【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 旅游、休閑方面，旅游開(kāi)發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。 綜合上述，無(wú)論是中國(guó)大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 二、競(jìng)爭(zhēng)者分析 目前在**本地以及周邊的長(zhǎng)沙和株洲，主要的休閑項(xiàng)目定位在于一般的娛樂(lè)、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀(guān)光，只有極個(gè)別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場(chǎng)所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢(shì)。 具體來(lái)講如下表71列示：序號(hào)典型競(jìng)爭(zhēng)者 位置定位主要特色**特點(diǎn)1**山莊**河?xùn)|酒店洋樹(shù)珍品、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V；；；生態(tài)的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受；。2**園**西郊科技示范和旅游休閑3**湖**交界 公園、跑馬三、市場(chǎng)分析的結(jié)論 旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。 當(dāng)前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費(fèi)文化或者趨勢(shì)。近年來(lái)，人們的生態(tài)旅游消費(fèi)需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增1015%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達(dá)3000億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時(shí)面對(duì)現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來(lái)的種種不良影響，人們充分認(rèn)識(shí)到了環(huán)境保護(hù)的重要性。這一方面說(shuō)明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓：天人合一的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對(duì)應(yīng)的生態(tài)休閑將會(huì)獲得極大的發(fā)展，市場(chǎng)潛力和空間巨大。 **花卉山莊通過(guò)科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求。生態(tài)旅游和生態(tài)休閑來(lái)源于人們對(duì)于回歸自然的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來(lái)滿(mǎn)足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來(lái)的手段。**花卉山莊的定位和全方位的功能很好地滿(mǎn)足了顧客的需求，并且也為滿(mǎn)足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 技術(shù)領(lǐng)先滿(mǎn)足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。 山莊的實(shí)用新型技術(shù)復(fù)合型生態(tài)活體景觀(guān)植物開(kāi)發(fā)成果將會(huì)有效滿(mǎn)足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對(duì)于大樹(shù)和古樹(shù)的需求、自控式地下垃圾箱技術(shù)則必定會(huì)給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開(kāi)創(chuàng)新的天地、熱帶蘭組織培養(yǎng)法和綠景天天臺(tái)植草等項(xiàng)目也將會(huì)給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對(duì)于極具觀(guān)賞價(jià)值花卉的開(kāi)發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿(mǎn)足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動(dòng)生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個(gè)人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 ②市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)：人環(huán)科技和休閑娛樂(lè)的融合。第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 按照我國(guó)現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng)目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資18047萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)投資總額16113萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1934萬(wàn)元。固定資產(chǎn)投資總額估算 （1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項(xiàng)目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價(jià)值的全過(guò)程中所需支出的全部費(fèi)用，包括工程費(fèi)用和建設(shè)期利息。其中，工程費(fèi)用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用；建設(shè)期利息指項(xiàng)目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計(jì)利息。 （2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項(xiàng)目建議書(shū)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)，參照我國(guó)《投資建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項(xiàng)目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見(jiàn)表8－1。表8固定資產(chǎn)投資總額估算序號(hào)投資項(xiàng)目規(guī)格參數(shù)單位造價(jià)造價(jià)（萬(wàn)元）1土地使用權(quán) 租賃 250畝 30年計(jì)30 征用 250畝15萬(wàn)元/畝 3750 2土地開(kāi)發(fā)250畝1萬(wàn)元/畝 2503道路設(shè)施18000平方米9004山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 5005供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 9806門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 350平方米707職工宿舍、食堂等 1000平方米2408山水景觀(guān)研發(fā)中心 1200平方米2409園藝研發(fā)中心 1200平方米24010環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200平方米24011百種植物生態(tài)園 120畝 18012奇木園 100畝5萬(wàn)元/畝50013異花園 100畝4萬(wàn)元/畝40014賓館 4000M 2 1800 15A級(jí)別墅1450M 2 22516B級(jí)別墅3450M 254017C級(jí)別墅12300M 2 133218D級(jí)別墅15300M 2 157519露天觀(guān)光休閑咖啡吧 300M 2 10520水上彩色音樂(lè)噴泉 18021垂釣中心 25022自然景觀(guān)游泳池 350M 2 7723養(yǎng)殖場(chǎng) 300M 2 210 ①工程費(fèi)用 項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開(kāi)發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂(lè)設(shè)施，見(jiàn)表 82。 表82工程費(fèi)用估算 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀(guān)研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級(jí)別墅 225 15 B級(jí)別墅 540 16 C級(jí)別墅 1332 17 D級(jí)別墅 1575 18 露天觀(guān)光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀(guān)游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 由上述估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)工程投資共計(jì)11234萬(wàn)元。 ②其他費(fèi)用 ：本建設(shè)項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用，包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。經(jīng)估算，租地250畝，租賃期為30年；征用土地250畝，費(fèi)用均價(jià)為15萬(wàn)元/畝。本項(xiàng)投資額共計(jì)3780萬(wàn)元。 ： 遞延資產(chǎn)主要是指項(xiàng)目前期費(fèi)用，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用及開(kāi)辦費(fèi)用、項(xiàng)目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。 可行性研究費(fèi)用 10萬(wàn)元，開(kāi)辦費(fèi)用等約為50萬(wàn)元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒(méi)有拆遷項(xiàng)目故該項(xiàng)費(fèi)用為零。本項(xiàng)投資額共計(jì)60萬(wàn)元，按5年攤銷(xiāo)完畢。 ③ 預(yù)備費(fèi)用 ： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、%－3％估算，%。項(xiàng)目工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074萬(wàn)元，由此估算的基本預(yù)備費(fèi)約為415萬(wàn)元。 ： %－2％估算，%計(jì)提，項(xiàng)目工程費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074萬(wàn)元，該項(xiàng)投資為264萬(wàn)元。預(yù)備費(fèi)用投資共計(jì)679萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資＝工程費(fèi)用＋其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)用 ＝11234＋3840＋679 ＝15753萬(wàn)元 ④建設(shè)期利息 本項(xiàng)目全部投資資金來(lái)源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設(shè)期需貸款3000萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率6％計(jì)算，建設(shè)期利息共計(jì)360萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＝16113萬(wàn)元 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見(jiàn)表83。表8－3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀(guān)研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級(jí)別墅 225 15 B級(jí)別墅 540 16 C級(jí)別墅 1332 17 D級(jí)別墅 1575 18 露天觀(guān)光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀(guān)游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 流動(dòng)資金投資估算 為了使項(xiàng)目順利建成，投入營(yíng)運(yùn)，并增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金屬于鋪底性質(zhì)的流動(dòng)資產(chǎn)，它將被長(zhǎng)期占用，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動(dòng)資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為10％至15％，取12%來(lái)估算鋪底流動(dòng)資金額，本項(xiàng)投資額約為1