）旅游休閑需求分析 宏觀層面： 根據專家預測，未來近20年，中國的旅游進入旺盛期。國家2020年發(fā)展規(guī)劃也提出建設世界第一旅游大國的目標。中國社會和經濟的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領悟文化和進行旅游認知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。2002年中國旅游業(yè)的產值達到832071萬元，%！根據湖南旅游主管部門的統(tǒng)計，在去年極其惡劣的情況之下，%。生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。 微觀層面： 今年五一期間，**，%%。其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為新寵。從**市主要的幾家賓館的情況來看，%以上，節(jié)假日更是爆滿。并且在**，休閑娛樂的產業(yè)結構還有待優(yōu)化。此外，隨著長株潭一體化的加強，旅游勢必會形成一定的互補的鏈式結構，來**休閑娛樂和旅游的本地居民會大大增加。更為主要的，目前在**（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質有待進一步提升。 綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 二、競爭者分析 目前在**本地以及周邊的長沙和株洲，主要的休閑項目定位在于一般的娛樂、農業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢。 具體來講如下表71列示：序號典型競爭者 位置定位主要特色**特點1**山莊**河東酒店洋樹珍品、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V；；；生態(tài)的概念，最終體現現代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質：物質和文化的同步享受；。2**園**西郊科技示范和旅游休閑3**湖**交界 公園、跑馬三、市場分析的結論 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當的引導。 當前旅游和休閑產業(yè)發(fā)展狀況凸現了現代主流的一種消費文化或者趨勢。近年來，人們的生態(tài)旅游消費需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增1015%，全球生態(tài)旅游產值高達3000億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質文化生活水平提高，旅游需求結構發(fā)生了深刻的變化，同時面對現代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認識到了環(huán)境保護的重要性。這一方面說明物質文明的發(fā)展，必定促進精神文明的發(fā)展，另一方面現代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗中國傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質上是一種文化的需求，而與此相對應的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。 **花卉山莊通過科學的定位，具有鮮明個性特征的功能設計，很好地適應了顧客的需求。生態(tài)旅游和生態(tài)休閑來源于人們對于回歸自然的向往，他們既需要現實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現代產業(yè)發(fā)展帶來的不良效應的途徑、技術和未來的手段。**花卉山莊的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導向。 技術領先滿足并進一步擴大需求。 山莊的實用新型技術復合型生態(tài)活體景觀植物開發(fā)成果將會有效滿足當前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、自控式地下垃圾箱技術則必定會給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、熱帶蘭組織培養(yǎng)法和綠景天天臺植草等項目也將會給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產業(yè)的發(fā)展。 市場營銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個人； ； 、環(huán)保生產和技術開發(fā)企業(yè)。 ②市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。第八章 投資財務分析 一、投資估算 按照我國現行資金管理體制和項目的概、預算編制方法，項目建設總投資由固定資產投資總額和流動資金投資兩大部分組成。 經估算，該項目總投資18047萬元。其中固定資產投資總額16113萬元，鋪底流動資金1934萬元。固定資產投資總額估算 （1）固定資產投資總額構成 固定資產投資總額指項目建成后，轉化為固定資產價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設期利息。其中，工程費用指直接形成固定資產的工程項目費用；建設期利息指項目建設期間固定資產投資總額借款的應計利息。 （2）固定資產投資總額估算 本項目建議書根據項目建設，參照我國《投資建設項目評價方法和參數》的相關規(guī)定及行業(yè)有關標準，按不同項目分別估算固定資產投資總額，估算使用的基礎數據見表8－1。表8固定資產投資總額估算序號投資項目規(guī)格參數單位造價造價（萬元）1土地使用權 租賃 250畝 30年計30 征用 250畝15萬元/畝 3750 2土地開發(fā)250畝1萬元/畝 2503道路設施18000平方米9004山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 5005供水、供電、通訊等輔助設施 9806門樓、綜合服務樓等 350平方米707職工宿舍、食堂等 1000平方米2408山水景觀研發(fā)中心 1200平方米2409園藝研發(fā)中心 1200平方米24010環(huán)保技術研發(fā)中心 1200平方米24011百種植物生態(tài)園 120畝 18012奇木園 100畝5萬元/畝50013異花園 100畝4萬元/畝40014賓館 4000M 2 1800 15A級別墅1450M 2 22516B級別墅3450M 254017C級別墅12300M 2 133218D級別墅15300M 2 157519露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 10520水上彩色音樂噴泉 18021垂釣中心 25022自然景觀游泳池 350M 2 7723養(yǎng)殖場 300M 2 210 ①工程費用 項目工程費用主要包括土地開發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務樓、員工宿舍等輔助設施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設施，見表 82。 表82工程費用估算 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設施 980 5 門樓、綜合服務樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預計工程 24 合計 11234 由上述估算結果，項目建設工程投資共計11234萬元。 ②其他費用 ：本建設項目無形資產主要指土地費用，包括租地費、征地費和上繳規(guī)費。經估算，租地250畝，租賃期為30年；征用土地250畝，費用均價為15萬元/畝。本項投資額共計3780萬元。 ： 遞延資產主要是指項目前期費用，包括項目可行性研究費用及開辦費用、項目用地現有建筑物拆遷補償費用等。 可行性研究費用 10萬元，開辦費用等約為50萬元，由于山莊用地范圍內沒有拆遷項目故該項費用為零。本項投資額共計60萬元，按5年攤銷完畢。 ③ 預備費用 ： 參照行業(yè)預備費用提取比例，按工程費用、%－3％估算，%。項目工程費用、設備費用和其他費用共計15074萬元，由此估算的基本預備費約為415萬元。 ： %－2％估算，%計提，項目工程費用和其他費用共計15074萬元，該項投資為264萬元。預備費用投資共計679萬元。 固定資產投資＝工程費用＋其他費用＋預備費用 ＝11234＋3840＋679 ＝15753萬元 ④建設期利息 本項